MRG § 16
Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses
§ 16.
(1)Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter über die Höhe des Hauptmietzinses für einen in Hauptmiete gemieteten Mietgegenstand sind ohne die Beschränkungen der Abs. 2 bis 5 bis zu dem für den Mietgegenstand im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betrag zulässig, wenn
1.
der Mietgegenstand nicht zu Wohnzwecken dient; wird ein Mietgegenstand teils als Wohnung, teils als Geschäftsräumlichkeit verwendet, so darf nur der für Wohnungen zulässige Hauptmietzins angerechnet werden, es sei denn, daß die Verwendung zu Geschäftszwecken die Verwendung zu Wohnzwecken bedeutend überwiegt; ein Unternehmer, der eine Geschäftsräumlichkeit mietet, kann sich auf die Überschreitung des zulässigen Höchstmaßes nach Abs. 8 erster Satz nur berufen, wenn er die Überschreitung unverzüglich, spätestens jedoch bei Übergabe des Mietgegenstandes, gerügt hat;
2.
der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist, oder der Mietgegenstand auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen worden ist;
3.
der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, an dessen Erhaltung aus Gründen des Denkmalschutzes öffentliches Interesse besteht, sofern der Vermieter unbeschadet der Gewährung öffentlicher Mittel zu dessen Erhaltung nach dem 8. Mai 1945 erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat;
4.
der Mietgegenstand eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B ist und seine Nutzfläche 130 m2 übersteigt, sofern der Vermieter eine solche Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach der Räumung durch den früheren Mieter oder Inhaber an einen nicht zum Eintritt in die Mietrechte des früheren Mieters Berechtigten vermietet; bei Durchführung von Verbesserungsarbeiten verlängert sich diese Frist um ein Jahr;
5.
ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt, seit Übergabe des Mietgegenstandes mehr als ein Jahr verstrichen ist und die Vereinbarung über die Höhe des Hauptmietzinses in Schriftform getroffen wird.
(2)Liegen die Voraussetzungen des Abs. 1 nicht vor, so darf der zwischen dem Vermieter und dem Mieter für eine gemietete Wohnung der Ausstattungskategorien A, B oder C vereinbarte Hauptmietzins je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat den angemessenen Betrag nicht übersteigen, der ausgehend vom Richtwert (§ 1 RichtWG) unter Berücksichtigung allfälliger Zuschläge und Abstriche zu berechnen ist. Für die Berechnung des demnach höchstzulässigen Hauptmietzinses sind im Vergleich zur mietrechtlichen Normwohnung (§ 2 Abs. 1 RichtWG) entsprechende Zuschläge zum oder Abstriche vom Richtwert für werterhöhende oder wertvermindernde Abweichungen vom Standard der mietrechtlichen Normwohnung nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens vorzunehmen, wobei die folgenden, für die Bewertung einer Wohnung bedeutsamen Umstände im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages zu berücksichtigen sind:
1.
die Zweckbestimmung der Wohnung, ihre Stockwerkslage, ihre Lage innerhalb eines Stockwerks, ihre über oder unter dem Durchschnitt liegende Ausstattung mit anderen Teilen der Liegenschaft, beispielsweise mit Balkonen, Terrassen, Keller- oder Dachbodenräumen, Hausgärten oder Abstellplätzen, ihre sonstige Ausstattung oder Grundrißgestaltung, eine gegenüber der mietrechtlichen Normwohnung bessere Ausstattung oder Grundrißgestaltung jedoch nur, wenn sie nicht allein auf Kosten des Hauptmieters vorgenommen wurde,
2.
die Ausstattung der Wohnung (des Gebäudes) mit den in § 3 Abs. 4 RichtWG angeführten Anlagen, Garagen, Flächen und Räumen, wobei die jeweiligen Zuschläge mit den bei der Ermittlung des Richtwerts abgezogenen Baukostenanteilen begrenzt sind,
3.
die Lage (Wohnumgebung) des Hauses,
4.
der Erhaltungszustand des Hauses,
5.
die gegenüber der mietrechtlichen Normwohnung niedrigere Ausstattungskategorie bei einer Wohnung der Ausstattungskategorie B und bei einer Wohnung der Ausstattungskategorie C durch entsprechende Abstriche.
(3)Für werterhöhende oder wertvermindernde Abweichungen gemäß Abs. 2 Z 3 sind je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat Zuschläge oder Abstriche bis zur Höhe von 0,33 vH der Differenz zwischen dem der Richtwertermittlung zugrunde gelegten Grundkostenanteil (§ 3 Abs. 2 und 5 und § 6 RichtWG) und den der Lage des Hauses entsprechenden Grundkostenanteilen je Quadratmeter der Nutzfläche zulässig, die unter Berücksichtigung der nach der Bauordnung zulässigen Bebaubarkeit für die Anschaffung von bebauten Liegenschaften, die überwiegend Wohnzwecken dienen, in dieser Lage (Wohnumgebung) üblicherweise aufgewendet werden.
(4)Ein Zuschlag nach Abs. 3 ist nur dann zulässig, wenn die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage (§ 2 Abs. 3 RichtWG), und wenn die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände dem Mieter in Schriftform bis spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrages ausdrücklich bekanntgegeben worden sind.
(5)Liegen die Voraussetzungen des Abs. 1 nicht vor, so darf der für eine Wohnung der Ausstattungskategorie D vereinbarte Hauptmietzins je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat 0,66 Euro (Anm. 1) nicht übersteigen; befindet sich diese Wohnung jedoch in brauchbarem Zustand, so darf ein Hauptmietzins bis zu einem Betrag von 1,32 Euro (Anm. 2) je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat vereinbart werden.
(6)Am 1. April 2026 vermindern oder erhöhen sich die in Abs. 5 genannten Beträge in dem Maß, das sich aus der Veränderung des von der Bundesanstalt Statistik Österreich verlautbarten Jahresdurchschnittswerts des Verbraucherpreisindex 2000 oder des an seine Stelle tretenden Index des Vorjahrs gegenüber der für Februar 2001 verlautbarten Indexzahl ergibt, wobei sich die Beträge aber um nicht mehr als ein Prozent gegenüber dem letzten Änderungszeitpunkt und nur in dem Maß erhöhen können, das der durchschnittlichen Veränderung des Verbraucherpreisindex 2000 oder des an seine Stelle tretenden Index in dem dem Valorisierungszeitpunkt vorangegangenen Jahr entspricht. Die durchschnittliche Veränderung des Verbraucherpreisindex ergibt sich aus dem Vergleich der aufeinanderfolgenden Jahresdurchschnittswerte. Am 1. April 2027 und sodann jährlich vermindern oder erhöhen sich die in Abs. 5 genannten Beträge gegenüber dem jeweils letzten Änderungszeitpunkt in dem Maß, das der durchschnittlichen Veränderung des Verbraucherpreisindex 2000 oder des an seine Stelle tretenden Index in dem dem Valorisierungszeitpunkt vorangegangenen Jahr entspricht. Am 1. April 2027 können sich die Beträge aber um nicht mehr als zwei Prozent gegenüber dem letzten Änderungszeitpunkt erhöhen. Ab dem 1. April 2028 ist jeweils dann, wenn die durchschnittliche jährliche Veränderung des Verbraucherpreisindex 2000 oder des an seine Stelle tretenden Index in dem dem Valorisierungszeitpunkt vorangegangenen Jahr drei Prozent übersteigt, der drei Prozentpunkte übersteigende Teil nur zur Hälfte zu berücksichtigen. Bei der Berechnung der neuen Beträge sind Beträge, die einen halben Cent nicht übersteigen, auf den nächstniedrigeren ganzen Cent abzurunden und Beträge, die einen halben Cent übersteigen, auf den nächsthöheren ganzen Cent aufzurunden. Die neuen Beträge gelten jeweils ab dem 1. April des betreffenden Jahres. Die Bundesanstalt Statistik Österreich hat die durch die Valorisierung geänderten Beträge und den Zeitpunkt, in dem deren Änderung mietrechtlich wirksam wird, auf ihrer Website zu veröffentlichen.
(Anm.: Abs. 6a aufgehoben durch Art. 1 Z 2, BGBl. I Nr. 176/2023)
(7)Der nach Abs. 1 bis 6 höchstzulässige Hauptmietzins vermindert sich im Fall eines befristeten Hauptmietvertrags (§ 29 Abs. 1 Z 3) um 25 vH. Wird der befristete Hauptmietvertrag in einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit umgewandelt, so gilt die Verminderung des nach Abs. 1 bis 6 höchstzulässigen Hauptmietzinses ab dem Zeitpunkt der Umwandlung nicht mehr, sofern sie im Hauptmietvertrag ziffernmäßig durch Gegenüberstellung des für ein unbefristetes Mietverhältnis zulässigen und des tatsächlich vereinbarten Hauptmietzinses schriftlich ausgewiesen wurde.
(Anm.: Abs. 7a und 7b aufgehoben durch BGBl. I Nr. 36/2000)
(8)Mietzinsvereinbarungen sind insoweit unwirksam, als der vereinbarte Hauptmietzins den nach Abs. 1 bis 7 zulässigen Höchstbetrag überschreitet. Die Unwirksamkeit ist binnen drei Jahren gerichtlich (bei der Gemeinde, § 39) geltend zu machen. Bei befristeten Hauptmietverhältnissen (§ 29 Abs. 1 Z 3) endet diese Frist frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis; die Verjährungsfrist beträgt in diesem Fall zehn Jahre.
(9)Ergibt sich durch die Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung ein höherer Hauptmietzins als nach Abs. 1 bis 7 zu diesem Zeitpunkt zulässig ist, so ist der übersteigende Teil unwirksam. Berechtigt eine Wertsicherungsvereinbarung den Vermieter zu einer Erhöhung des Hauptmietzinses, so hat der Hauptmieter dem Vermieter den erhöhten Hauptmietzins von dem auf das Wirksamwerden der Indexveränderung folgenden Zinstermin an zu entrichten, wenn der Vermieter dem Hauptmieter in einem nach Wirksamwerden der Indexveränderung ergehenden Schreiben, jedoch spätestens 14 Tage vor dem Termin, sein darauf gerichtetes Erhöhungsbegehren bekanntgibt. Eine sich durch die Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung ergebende Unwirksamkeit des erhöhten Hauptmietzinses ist innerhalb der in Abs. 8 genannten Fristen ab dem Erhöhungsbegehren gerichtlich (bei der Gemeinde, § 39) geltend zu machen.
(10)Die Beschränkungen der Abs. 2 bis 7 gelten nicht für Vereinbarungen über die zeitlich begrenzte Erhöhung des Hauptmietzinses zur Deckung der Kosten der Erhaltung und von nützlichen Verbesserungen im Sinn der §§ 3 und 4 sowie zur Deckung der Kosten von geförderten Sanierungsmaßnahmen. Solche Vereinbarungen sind nur in Schriftform und frühestens ein halbes Jahr nach Abschluß des Mietvertrags zulässig; das Ausmaß der Erhöhung und der Erhöhungszeitraum sind ausdrücklich zu vereinbaren. Bei befristeten Mietverträgen sind solche Vereinbarungen überdies nur zulässig, sofern der Erhöhungszeitraum vor dem Ablauf des Mietverhältnisses endet.
(11)Vereinbarungen gemäß Abs. 10 sind auch für spätere Mieter rechtswirksam, sofern ihnen bei Abschluß des Mietvertrages das Ausmaß der Erhöhung und der Erhöhungszeitraum schriftlich bekanntgegeben wurde und bei einem befristeten Mietvertrag der Erhöhungszeitraum vor dem Ablauf des Mietverhältnisses endet.
(12)Mietzinsvorschriften in förderungsrechtlichen Bestimmungen bleiben unberührt.
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Anm. 1: gemäß BGBl. II Nr. 10/2018 ab 1.2.2018: 0,90 Euro
gemäß BGBl. II Nr. 138/2022 ab 1.4.2022: 0,95 Euro
gemäß BGBl. II Nr. 209/2022 ab 1.6.2022: 1,00 Euro
gemäß BGBl. II Nr. 363/2022 ab 1.11.2022: 1,06 Euro
gemäß BGBl. II Nr. 170/2023 ab 1.7.2023: 1,12 Euro
Anm. 2: ab 1.2.2018: 1,80 Euro
ab 1.4.2022: 1,90 Euro
ab 1.6.2022: 2,00 Euro
ab 1.11.2022: 2,12 Euro
ab 1.7.2023: 2,23 Euro)
Wurde eine Barkaution ohne Vereinbarung über die Zinsen erlegt, ist jener Zinssatz angemessen, den man für Spareinlagen mit einer der Kündigungsfrist entsprechenden Bindung üblicherweise bekommt. Die Zinsen werden erst fällig, wenn die Pflicht zur Rückzahlung unbedingt feststeht; solange der Rückforderungsanspruch noch bedingt ist, können Sie keine Auszahlung verlangen. Über die Höhe der Zinsen ist Ihnen aber jährlich abzurechnen.
Vermischt der Empfänger die Kaution mit eigenem Geld, kann er daran Eigentum erwerben, und Sie haben an diesem Geld selbst kein Recht mehr. Für Ihre Ansprüche aus der Kautionsvereinbarung ändert das aber nichts. Es bleibt bei den vereinbarten Rechten und Pflichten.
Nicht ohne Unterschrift. Ein Fax, das nur den maschingeschriebenen Namen des Absenders trägt, genügt für die schriftliche Anzeige Ihres Ersatzanspruchs als Mieter nicht; trägt das Fax dagegen Ihre mitkopierte eigenhändige Unterschrift, reicht es aus. Eine einfache E-Mail ohne qualifizierte elektronische Signatur erfüllt das Schriftlichkeitsgebot ebenfalls nicht.
Eine Vereinbarung über den Mietzins ist jedenfalls dann ausreichend bestimmt, wenn sich der künftige Mietzins nach objektiven Maßstäben errechnen lässt. Ein fixer Betrag muss dafür nicht genannt sein.
Sie müssen dem Vermieter Ausbesserungen, die ihn treffen, ohne Verzug anzeigen, damit er seiner Erhaltungspflicht nachkommen kann. Hat er ohnehin davon erfahren, ist diese Pflicht gegenstandslos. Melden Sie nicht, können Sie bis zur Nachholung die Mietzinsbefreiung und das Rücktrittsrecht verlieren und jedenfalls schadenersatzpflichtig werden.
Ob die Sache brauchbar ist, richtet sich nach dem Zweck des Vertrags. Sie muss die Verwendung zulassen, die dafür gewöhnlich nötig ist und im Verkehr üblich ist. Ist nichts anderes vereinbart, ist eine mittlere, durchschnittliche Brauchbarkeit geschuldet.
Bei der Frage nach der Angemessenheit geht es darum, ob der Mietzins den gesetzlichen Grenzen entspricht. Wie viel nach der Vereinbarung zu zahlen ist, klärt hingegen das streitige Verfahren; das Außerstreitgericht kann die Vereinbarung aber als Vorfrage prüfen.
Ob ein Mietgegenstand Wohnzwecken dient, hängt davon ab, was die Parteien bei Abschluss des Vertrags gewollt haben oder was sie später einvernehmlich zum Vertragszweck gemacht haben. Ob dort Sie selbst, eintrittsberechtigte Personen oder andere wohnen, spielt keine Rolle.
Nicht die Wertsicherungsvereinbarung selbst ist unwirksam, sondern nur der Betrag, soweit damit ein höherer als der zulässige Mietzins verlangt wird. Für die Zulässigkeit der Erhöhung kommt es auf den Zinstermin an, zu dem das Erhöhungsbegehren wirksam wird.
Ein verfehltes Erhöhungsbegehren müssen Sie nicht weiter beachten und der unrichtigen Vorschreibung nicht Folge leisten. Das gilt auch dann, wenn der Index, auf dem die Wertsicherungsvereinbarung beruht, später tatsächlich so steigt, dass eine Erhöhung wirksam wäre.
Eine unzulässige Mietzinsvereinbarung kann nur dann gültig werden, wenn Sie in Kenntnis der Unzulässigkeit eine neue Vereinbarung treffen oder den überhöhten Betrag vorbehaltlos weiterzahlen. In beiden Fällen muss der Vermieter beweisen, dass Sie von der Unzulässigkeit wussten.
Eine Wohnung darf nur dann in eine bessere Kategorie als die niedrigste eingestuft werden, wenn sie bei der Vermietung brauchbar ist. Brauchbar heißt, dass Sie sofort einziehen können, dass keine groben Mängel die Benützung behindern und dass die üblichen Energieanschlüsse gefahrlos verwendbar sind. Eine Wohnung ohne funktionierende Heizung und mit einbrechendem Fußboden ist nicht bewohnbar.
Die Anpassung der gesetzlichen Höchstsätze an die Geldentwertung hat für sich allein keinen Einfluss auf die Höhe des vereinbarten Hauptmietzinses. Ist eine entsprechende Anpassung nicht ausdrücklich vereinbart, bleibt es beim vertraglich festgelegten Hauptmietzins, auch wenn sich die gesetzlichen Obergrenzen durch die Indexveränderungen erhöhen.
Maßgeblich ist, was die Vertragsparteien beim Abschluss wollten: ob der Mietgegenstand zum Wohnen oder für ein Geschäft überlassen wurde. Ebenso zählt ein Zweck, den beide Seiten später einvernehmlich zum Vertragszweck gemacht haben.
Ja. Zu einem zeitgemäßen Standard gehört, dass Sie sich dort an- und auskleiden und abtrocknen können. Es zählt aber nicht allein die Fläche, sondern insgesamt, ob die Badegelegenheit heutigem Wohnkomfort entspricht.
Das Gesetz nennt keine feste Höhe, sondern nur die Umstände, auf die es ankommt; die Angemessenheit lässt sich daher nur im Einzelfall beurteilen. Ausgangspunkt ist der übliche Mietzins für nach Art, Größe und Lage vergleichbare Objekte, von dem für Beschaffenheit, Ausstattung und Erhaltungszustand Zuschläge oder Abschläge gemacht werden. Als Vergleichsobjekte kommen nur Mietgegenstände in Betracht, die selbst denselben Grenzen unterliegen; eine Rechnung, die auf den betriebswirtschaftlichen Verhältnissen des Hauses aufbaut, ist abzulehnen.
Auch wenn Ihr Mietvertrag bereits beendet ist, können Sie überprüfen lassen, ob der vorgeschriebene Hauptmietzins zulässig war. Die Beendigung des Mietverhältnisses nimmt Ihnen dieses Recht nicht.
Eine unwirksame Vereinbarung über die Höhe der Miete müssen Sie binnen drei Jahren bei Gericht oder bei der Gemeinde geltend machen. Lassen Sie diese Frist verstreichen, gilt die Vereinbarung als geheilt und der zu hohe Mietzins bleibt aufrecht.
Das kann zulässig sein. Es ist kein Merkmal einer echten Mietzinsvorauszahlung, dass die laufende Miete in diesem Zeitraum niedriger ist als danach. Eine Staffelung der Miete, auch durch ein zusätzliches Einmalentgelt für einen im Voraus bestimmten Zeitraum, verstößt für sich allein nicht gegen das Ablöseverbot.
Nur wenn es so vereinbart ist. Eine Einmalleistung gilt als echte Mietzinsvorauszahlung, wenn sie auf einen bestimmten Zeitraum angerechnet wird und bei früherem Ende des Mietverhältnisses anteilig zurückverlangt werden kann. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, können Sie den Betrag als verbotene Ablöse zurückfordern; sonst bleibt nur der Weg über eine überhöhte Miete.
Eine Befristung des Mietvertrags ist eine Vereinbarung, die beide Seiten bindet, und muss schriftlich sein. Schriftlich ist sie nur dann, wenn alle Parteien unterschrieben haben, also auch der Vermieter. Fehlt seine Unterschrift, ist die Befristung nicht gültig.
Für geförderte Wohnungen gehen die Mietzinsregeln des jeweiligen Landesförderungsgesetzes den allgemeinen Regeln vor. Das gilt nicht erst seit der ausdrücklichen Klarstellung im Gesetz, sondern schon davor.
Es ist zulässig, im Mietvertrag für verschiedene Zeiträume verschieden hohe Mietzinse zu vereinbaren. Voraussetzung ist, dass dabei die Grenze des angemessenen Mietzinses nicht überschritten wird. Diese Angemessenheit ist die Obergrenze für jede einzelne Stufe.
Beruft sich der Vermieter auf die Ausnahme, die einen höheren Hauptmietzins erlaubt, muss er das behaupten und beweisen. Diese Last liegt nicht bei Ihnen als Mieter.
Damit eine Befristung wirksam ist, muss die Schriftform eingehalten sein. Die Urkunde, in der der von vornherein feststehende Endtermin festgehalten ist, muss von beiden Vertragsteilen unterschrieben sein; ebenso genügen unterschriebene Anbot- und Annahmeerklärungen mit diesem Inhalt.
Ein rechtzeitig gestellter Antrag auf Überprüfung des Mietzinses wird nicht kleinlich nach seinem Wortlaut ausgelegt. Er ist im Rahmen dessen, was der Text noch bedeuten kann, so zu verstehen, dass die Zulässigkeit des vereinbarten Hauptmietzinses im notwendigen Umfang geprüft werden kann.
Eine Vereinbarung über die Wertsicherung des Mietzinses können Sie eigenständig überprüfen lassen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Frist von drei Jahren für die Überprüfung des Hauptmietzinses schon abgelaufen ist.
Bei aneinandergereihten befristeten Mietverträgen läuft die Frist zur Überprüfung des Hauptmietzinses nicht ab, solange nicht sechs Monate nach der zusammengerechneten Befristungszeit vergangen sind. Wird ein unbefristetes Mietverhältnis geschlossen, endet dieser Aufschub ebenfalls.
Für die vorgeschriebene Schriftform müssen beide Vertragsteile die Urkunde unterschreiben; es genügt auch, wenn eine Partei unterschreibt und die andere schriftlich zustimmt. Eine bloß stillschweigende Zustimmung zu einer nur vom Mieter unterschriebenen Vereinbarung über eine Mietzinserhöhung reicht nicht aus.
Nach dem Rechtssatz beginnt die Frist, in der Sie eine überhöhte Hauptmiete überprüfen lassen können, schon mit dem Abschluss des Mietvertrags, wenn keine rechtlich durchsetzbare Befristung vereinbart wurde. Der Oberste Gerichtshof ist dieser Regel 2023 nicht gefolgt; welcher Zeitpunkt seither maßgeblich ist, geht aus der Quelle nicht hervor, die Regel ist daher unsicher.