Wie lange kann ich eine zu hohe Miete beanstanden?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Vermieter

Eine unwirksame Vereinbarung über die Höhe der Miete müssen Sie binnen drei Jahren bei Gericht oder bei der Gemeinde geltend machen. Lassen Sie diese Frist verstreichen, gilt die Vereinbarung als geheilt und der zu hohe Mietzins bleibt aufrecht.

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Ständige Rechtsprechung seit 1996, zuletzt bestätigt am 18.12.2025 (10 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1996)

Die in § 16 Abs 8 Satz 2 nF MRG getroffene Anordnung, dass die Unwirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung binnen drei Jahren bei Gericht beziehungsweise bei der Gemeinde geltend zu machen ist, ist im Grunde nichts anderes als eine Sanierung teilnichtiger, das erlaubte Zinsausmaß überschreitender Mietzinsvereinbarungen durch Fristablauf (vgl. auch 5 Ob 19/93). Wenn der Gesetzgeber mit der Übergangsregelung in Art II Abschnitt II Z 5 Satz 2 des 3. WÄG die Absicht verfolgte, eine solche Sanierung zu verhindern, muss also auch die Aufrechterhaltung der Möglichkeit einer Geltendmachung der Rechtsunwirksamkeit in seinem Sinn sein.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Das gilt auch für eine allenfalls unzulässige Erhöhung des Hauptmietzinses durch Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung, sodass eine möglicherweise durch die Zinserhöhung bewirkte Teilunwirksamkeit durch den Ablauf der dreijährigen Präklusivfrist saniert ist.OGH 5 Ob 19/25t, 23.09.2025
Zur Wahrnehmung der Teilnichtigkeit nach § 16 Abs 8 MRG beziehungsweise § 26 Abs 4 MRG bedarf es einer rechtzeitigen ausdrücklichen Geltendmachung bei Gericht/Schlichtungsstelle, wozu ein Begehren auf Feststellung der Teilnichtigkeit der Mietzinsvereinbarung oder eine auf bestimmte Termine beschränkte Feststellung der zulässigen Mietzinshöhe geeignet ist.OGH 5 Ob 73/08h, 14.07.2008
Für die vom Rekursgericht vertretene Ansicht, Art II Abschnitt II Z 5 des 3. WÄG gelte nur für Mietzinsvereinbarungen, die vor dem Inkrafttreten des MRG (also vor dem 1.1.1982) abgeschlossen wurden, bietet das Gesetz keinerlei Anhaltspunkte; eine solche Auslegung nähme dem letzten Satz des Art II Abschnitt II Z 5 des 3. WÄG jeglichen Anwendungsbereich, weil die weitere Anwendbarkeit der vor dem Inkrafttreten des MRG geltenden Vorschriften auf die nach den seinerzeitigen Vorschriften unwirksam zustande gekommenen Vereinbarungen über die Höhe des Mietzinses ohnehin in § 43 Abs 2 MRG normiert ist.OGH 5 Ob 6/96, 13.03.1996

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0083814 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 5 von 10.

OGH 5 Ob 78/25v, 18.12.2025, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 19/25t, 23.09.2025, Fall aus Steiermark
OGH 5 Ob 105/24p, 18.12.2024, Fall aus Wien
OGH 6 Ob 240/22w, 17.02.2023, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 213/15g, 20.04.2016, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 16 · Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses
MRG § 26 · Untermietzins

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

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