Reicht es, die Miete nur für einzelne Monate zu beanstanden?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Vermieter

Nein. Um die Frist zu hemmen, müssen Sie geltend machen, dass die Mietzinsvereinbarung selbst unwirksam ist. Beanstanden Sie nur die Vorschreibung zu einzelnen Zinsterminen, ist die Unwirksamkeit bloß eine Vorfrage und die Frist läuft weiter.

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Ständige Rechtsprechung seit 2001, zuletzt bestätigt am 22.05.2020 (11 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (2001)

Aus dem Gesetzestext geht eindeutig hervor, dass die Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung geltend gemacht werden muss, um die Hemmungswirkung des § 27 Abs 3 MRG zu erreichen. Diesem Erfordernis wird durch eine Geltendmachung der Mietzinsüberschreitung nur zu bestimmten Zinsterminen nicht entsprochen, da hier die Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung nur eine Vorfrage ist.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Die Feststellung der Kategorieeinordnung zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses/der Mietzinsvereinbarung kann die Gültigkeit der Mietzinsvereinbarung an sich nicht bindend festlegen, weil es sich hiebei nur um die Klärung einer Vorfrage handelt.OGH 3 Ob 150/06i, 13.09.2006
Hier: Wendete der beklagte Mieter ein Mietzins- und Räumungsverfahren vor Ablauf der Frist des § 16 Abs 8 MRG die Überschreitung des gesetzlich zulässigen Zinsausmaßes ein, so war dies offensichtlich ein genereller Einwand, auch wenn er vorerst nur den jeweils geltend gemachten Mietzinsforderungen entgegengehalten wurde. Durch diesen Einwand verhinderte der Beklagte - jedenfalls für das vorliegende Verfahren - die Sanierung einer allenfalls unzulässigen Mietzinsvereinbarung, die bei fruchtlosem Verstreichen der Frist eingetreten wäre.OGH 3 Ob 200/04i, 16.02.2005
Mit der selbständig in Rechtskraft erwachsenden Feststellung der Teilunwirksamkeit der alten Mietzinsvereinbarung ist für künftige Mietzinsüberprüfungsverfahren eine Bindungswirkung gegeben und die Gefahr des Eintritts der Präklusion verhindert.OGH 5 Ob 106/02b, 14.05.2002

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0115309 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 3 von 11.

OGH 5 Ob 64/20b, 22.05.2020, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 135/19t, 27.11.2019
OGH 5 Ob 148/18b, 06.11.2018, Fall aus Steiermark

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 27 · Verbotene Vereinbarungen und Strafbestimmungen

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

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Kann die Frist zur Mietzinsüberprüfung gehemmt oder unterbrochen werden?

Für die Frist, innerhalb der Sie eine Mietzinsvereinbarung als unwirksam bekämpfen können, gelten die Regeln über die Verjährung sinngemäß. Umstände, die eine Verjährung hemmen oder unterbrechen, wirken daher auch hier.

günstig für Mieter Schriftform der Mietzinsvereinbarung

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Nein. Wo das Gesetz für die Vereinbarung über die Höhe des Hauptmietzinses Schriftlichkeit verlangt, ist eine bloß mündliche Vereinbarung unwirksam. Dieser Mangel wird auch dann nicht geheilt, wenn die Frist zur Anfechtung der Mietzinshöhe ungenützt verstreicht.