Darf die Gemeinde mir wegen Amtsbedarf die Wohnung kündigen?
günstig für Vermieterbetrifft Mieter, Vermieter, Gemeinden, Länder
Ja, aber nur unter engen Voraussetzungen: Die kündigende Eigentümerin muss Bund, Land oder Gemeinde sein und mindestens zur Hälfte Eigentümerin sein, sie muss die Räume dringend für hoheitliche Aufgaben brauchen, diese dürfen bisher nicht oder nur in geringerem Umfang der Verwaltung gedient haben, und Sie müssen eine Ersatzwohnung bekommen. Ob die Behörde anderswo Räume bekommen könnte, spielt dabei in der Regel keine Rolle, und eine Abwägung Ihrer Interessen findet nicht statt.
Rechtsprechung seit 2021, zuletzt bestätigt am 15.03.2021
(1 Entscheidung).
So hat das Gericht es formuliert (2021)
Für den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 11 MRG müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
‑ Die klagende Eigentümerin (mindestens zur Hälfte: § 30 Abs 3 Satz 3 MRG) ist eine Gebietskörperschaft (Bund, Land oder Gemeinde);
‑ die Gebietskörperschaft hat einen dringenden Bedarf an den aufgekündigten Räumlichkeiten zu Zwecken der Hoheitsverwaltung;
‑ das aufgekündigte Objekt diente bisher nicht oder in einem geringeren Ausmaß (als nunmehr geplant) den Interessen der Verwaltung;
‑ dem Mieter wird eine Ersatzwohnung bereitgestellt.
Der dringende Raumbedarf muss an den aufgekündigten Räumlichkeiten bestehen. Bei dieser Beurteilung ist aber ein milderer Maßstab als bei den Eigenbedarfstatbeständen des § 30 Abs 2 Z 8 und 9 MRG anzulegen. Der Frage, ob der Gebietskörperschaft alternative Möglichkeiten der Raumbeschaffung zur Verfügung stehen, kommt im Allgemeinen keine entscheidende Bedeutung zu. Auch eine Interessenabwägung hat nicht stattzufinden. Es kommt daher in erster Linie darauf an, ob der Bestandgegenstand nach dem an den Grundsätzen der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit der Verwaltung ausgerichteten Konzept der Gebäudesanierung auf eine andere Art als bisher für Zwecke der Hoheitsverwaltung verwendet werden soll.
Beim dringenden Eigenbedarf gilt ein strenger Maßstab: Es muss ein Notstand vorliegen, der sich nur durch die Kündigung beseitigen lässt. Kann der Vermieter seinen Bedarf durch eine andere Aufteilung der ihm zur Verfügung stehenden Räume decken, liegt kein dringender Eigenbedarf vor. Erst wenn Bedarf und Dringlichkeit bejaht sind, werden die Interessen beider Seiten abgewogen.
günstig für Mieter Dringendes Wohnbedürfnis bei Kündigung
Bei diesem Kündigungsgrund kommt es darauf an, ob ein dringendes Wohnbedürfnis besteht; der Mieter muss dabei nicht verstorben sein. Fehlt das dringende Bedürfnis beim Mieter selbst, kommt es darauf an, ob eine Person, die bei seinem Tod in das Mietrecht eintreten dürfte, die Wohnung dringend braucht. Der Verweis im Gesetz dient nur dazu, diesen Personenkreis zu bestimmen.