MRG § 12

Ein vereinbartes Recht, einen Nachfolger zu benennen, verpflichtet den Vermieter, mit der von Ihnen genannten Person einen Vertrag gleichen Inhalts abzuschließen. Die Mietrechte gehen aber nicht schon durch Ihre Erklärung über, sondern erst mit der Zustimmung des Vermieters. Voraussetzung ist außerdem, dass das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Nennung noch aufrecht ist.

Ja. Die Regelung soll die Wohnung den eintrittsberechtigten Angehörigen erhalten, wenn der bisherige Mieter auszieht. Auch ein von vornherein befristetes Mietverhältnis kann abgetreten werden, und selbst nach einer Aufkündigung ist die Abtretung bis zum Endtermin möglich.

Nein, wenn die Angehörigen eintrittsberechtigt sind. Dann liegt kein Kündigungsgrund vor, selbst wenn die Voraussetzungen für eine förmliche Abtretung der Mietrechte fehlen. Es kommt auf den Zeitpunkt der Überlassung an; damals muss der gemeinsame Haushalt bestanden haben.

Ein gemeinsamer Haushalt besteht, wenn auf Dauer gemeinsam gewohnt und gewirtschaftet wird. Die Wohnung muss dabei der Lebensschwerpunkt des eintretenden nahen Angehörigen gewesen sein. In besonderen familiären Situationen können allerdings auch zwei Haushalte je einen eigenen Schwerpunkt der Wirtschaftsführung gebildet haben.

Auch bei längerer Abwesenheit muss nicht auf das Ende des gemeinsamen Haushalts geschlossen werden. Entscheidend ist nicht bloß die Dauer, sondern die Willensrichtung der Betroffenen. Ist die Abwesenheit bloß krankheitsbedingt, bleibt der gemeinsame Haushalt auch bei längerer Dauer bestehen, solange die Absicht zur Rückkehr fortbesteht und diese nicht von vornherein ausgeschlossen ist.

Nein, nicht bei einer vorübergehenden Abwesenheit. Unterbrechungen des Zusammenlebens, die durch die Lebensumstände bedingt und auf nicht allzu lange Zeit angelegt sind, beenden den gemeinsamen Haushalt nicht; dazu zählen auswärtiges Studium, Krankheits- und Erholungsaufenthalte sowie ein befristeter Aufenthalt im Altersheim. Bei einer dauernden Trennung ist der gemeinsame Haushalt dagegen beendet.

Kann ein Mieter, der in ein Pflegeheim aufgenommen wurde, seinen Willen zur Rückkehr in die Wohnung schicksalhaft nicht mehr ausdrücken, ist im Zweifel anzunehmen, dass er bei einer Änderung der Lage zurückkehren will. Das gilt, solange die Rückkehr nicht überhaupt ausgeschlossen ist.

Das Gesetz nennt keine feste Höhe, sondern nur die Umstände, auf die es ankommt; die Angemessenheit lässt sich daher nur im Einzelfall beurteilen. Ausgangspunkt ist der übliche Mietzins für nach Art, Größe und Lage vergleichbare Objekte, von dem für Beschaffenheit, Ausstattung und Erhaltungszustand Zuschläge oder Abschläge gemacht werden. Als Vergleichsobjekte kommen nur Mietgegenstände in Betracht, die selbst denselben Grenzen unterliegen; eine Rechnung, die auf den betriebswirtschaftlichen Verhältnissen des Hauses aufbaut, ist abzulehnen.

Sie müssen die Wohnung verlassen, und ein naher Angehöriger, der mit Ihnen im gemeinsamen Haushalt gelebt hat, muss sie weiter benützen. Dazu müssen Sie beide sich zumindest schlüssig über den Übergang der Mietrechte einig sein. Schließlich muss die Abtretung dem Vermieter angezeigt werden, weil der Übernehmer erst ab dem folgenden Zinstermin Hauptmieter und zahlungspflichtig wird.

Für die Frage, ob ein gemeinsamer Haushalt bestanden hat, kommt es auf die tatsächlichen Verhältnisse an. Hat das Berufungsgericht darüber ohne grundsätzlichen Rechtsirrtum entschieden, prüft der Oberste Gerichtshof diese Einzelfallentscheidung nicht mehr nach.

Nicht so leicht. Dass Sie auf eine vereinbarte Wertanpassung verzichten, wird nur angenommen, wenn das nach Überlegung aller Umstände zweifelsfrei feststeht. An einen solchen stillschweigenden Verzicht sind strenge Anforderungen zu stellen; es müssen klare Anzeichen für den Verzichtswillen vorliegen.

Ja. Die Anzeige nach dem Mietrechtsgesetz kann an den Hausverwalter gerichtet werden. An einen bloßen Prozessbevollmächtigten des Vermieters darf sie dagegen nicht gerichtet werden.

Überlassen heißt der tatsächliche Vorgang: Der bisherige Mieter verlässt die Wohnung und gibt ihre Benützung auf, der im gemeinsamen Haushalt lebende Angehörige übernimmt sie. Dass dieser die Wohnung nun allein benützt, muss vom Willen der Beteiligten getragen sein, vor allem von dem des ausziehenden Mieters; das kann sich auch schlüssig aus dem Verhalten ergeben.

Nein. Das Verlassen der Wohnung durch den Mieter und das Überlassen an den Angehörigen können zeitlich auseinanderfallen. Die verlangte Frist des gemeinsamen Haushalts von zwei bis fünf Jahren wird dann vom Auszug an zurückgerechnet; die Einigung kann auch später wirksam werden, sogar erst auf den Todesfall.

Nein. Wurde die Wohnung einem nahen Angehörigen überlassen, gehen die Mietrechte kraft Gesetzes auf ihn über, auch ohne Verständigung des Vermieters; er kann dann auch gekündigt werden. Die Verständigung ist nur eine Ordnungsvorschrift, doch bleibt der ausgezogene Mieter bei ihrer Verletzung weiter zur Zinszahlung verpflichtet.

Ja. Sie können mit dem bisherigen Hauptmieter vereinbaren, dass die Mietrechte erst zu einem späteren Zeitpunkt auf Sie übergehen. Das kann auch der Zeitpunkt des Todes des bisherigen Hauptmieters sein.

Die Voraussetzungen bei Ihnen als nahem Angehörigen, vor allem der gemeinsame Haushalt, müssen zu dem Zeitpunkt vorliegen, an dem der bisherige Hauptmieter die Wohnung verlässt. Die Einigung über den Übergang der Mietrechte selbst können Sie auch noch später treffen.

Wer sich darauf beruft, in einen Mietvertrag eintreten zu dürfen, muss die Voraussetzungen dafür auch beweisen. Die Beweislast trifft also Sie selbst, wenn Sie das Eintrittsrecht in Anspruch nehmen.

Nein. Die Mietrechte gehen schon mit der Einigung zwischen dem ausziehenden Hauptmieter und dem Angehörigen über; die Zustimmung des Vermieters ist dafür nicht nötig. Beide müssen die Abtretung aber anzeigen. Unterbleibt das, können Sie dem Vermieter für einen dadurch entstandenen Vermögensnachteil ersatzpflichtig werden.

Ja. Verkaufen Sie ein lebendes Unternehmen und führt der Erwerber es weiter, geht das Mietverhältnis von Gesetzes wegen auf ihn über. Die Anforderung darf nicht zu eng ausgelegt werden: Eine Verlagerung des Schwerpunkts auf andere Waren, Waren anderer Herkunft oder eine andere Ausgestaltung des Lokals ändern nichts, solange das Unternehmen dasselbe bleibt.

Die Frist für das Erhöhungsbegehren beginnt auch dann, wenn der Vermieter auf anderem Weg als durch eine Anzeige sicher vom Verkauf des Unternehmens erfährt. Bloßes Übersehen aus Nachlässigkeit reicht dafür nicht. Ist der Vermieter eine Gesellschaft, muss ein Organ oder die mit der Hausverwaltung betraute Person Bescheid wissen.

Für den Übergang der Mietrechte genügt es, dass der Eigentümer sein lebendes Unternehmen unter Wahrung der Unternehmensidentität veräußert. Wesentlich ist, dass das vom Erwerber betriebene Unternehmen mit dem des Veräußerers identisch ist. Eine andere Ausgestaltung des Geschäftslokals ist dabei ohne Bedeutung.

Zeigen Verkäufer und Käufer dem Vermieter den Übergang des Mietrechts an, ist er ausreichend informiert. Auch wenn er meint, die Voraussetzungen lägen gar nicht vor, muss er innerhalb von sechs Monaten ein vorsorgliches Erhöhungsbegehren stellen. Sonst verliert er diese Möglichkeit, falls sich der Übergang später doch bestätigt.

Nein, wenn Ihr Vertrag ein Weitergaberecht enthält, etwa die Klausel, dass alle Rechte und Pflichten auf die Rechtsnachfolger übergehen, und Sie dieses Recht auch tatsächlich ausüben. Dann kann der Vermieter den Hauptmietzins nicht auf den angemessenen Betrag anheben. Steht an anderer Stelle des Vertrags eine eigene Regelung über die Weitergabe, gilt das nicht.

Der angemessene Hauptmietzins wird mit Hilfe eines Sachverständigen ermittelt. Das Gericht kann die Höhe zusätzlich nach seinem Ermessen festsetzen.

Wird die Grenze der Angemessenheit durch einen Vergleich mit anderen Objekten ermittelt, sind auch abstrakte Bewertungskriterien zu berücksichtigen. Ebenso ist auf den konkreten Zweck des Vertrags Rücksicht zu nehmen.

Ja. Geht das Unternehmen über, tritt der Erwerber von Gesetzes wegen in die gesamte Stellung des bisherigen Mieters ein. Er erhält alle Nebenrechte und trägt alle Nebenpflichten und kann Erklärungen zum Mietverhältnis abgeben und entgegennehmen.

Alter und neuer Mieter müssen dem Vermieter den Wechsel unverzüglich anzeigen. Für den Übergang der Mietrechte selbst ist diese Anzeige aber ohne Bedeutung. Die Rechte gehen also auch ohne Meldung über.

Bringen Sie ein Einzelhandelsunternehmen als Sacheinlage in eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung ein, gilt das als Veräußerung des Unternehmens. Damit greifen die mietrechtlichen Folgen einer Unternehmensveräußerung.

Ja. Wer ein Unternehmen übernimmt, tritt von Gesetzes wegen in den Mietvertrag für die Geschäftsräume ein. Das lässt sich nicht dadurch verhindern, dass der bisherige Mieter sich die Mietrechte vertraglich vorbehält und sie nur zur Nutzung überlässt.