MRG § 21

Ja. Die Grundsteuer darf anteilig auf die Mieter überwälzt werden. Auch eine Vertragsklausel, die das vorsieht, benachteiligt Sie nicht in unzulässiger Weise.

Ja. Sie müssen nicht jedem einzelnen Versicherungsvertrag zustimmen; es genügt Ihr Einverständnis, dass das Haus angemessen gegen Wasserleitungsschäden versichert wird. Ändert der Vermieter später den Vertrag oder schließt er einen neuen ab, darf er die Prämien weiter verrechnen, solange die Versicherung angemessen ist.

Nur die im Gesetz aufgezählten Ausgaben dürfen als Betriebskosten verrechnet werden. Bei einer Rattenplage zählen die Kosten der Vertilgung selbst dazu, etwa das Auslegen von Ködern durch eine befugte Firma. Die Behebung der Bauschäden, die die Tiere angerichtet haben, gehört dagegen zur Erhaltung des Hauses.

Nein. Die Liste der Betriebskosten ist abschließend, und Vereinbarungen zu Ihren Lasten sind unwirksam. Verrechnet werden dürfen nur Kosten, die regelmäßig wiederkehren, also laufende Kosten des Hausbetriebs.

Ja. Der Fehlbetrag aus der Jahresabrechnung ist ein Teil des Mietzinses für jenen Monat, in dem er fällig wird, also für den zweiten Zinstermin nach der Abrechnung. Zahlen muss ihn, wer zu diesem Zeitpunkt Hauptmieter ist. Umgekehrt bekommt auch ein Guthaben, wer dann Hauptmieter ist.

Eine Verrechnung der Betriebskosten mit einer Jahrespauschale ist nur zulässig, wenn sie auf den Betriebskosten des vorangegangenen Kalenderjahres beruht.

In der Regel genügt eine Auflistung der Ausgabenposten, die Sie anhand der zur Einsicht angebotenen Belege überprüfen können. Weitere Orientierungshilfen wie eine Durchnummerierung der Belege sind nur ausnahmsweise nötig, etwa bei sehr großen Verwaltungseinheiten mit zahlreichen Einzelposten. Die Abrechnung muss aber so gestaltet sein, dass sich ein Mieter mit durchschnittlicher Auffassungsgabe ein Bild über Nachzahlung oder Guthaben machen kann.

Der Vermieter muss die Bewirtschaftungskosten nicht nur bekanntgeben, sondern auch nachweisen. Bei Einzelvorschreibung geschieht das durch Vorlage der einzelnen Rechnungsbelege; bei Pauschalvorschreibung dadurch, dass er bis 30. Juni die Abrechnung für das Vorjahr im Haus zur Einsicht auflegt und den Hauptmietern in geeigneter Weise Einsicht in die Belege gewährt.

Die laufenden Betriebskostenraten sind nur Abschlagszahlungen auf die tatsächlichen Kosten. Haben Sie diese Raten aus welchem Grund immer nicht oder nicht vollständig bezahlt, schulden Sie nach Ablauf der Abrechnungsfrist nur noch die tatsächlich in diesem Kalenderjahr angefallenen Betriebskosten.

Mit den Pauschalraten für die Betriebskosten leisten Sie keine Anzahlung. Sie bezahlen damit Teile des gesetzlich vorgesehenen Mietzinses.

Die Pauschalraten sind eigenständige Teile des Mietzinses und hängen nicht davon ab, wie hoch die Betriebskosten im Vorschreibungsjahr tatsächlich waren. Sie schuldet, wer im Zeitpunkt der Vorschreibung Mieter ist. Einen Fehlbetrag oder Überschuss aus der späteren Abrechnung schuldet oder erhält dagegen, wer zum zweiten Zinstermin nach der Abrechnung Mieter ist.

Nein. Sie haben Anspruch auf eine übersichtliche, aufgegliederte Abrechnung, die ein durchschnittlicher Mieter nachvollziehen kann und die die zugehörigen Belege bezeichnet. Die bloße Möglichkeit, Belege einzusehen, ersetzt eine solche Abrechnung nicht.

Er muss sie zuerst rechtzeitig fällig stellen. Werden die Bewirtschaftungskosten nicht binnen eines Jahres unter Vorlage der Rechnungen geltend gemacht, können sie später nicht mehr gefordert werden; diese Frist läuft ab der Fälligkeit gegenüber dem Vermieter. Wurden sie fristgerecht geltend gemacht, kann er sie danach noch innerhalb der Verjährungsfrist von Ihnen einfordern.

Der Anspruch auf Rechnungslegung verjährt erst nach dreißig Jahren. Das gilt auch für die Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter oder den Verwalter. Sie können sie daher auch für weit zurückliegende Jahre noch verlangen.

Ja. Es kommt darauf an, dass die Forderung gegen den Vermieter fällig ist und er Ihnen entsprechende Rechnungsbelege vorlegt. Ob er selbst schon gezahlt hat, spielt für Ihre Zahlungspflicht keine Rolle.

Für die Frage, ob eine Ausgabe zu den Betriebskosten zählt, spielt es keine Rolle, wer diese Kosten verursacht oder verschuldet hat. Entscheidend ist allein, dass es sich um eine im Gesetz genannte Kostenart handelt.

Als Schädlinge, deren Bekämpfung über die Betriebskosten verrechnet werden darf, gelten nur Tiere. Pflanzliche Organismen und Viren zählen nicht dazu. Die Kosten der Beseitigung von Schimmel oder Hausschwamm dürfen daher nicht auf alle Mieter eines Hauses aufgeteilt werden.

Eine solche Klausel im Mietvertragsformular ist unwirksam. Sie ist nicht ausreichend durchschaubar, weil Ihnen die wirtschaftliche Tragweite und die künftig entstehenden Kosten verschleiert werden. Dasselbe gilt für die Verpflichtung, in eine bestehende Haushaltsversicherung einzutreten, wenn weder Prämie noch Umfang offengelegt sind.

Ansprüche rund um die Abrechnung der Betriebskosten und der Erhaltungsbeiträge betreffen die Liegenschaft als Ganzes. Sie können solche Ansprüche daher auch gegen die Eigentümergemeinschaft geltend machen und nicht nur gegen Ihren Vermieter. Sie haben dabei die Wahl, wen von beiden Sie in Anspruch nehmen.

Aufwendungen für die Hausbetreuung dürfen nur in zwei Grenzen auf Sie überwälzt werden. Zum einen muss der Betrag angemessen sein. Zum anderen dürfen nur Entgelte und Kosten für Arbeiten verrechnet werden, die zur Hausbetreuung im Sinn der früheren Aufgaben eines Hausbesorgers gehören.

Der Vermieter muss den Mietern nicht vorher ankündigen, dass er die Betriebskosten abrechnet. Es ist auch keine Mindestdauer vorgeschrieben, für die die Abrechnung aufliegen muss.

Nein. Eine Forderung, die gegenüber dem Vermieter bereits verjährt ist, darf er nicht auf Sie als Mieter überwälzen.

Die Kosten einer vorbeugenden mikrobiologischen Untersuchung des Kaltwassers auf Legionellen zählen nicht zu den Betriebskosten. Sie sind weder Wassergebühren oder Kosten der Überprüfung der Wasserleitung noch Kosten der Schädlingsbekämpfung. Auch als Verwaltungs- oder Hausbetreuungskosten dürfen sie Ihnen nicht verrechnet werden.

Ihr Anspruch als Hauptmieter auf Abrechnung der Betriebskosten verjährt erst nach dreißig Jahren. Die kürzeren Fristen von drei Jahren aus anderen Gesetzen sind darauf nicht sinngemäß anzuwenden.

Ja. Jede Änderung der Nutzfläche durch Baumaßnahmen ändert auch den Verteilungsschlüssel, und zwar selbst dann, wenn Sie als Mieter die Umbaukosten getragen haben. Maßgeblich ist allein die tatsächliche Bodenfläche des Objekts zu dem Zeitpunkt, an dem der jeweils geltende Schlüssel ermittelt wird. Für den Hauptmietzins braucht es dagegen eine neue Vereinbarung.

Ja. Der Vermieter kann jeweils für ein ganzes Kalenderjahr wählen, ob er die Betriebskosten pauschal verrechnet oder einzeln vorschreibt. Vereinbarungen, die noch unter dem früheren Mietengesetz getroffen wurden, binden ihn dabei nicht.

Bei der Jahrespauschalverrechnung erfasst die Fallfrist nicht die bereits vorgeschriebenen und bezahlten Pauschalraten. Sie gilt nur für Beträge, die noch nachgetragen werden, und für den Fehlbetrag, der sich aus der Abrechnung zu Ihren Lasten ergibt. Die Abrechnung ist keine Voraussetzung dafür, dass die Pauschalraten fällig werden, sondern eine zusätzliche Pflicht des Vermieters.

Im besonderen mietrechtlichen Verfahren kann bei den Betriebskosten nur festgestellt werden, dass durch bestimmte vorgeschriebene Posten der zulässige Mietzins überschritten wurde. Erst danach kann ein Rückzahlungsauftrag ergehen. Zahlt der Vermieter ein Betriebskostenguthaben nicht aus, ist das für sich noch keine unzulässige Vorschreibung.

Nein. Die Frist für die Vorschreibung dieser Kosten ist eine Fallfrist. Werden die Bewirtschaftungskosten ohne Pauschalverrechnung nicht innerhalb eines Jahres unter Vorlage der Rechnungen fällig gestellt, erlischt das Recht, sie von Ihnen zu verlangen. Die Frist läuft ab der Fälligkeit gegenüber dem Vermieter.

Grundsätzlich dreißig Jahre. Die lange Verjährungszeit ist die Auffangregel: Passt keine der Bestimmungen mit einer kürzeren Frist unmittelbar oder sinngemäß, bleibt es bei dreißig Jahren. Kürzere Fristen sind Ausnahmen und dürfen nur sehr vorsichtig auf ähnliche Fälle übertragen werden.