Bis wann muss ich als Geschäftsmieter einen zu hohen Mietzins rügen?

günstig für Vermieter betrifft Unternehmer, Geschäftsraummieter, Vermieter

Zwischen dem wirksamen Abschluss des Mietvertrags und der Übergabe des Objekts. Mit der Rüge müssen Sie dem Vermieter klar zu erkennen geben, dass Sie den Mietzins gerichtlich herabsetzen lassen wollen, falls er auf dem vereinbarten Betrag beharrt. Versäumen Sie die Rüge, ist der überhöhte Mietzins nicht mehr bekämpfbar.

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Ständige Rechtsprechung seit 1998, zuletzt bestätigt am 23.06.2020 (10 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1998)

Inhalt der in § 16 Abs 1 Z 1 MRG normierten Rügeobliegenheit des Geschäftsraummieters ist die Geltendmachung der Überschreitung des gesetzlich zulässigen Mietzinses. Die Rüge muss dem Vermieter signalisieren, dass von der Möglichkeit einer gerichtlichen Mietzinsreduzierung unter Aufrechterhaltung aller übrigen Bestimmungen des Mietvertrages Gebrauch gemacht wird, falls er auf Einhebung des rechtsunwirksam vereinbarten Mietzinses beharrt. Die Rüge muss zwischen rechtswirksamem Abschluss des Vertrages und Übergabe des Bestandobjekts erfolgen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Die Rügepflicht gilt auch für befristete Geschäftsraummieten.OGH 5 Ob 191/12t, 14.02.2013
Die Rügepflicht nach § 16 Abs 1 Z 1 MRG führt zu einer vergleichsweise raschen Klärung der Sach- und Rechtslage, weil die Unterlassung der gebotenen Rüge dazu führt, dass ein gegebenenfalls über der Angemessenheitsgrenze liegender Hauptmietzins saniert und nicht mehr bekämpfbar ist.OGH 5 Ob 191/12t, 14.02.2013
Der Einwand, ein zugesagter Wintergarten sei nicht vom Vermieter errichtet worden, ist ein vertraglicher Einwand.OGH 5 Ob 122/11v, 07.07.2011
Die Erlangung der Verfügungsmacht über das gesamte neue Bestandobjekt enspricht im Lichte des Zwecks des § 16 Abs 1 Z 1 MRG der „Übergabe" im Sinn dieser Norm. Diese „Übergabe" markiert den letzten möglichen Zeitpunkt einer rechtzeitigen Rüge.OGH 5 Ob 33/09b, 12.05.2009
Nicht schon eine geringfügige Nutzung einer Wohnung für Geschäftszwecke macht den Mieter nach § 16 Abs 1 Z 1 letzter Halbsatz MRG rügepflichtig, wenn es sich bei ihm um einen Unternehmer handelt. Ein gemischt genutztes Objekt ist nur dann als Geschäftsräumlichkeit zu qualifizieren, wenn es deutlich überwiegend für Geschäftszwecke verwendet wird. Die Rügeobliegenheit greift dann nicht, wenn sich der ein Objekt mietende Unternehmer eine Verwendung zu Wohnzwecken ausbedungen hat, die nur die Anrechnung des für Wohnungen zulässigen Hauptmietzinses erlaubt.OGH 5 Ob 154/00h, 15.06.2000

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0109327 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 1 von 10.

OGH 5 Ob 83/20x, 23.06.2020, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 16 · Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses

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Die andere Seite

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