Gehen die Mietrechte über, wenn ein anderer das Geschäft führte?

günstig für Vermieter betrifft Unternehmer, Mieter, Vermieter

Nein. Hat der Mieter im Mietobjekt nie selbst eine Geschäftstätigkeit entfaltet, sondern von Anfang an eine andere Person dort ein Unternehmen geführt, tritt kein Übergang des Mietvertrags ein. Der Übergang setzt immer die Veräußerung und Weiterführung eines lebenden Unternehmens voraus. Auch der Verkauf eines Unternehmens, das nur in einem Teil des Objekts betrieben wurde, bewirkt keinen Übergang.

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Ständige Rechtsprechung seit 1993, zuletzt bestätigt am 21.11.2017 (6 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1993)

Die Frage, ob nur die Übernahme eines im Bestandobjekt betriebenen Unternehmens den Mietrechtsübergang nach § 12 Abs 3 MRG auslösen kann, bedarf keiner Klarstellung durch den Obersten Gerichtshof. Schon der Gesetzeswortlaut lässt keinen Zweifel daran offen, dass die in § 12 Abs 3 MRG normierte Vertragsübernahme nicht eintreten kann, wenn der Mieter nie irgendeine Geschäftstätigkeit im Bestandobjekt entfaltete, sondern dort von Anfang an eine andere Person ein Unternehmen führte. Jedes andere Ergebnis widerspräche dem ständig judizierten Grundsatz, dass der Mietrechtsübergang die Veräußerung und Weiterführung eines lebenden Unternehmens voraussetzt, mag auch die Unternehmensidentität durch eine vorübergehende Stilllegung des Betriebes nicht verloren gehen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Zwar sind die Rechte des Mieters auf Verpachtung bzw Veräußerung des Unternehmens zwingend, allerdings erfasst § 12a MRG nur die Veräußerung und Weiterführung eines "lebenden Unternehmens"; hat der Mieter hingegen nie irgendeine Geschäftstätigkeit im Bestandobjekt entfaltet, dann ist § 12a MRG nicht anzuwenden. Es darf nicht um eine verdeckte Weitergabe von Mietrechten gehen.OGH 6 Ob 172/17p, 21.11.2017
Auch der Verkauf eines nur in einem Teil des Bestandobjektes betriebenen Unternehmens bewirkt keinen Rechtsübergang.OGH 5 Ob 145/06v, 11.07.2006
Die Veräußerung von einem von mehreren in einheitlichen Mieträumen geführten selbständigen Betrieb führt nicht die Rechtsfolge des § 12 Abs 3 MRG (bzw. § 12a MRG) herbei, sondern bewirkt eine Zerlegung der Mietrechte, die ohne Mitwirkung des Vermieters nicht möglich ist. Mehrere gespaltene Schuldverhältnisse entstehen nicht.OGH 2 Ob 573/95, 03.10.1996

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0070089 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 1 von 6.

OGH 6 Ob 172/17p, 21.11.2017, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 12 · Abtretung des Mietrechts

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Die andere Seite

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günstig für Mieter Mietrechtsübergang bei Geschäftsverkauf

Gehen die Mietrechte über, wenn ich das Geschäft verkaufe?

Ja. Verkaufen Sie ein lebendes Unternehmen und führt der Erwerber es weiter, geht das Mietverhältnis von Gesetzes wegen auf ihn über. Die Anforderung darf nicht zu eng ausgelegt werden: Eine Verlagerung des Schwerpunkts auf andere Waren, Waren anderer Herkunft oder eine andere Ausgestaltung des Lokals ändern nichts, solange das Unternehmen dasselbe bleibt.

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Stellt ein Mitmieter, der selbst kein Unternehmer ist, das Lokal dem anderen Mitmieter zur Gänze für dessen Betrieb zur Verfügung, soll die Übernahme des Mietvertrags durch den Käufer des Unternehmens erleichtert werden. Die Mietrechte gehen auch dann über, wenn alle Mitmieter dem Verkauf und dem Übergang ihrer Rechte zustimmen. Verhindert werden soll nur, dass auf diesem Weg bloß ein Mitmieter gegen einen anderen ausgetauscht wird.