MRG § 27

Ist im Mietvertrag ein Pönale für eine Kündigung vor einem bestimmten Zeitpunkt vereinbart, handelt es sich um eine sogenannte unechte Vertragsstrafe. Auch für schwerwiegende Verletzungen von Pflichten aus einem Mietvertrag darf eine Vertragsstrafe vereinbart werden.

Nur, wenn Ihre Zwangslage als Mieter damals schon weggefallen war. Solange sie andauert, ist ein Verzicht ausgeschlossen. Wann sie endet, hängt vom Einzelfall ab; in der Regel kann auf die Übergabe der Wohnung abgestellt werden, die Unterschrift unter den Mietvertrag genügt nicht immer.

Eine gemeinnützige Bauvereinigung deckt mit dem Pauschale für die Verwaltungskosten auch das ab, was üblicherweise mit einer Neu- oder Weitervermietung zusammenhängt, insbesondere die Errichtung des Vertrages. Verlangt sie dafür zusätzlich Geld, können Sie es in einem außerstreitigen Verfahren zurückfordern. Das gilt nicht, wenn dafür eine Leistung erbracht wurde, die über die gewöhnliche Verwaltung hinausgeht.

Der Anspruch auf Rückzahlung einer verbotenen Zahlung im Mietrecht ist kein Schadenersatz, sondern ein eigener gesetzlicher Rückforderungsanspruch. Der Beklagte muss deshalb nur den Betrag herausgeben, der ihm selbst zugekommen ist. Im Zweifel haftet er nur nach seinem Anteil.

Eine Ablöse, die Sie als neuer Mieter dem Vermieter zahlen, kann eine Form des Mietzinses sein. Wenn die Höhe der Miete frei vereinbart werden darf, ist eine solche Zahlung ohne weiteres zulässig.

Eine Ablöse ist dann verboten, wenn ihr keine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht. Verboten sind also Zahlungen, durch die sich der ausziehende Mieter ohne Gegenwert bereichert. Zahlungen für einen echten Gegenwert fallen nicht darunter.

Alles, was Ihnen neben der Miete abverlangt wird, damit Sie die Wohnung als Mieter bekommen, muss einer gleichwertigen Gegenleistung entsprechen. Die Höhe der Miete selbst wird davon getrennt nach eigenen Regeln überprüft.

Eine verbotene Ablöse kann der Mieter als Vertragspartner zurückfordern. Dabei kommt es nicht darauf an, aus wessen Geld die Zahlung tatsächlich stammt.

Nein. Die gewöhnlichen Kosten der Neu- und Weitervermietung sind im pauschalen Kostenersatz für die Verwaltung bereits enthalten. Ein darüber hinausgehendes Entgelt ist nur zulässig, wenn dafür Leistungen erbracht werden, die den Rahmen der üblichen Verwaltertätigkeit sprengen. Fehlt eine solche Gegenleistung, ist die Vereinbarung verboten und das Gezahlte rückforderbar; das gilt auch für gemeinnützige Bauvereinigungen.

Ja. Vereinbarungen über Baukostenzuschüsse oder einen erhöhten Finanzierungsbeitrag sind zulässig, weil sie das laufende Entgelt entsprechend vermindern und für sie eine eigene Abzinsung und Wertsicherung besteht. Solche Beiträge gelten als Mietzinsvorauszahlung und fallen nicht unter das Verbot verbotener Leistungen.

Das kann zulässig sein. Es ist kein Merkmal einer echten Mietzinsvorauszahlung, dass die laufende Miete in diesem Zeitraum niedriger ist als danach. Eine Staffelung der Miete, auch durch ein zusätzliches Einmalentgelt für einen im Voraus bestimmten Zeitraum, verstößt für sich allein nicht gegen das Ablöseverbot.

Nur wenn es so vereinbart ist. Eine Einmalleistung gilt als echte Mietzinsvorauszahlung, wenn sie auf einen bestimmten Zeitraum angerechnet wird und bei früherem Ende des Mietverhältnisses anteilig zurückverlangt werden kann. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, können Sie den Betrag als verbotene Ablöse zurückfordern; sonst bleibt nur der Weg über eine überhöhte Miete.

Zahlt ein Mieter eine verbotene Ablöse, steht er dabei unter einem wirtschaftlichen Druck, den der Gesetzgeber missbilligt, weil er auf dem Wohnungsmarkt unterlegen ist. Das unter diesem Druck Geleistete wird deshalb wie eine eigenmächtig entzogene Sache behandelt. Gegen Ihre Rückforderung darf daher nicht aufgerechnet werden.

Ein Betrag bis zu sechs Bruttomonatsmieten gilt als Richtwert für das übliche Sicherungsbedürfnis des Vermieters. Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht, es kommt auf den Einzelfall an, etwa auf die Höhe der Miete, Ihre Zahlungsfähigkeit, die zu erwartende Räumungsdauer und die mitvermieteten Einrichtungsgegenstände. Mehr darf der Vermieter nur verlangen, wenn er ein besonderes Sicherungsbedürfnis darlegt, und die normale Abnützung ist bereits mit der Miete abgegolten.

Nein, nicht ohne gleichwertige Gegenleistung. Ungültig und verboten ist jede Vereinbarung, nach der der neue Mieter einem anderen etwas zu leisten hat, ohne dafür eine gleichwertige Gegenleistung zu erhalten. Es kommt weder darauf an, ob der Vormieter ein Weitergaberecht hatte, noch darauf, wofür die Zahlung ausdrücklich verlangt wurde.

Ja, soweit Sie dafür eine gleichwertige Leistung erhalten. Verboten sind nur Zahlungen an den ausziehenden Mieter, die diesen unzulässig bereichern, weil ihnen keine gleichwertige Leistung von seiner Seite gegenübersteht. Was darüber hinausgeht, ist unwirksam vereinbart.

Nein. Verboten sind alle Leistungen des neuen Mieters ohne gleichwertige Gegenleistung, gleichgültig ob sie dem Vermieter oder dem scheidenden Mieter zugutekommen und wie sie rechtlich verpackt werden. Auch die Vereinbarung, dass Sie beim Abschluss des Mietvertrags für die Mietzinsschuld des früheren Mieters mithaften, verstößt gegen dieses Verbot.

Nein, soweit der Vormieter diese Erhaltungsarbeiten über einen ihm vorgeschriebenen erhöhten Mietzins mitfinanziert hat. Diese Kosten darf er nicht auf Sie als Nachmieter überwälzen.

Ansprüche, weil jemand eine fremde Sache zum eigenen Nutzen verwendet hat, verjähren grundsätzlich erst nach dreißig Jahren. Die kurze Frist gilt nur, wenn es um Leistungen oder Lieferungen im geschäftlichen Betrieb geht.

Ja, das ist möglich. Auf die Rückforderung einer Ablöse können Sie nachträglich wirksam verzichten, etwa indem Sie die Zahlungspflicht später anerkennen. Voraussetzung ist, dass die Zwangslage zu diesem Zeitpunkt schon weggefallen war.

Ja. Für die Rückforderung verbotener Zahlungen im Mietrecht gilt nichts Besonderes: Die Verjährung richtet sich nach objektiven Umständen. Auf Ihre Kenntnis kommt es nur dort an, wo das Gesetz das ausdrücklich anordnet.

Ja, wenn sich ihre Angemessenheit nicht beurteilen lässt. Fehlt eine Abrede darüber, für welche Mietzeit die Einmalzahlung Entgelt sein soll, kann niemand prüfen, ob sie angemessen ist; dann ist sie ungültig und rückforderbar. Der Vermieter muss vorbringen, warum eine solche Einmalzahlung ausnahmsweise zulässig sein soll.

Ja. Entscheidend ist, ob der Zahlung des neuen Mieters objektiv eine gleichwertige Gegenleistung des ausziehenden Mieters gegenübersteht. Wurde diese Gegenleistung nicht besprochen oder war den Beteiligten ihr Wert nicht bewusst, macht das die Vereinbarung nicht ungültig. Für Übersiedlungskosten oder die Kosten einer Ersatzwohnung muss der Ersatz allerdings vereinbart sein.

Es kommt in erster Linie darauf an, welche Gegenleistungen der ausziehende Mieter erbracht hat, also welche Sachgüter er Ihnen bei der Übergabe der Wohnung zurückgelassen hat. Wofür die Ablöse gewidmet war, spielt dabei grundsätzlich keine Rolle.

Ja. Auch wenn die Investitionen des Vormieters Bestandteil des Hauses und damit Eigentum des Vermieters geworden sind, darf er sich von Ihnen als Nachmieter den noch vorhandenen Wert ersetzen lassen. Die Beschränkungen des gesetzlichen Ersatzanspruchs gegen den Vermieter gelten dafür nicht. Zulässig ist höchstens der Wiederbeschaffungswert der überlassenen Gegenstände.

Ja. Verboten ist jede Leistung des neuen Mieters, der keine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht und die nur deshalb verlangt und gegeben wird, weil das Mietobjekt einen Vermögens- und Seltenheitswert hat. In welche Rechtsform das gekleidet wird, ist bedeutungslos: Auch die Verknüpfung des Mietvertrags mit einem Kaufvertrag über Einrichtungsgegenstände oder mit einem Auftrag zur Wohnungsrenovierung fällt darunter.

Der Vormieter. Er darf eine Ablöse nur fordern und behalten, wenn er Ihnen etwas Gleichwertiges zuwendet, das er selbst eingebracht, auf seine Kosten einbringen lassen oder von einem Dritten als eigenen Vermögensvorteil übernommen hat. Im Streitfall trifft ihn dafür die Beweislast. Ob er den Aufwand selbst getragen hat, ist dabei ohne Belang.

Nein. Eine Vereinbarung, nach der für die Zustimmung zum Mieterwechsel ein Entgelt zu leisten ist, widerspricht dem Verbot unzulässiger Ablösen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Zustimmung im Voraus oder erst im konkreten Fall erteilt wurde. Nicht jede solche Zahlung ist aber schon deshalb sittenwidrig; das ist jeweils gesondert zu prüfen.

Ja, und genau daran erkennt man eine erlaubte Vorauszahlung. Eine echte Mietzinsvorauszahlung ist schon nach der Vereinbarung einem bestimmten Zahlungszeitraum zugeordnet und verringert die Belastung in den späteren Perioden; endet das Mietverhältnis vorher, ist der anteilige Betrag zurückzuzahlen. Diese Rückzahlungspflicht darf weder ausgeschlossen noch an Bedingungen geknüpft werden. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, können Sie die Zahlung als verbotene Ablöse zurückfordern.

Haben Sie einer gemeinnützigen Bauvereinigung ein Entgelt gezahlt, dessen Forderung gegen das Gesetz verstieß, können Sie es zurückverlangen. Dafür gilt dieselbe Frist von drei Jahren wie im Mietrecht. Nach Ablauf dieser Frist ist die Rückforderung verjährt.