Muss der Vermieter abrechnen, wenn ihm die Unterlagen fehlen?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Vermieter, Wohnungseigentümer, Verwalter

Niemand kann zu einer Leistung verurteilt oder mit Strafen dazu gezwungen werden, von der mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit feststeht, dass sie gar nicht erbracht werden kann, etwa weil ein Dritter nicht mitwirkt. Einem Begehren auf Rechnungslegung kann daher nur stattgegeben werden, wenn eine ernst zu nehmende Chance besteht, die Unterlagen zu beschaffen. Auch der Vermieter kann sich auf die Unmöglichkeit berufen; ob sie vorliegt, hängt vom Einzelfall ab.

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Ständige Rechtsprechung seit 2001, zuletzt bestätigt am 28.08.2024 (10 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (2001)

Der Vermieter kann nicht zu einer Leistung verurteilt beziehungsweise durch Ordnungsstrafen gezwungen werden, von der nach der Beurteilung des Verkehrs mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit feststeht, dass sie gar nicht erbracht werden kann, weil etwa die notwendige Mitwirkung eines Dritten nicht zu erreichen ist. Um einem Rechnungslegungsbegehren stattzugeben, muss eine erstzunehmende, irgendwie ins Gewicht fallende Chance bestehen, die dafür notwendigen Unterlagen zu beschaffen. Auch dem rechnungslegungspflichtigen Vermieter muss die Einrede der Unmöglichkeit der Leistung zugebilligt werden, woran wegen der für das gesamte Schuldrecht geltenden Regelung des § 1447 ABGB nicht zu zweifeln ist. Ob Unmöglichkeit der Leistung vorliegt, kann immer nur nach den Umständen des Einzelfalls beurteilt werden.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Auf welche Weise der Nachweis der Unmöglichkeit der Leistung zu erfolgen hat, etwa dass die notwendige Mitwirkung von Dritten nicht zu erreichen ist, kann immer nur im Einzelfall beurteilt werden.OGH 5 Ob 179/08x, 26.08.2008
Dem rechnungslegungspflichtigen Vermieter muss die Einrede der Unmöglichkeit der Leistung zugebilligt werden, wofür ihn die Beweislast trifft.OGH 5 Ob 179/08x, 26.08.2008
An dem Grundsatz, dass eine unvertretbare Handlung, die dem Verpflichteten zu erbringen unmöglich ist, nicht erzwingbar ist, hat sich dadurch nichts geändert, dass durch das 3. WÄG die exekutive Durchsetzung einer Abrechnungsverpflichtung nicht mehr nach den Vorschriften der EO, sondern im Verfahren nach § 26 Abs 1 Z 5 in Verbindung mit § 17 Abs 6 WEG 1975 zu erfolgen hat.OGH 5 Ob 244/02x, 25.02.2003

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0115570 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 10.

OGH 7 Ob 101/24i, 28.08.2024, Fall aus Oberösterreich
OGH 5 Ob 69/18k, 03.10.2018, Fall aus Kärnten

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1447
Mietrechtsgesetz (MRG) § 21 · Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Mieter Nachweis der Betriebskosten gegenüber Mietern

Wie muss der Vermieter die Betriebskosten belegen?

Der Vermieter muss die Bewirtschaftungskosten nicht nur bekanntgeben, sondern auch nachweisen. Bei Einzelvorschreibung geschieht das durch Vorlage der einzelnen Rechnungsbelege; bei Pauschalvorschreibung dadurch, dass er bis 30. Juni die Abrechnung für das Vorjahr im Haus zur Einsicht auflegt und den Hauptmietern in geeigneter Weise Einsicht in die Belege gewährt.

günstig für Mieter Fehlende Mitwirkung des Vermieters

Was passiert, wenn der Vermieter beim Betriebskostenverfahren nicht mitwirkt?

Verweigert der Vermieter seine Mitwirkung, lässt sich der maßgebliche Aufteilungsschlüssel nicht feststellen. Sein Verhalten wird dann so behandelt, als hätte er auf die Überwälzung dieser Kosten auf Sie verzichtet; Sie müssen die vorgeschriebenen Beträge nicht zahlen. Weil Ihnen damit das Rechtsschutzinteresse fehlt, wird Ihr Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen.