Darf der Vermieter die Mieterhöhung auch rückwirkend verlangen?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Vermieter

Der Vermieter kann eine Erhöhung des Hauptmietzinses auch für die Vergangenheit geltend machen, soweit die Forderung noch nicht verjährt ist; die Frist beträgt drei Jahre. Anderes gilt nur, wenn er nach den Umständen des Falles erkennbar darauf verzichtet hat.

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Ständige Rechtsprechung seit 1995, zuletzt bestätigt am 30.09.2025 (9 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1995)

Der Vermieter kann eine Erhöhung des Hauptmietzinses nach § 46 Abs 2 MRG innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist auch rückwirkend geltend machen, sofern nicht aus den besonderen Umständen des Einzelfalles ein konkludenter Verzicht anzunehmen ist.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Keine Hemmung der Verjährungsfrist durch Prozess, in dem die Eintrittsberechtigung strittig ist.OGH 3 Ob 245/18b, 23.01.2019
Jedoch nicht für Zeiträume vor dem Liegenschaftserwerb.OGH 5 Ob 174/12t, 14.02.2013
Der Anhebungsanspruch des Vermieters entsteht schon durch den Eintritt in den Mietvertrag.OGH 5 Ob 124/02z, 11.06.2002

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0048293 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 1 von 9.

OGH 1 Ob 96/25m, 30.09.2025, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 863
ABGB § 1486 · Besondere Verjährungszeit
Mietrechtsgesetz (MRG) § 46 · Hauptmietzins bei Eintritt in einen bestehenden Mietvertrag über eine Wohnung

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Die andere Seite

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Kann der frühere Vermieter den Mietzins nachträglich noch erhöhen?

Nein. Die Erhöhung tritt nicht von selbst ein: Sie muss vom Vermieter ausdrücklich verlangt werden, und zwar von dem, der zu diesem Zeitpunkt Vermieter ist. Wurde dem früheren Vermieter der Grund für die Erhöhung nie angezeigt, bleibt ihm nur, Schadenersatz wegen der verletzten Anzeigepflicht zu fordern.

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Verfällt mein Einwand gegen eine grundlose Mieterhöhung?

Für viele Mietzinserhöhungen sieht das Gesetz kurze Fristen vor, innerhalb derer Sie sich wehren müssen. Diese Fristen gelten aber nicht, wenn der Vermieter den vereinbarten Hauptmietzins ohne jede gesetzliche oder vertragliche Grundlage anhebt. In diesem Fall können die Fristen auch nicht sinngemäß angewendet werden.