Übernimmt der Betriebskäufer auch alle Pflichten aus dem Mietvertrag?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Unternehmer, Käufer

Ja. Geht das Unternehmen über, tritt der Erwerber von Gesetzes wegen in die gesamte Stellung des bisherigen Mieters ein. Er erhält alle Nebenrechte und trägt alle Nebenpflichten und kann Erklärungen zum Mietverhältnis abgeben und entgegennehmen.

Mit KI erklärt am 06.09.2026 · keine Rechtsberatung · Wo bekomme ich Hilfe? · Fehler melden

Ständige Rechtsprechung seit 1984, zuletzt bestätigt am 18.12.2025 (25 Entscheidungen).

Stichwort des Gerichts (1984)

§ 12 Abs 3 MRG normiert einen bei Vorliegen der darin genannten Voraussetzungen ex lege eintretenden Vertragsübergang, der grundsätzlich die gesamte Vertragsstellung mit allen Nebenrechten und Nebenpflichten, mit der Zuständigkeit zur Empfangnahme und Abgabe von Gestaltungserklärungen sowie mit der aktiven und passiven Legitimation zur Geltendmachung anderer Rechte aus dem Mietverhältnis umfaßt.

Der Gerichtshof hat hier nur ein Stichwort festgehalten. Die Regel selbst steht in den Ergänzungen und Entscheidungen, die diesen Rechtssatz tragen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: Wertsicherungsklausel.OGH 5 Ob 91/00v, 27.04.2000
§ 12 a Abs 1 MRG idF des 3. WÄG sieht ebenso wie § 12 Abs 3 MRG aF eine Vertragsübernahme ex lege vor.OGH 5 Ob 2169/96y, 24.09.1996
Ablehnung der Ansicht von Zingher, ÖJZ 1982,113 (118).OGH 4 Ob 1609/92, 20.10.1992
Der Vertragsübergang stellt relativ zwingendes Recht dar, so daß er jedenfalls nicht zu Ungunsten des Mieters abdingbar ist.OGH 8 Ob 549/89, 11.05.1989
Der Eintritt des Erwerbers in den Bestandvertrag erfolgt bereits mit dem vereinbarten Übergabstermin, mangels eines solchen mit dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und zwar auch dann, wenn zwischen den Vertragsparteien ein Eigentumsvorbehalt vereinbart wurde.OGH 7 Ob 521/89, 23.02.1989
Der Mieter kann sich bei Veräußerung des Unternehmens die Mietrechte nicht vorbehalten. Eine andere Lösung wäre nur mit Zustimmung des Vermieters denkbar.OGH 3 Ob 584/87, 16.12.1987

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0074432 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 25.

OGH 5 Ob 68/25y, 18.12.2025, Fall aus Wien
OGH 8 Ob 138/21h, 25.01.2022, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 12 · Abtretung des Mietrechts

Teilen WhatsApp Facebook LinkedIn E-Mail

Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Mietvertrag beim Unternehmensübergang

Übernehme ich beim Firmenkauf auch den Mietvertrag?

Ja. Wer ein Unternehmen übernimmt, tritt von Gesetzes wegen in den Mietvertrag für die Geschäftsräume ein. Das lässt sich nicht dadurch verhindern, dass der bisherige Mieter sich die Mietrechte vertraglich vorbehält und sie nur zur Nutzung überlässt.

günstig für Vermieter Kein Übergang ohne eigenes Unternehmen

Gehen die Mietrechte über, wenn ein anderer das Geschäft führte?

Nein. Hat der Mieter im Mietobjekt nie selbst eine Geschäftstätigkeit entfaltet, sondern von Anfang an eine andere Person dort ein Unternehmen geführt, tritt kein Übergang des Mietvertrags ein. Der Übergang setzt immer die Veräußerung und Weiterführung eines lebenden Unternehmens voraus. Auch der Verkauf eines Unternehmens, das nur in einem Teil des Objekts betrieben wurde, bewirkt keinen Übergang.