Muss der Vermieter zuerst seine eigenen Räume umverteilen?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Hauseigentümer

Beim dringenden Eigenbedarf gilt ein strenger Maßstab: Es muss ein Notstand vorliegen, der sich nur durch die Kündigung beseitigen lässt. Kann der Vermieter seinen Bedarf durch eine andere Aufteilung der ihm zur Verfügung stehenden Räume decken, liegt kein dringender Eigenbedarf vor. Erst wenn Bedarf und Dringlichkeit bejaht sind, werden die Interessen beider Seiten abgewogen.

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Ständige Rechtsprechung seit 1984, zuletzt bestätigt am 19.09.2024 (47 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1984)

Bei Beurteilung der Frage des dringenden Eigenbedarfs ist ein strenger Maßstab anzulegen. Der Kündigungsgrund des dringenden Eigenbedarfs ist demnach nur dann gegeben, wenn auf Seiten des Vermieters ein Notstand, also die unabweisliche Notwendigkeit, den bestehenden Zustand so bald als möglich zu beseitigen, vorliegt, und dies nur durch die Kündigung des bestehenden Mietvertrages möglich ist. Wenn dem Bedarf des Vermieters durch eine entsprechende Neuverteilung der ihm zur Verfügung stehenden Räume abgeholfen werden kann, ist dringender Eigenbedarf nicht gegeben (vgl MietSlg 28312, 26253, 23358 f uva). Erst dann, wenn der Eigenbedarf und seine Dringlichkeit bejaht werden, hat eine Interessenabwägung zu erfolgen (vgl MietSlg 28313, 24291, 22359 uva).

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Die jüngere Rechtsprechung geht von einem gemäßigteren Verständnis der im Zusammenhang mit dem dringenden Eigenbedarf ausgeformten Begriffe „Notstand“ und „Existenzgefährdung“ aus (1 Ob 111/01g; 7 Ob 146/06f; 3 Ob 110/09m; 6 Ob 203/09k), wenngleich bei der Beurteilung des dringenden Bedarfs nach wie vor ein strenger Maßstab anzulegen ist.OGH 2 Ob 215/09w, 17.06.2010
Auf die Möglichkeit, sich zur Befriedigung seines Wohnbedürfnisses eine nicht in seinem Eigentum stehende Wohnmöglichkeit zu verschaffen, kann der Vermieter nach der Rechtsprechung nur in Ausnahmefällen verwiesen werden.OGH 5 Ob 4/08m, 22.01.2008
Für das Vorliegen des Eigenbedarfs im maßgeblichen Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung reicht es aus, dass mit Sicherheit oder höchster Wahrscheinlichkeit in nächster Zukunft - hier zwei Monate nach Zustellung der Aufkündigung - die Obdachlosigkeit des Vermieters bevorsteht. Es ist nicht Voraussetzung, dass der Vermieter im Zeitpunkt der Einbringung der Aufkündigung bereits obdachlos ist.OGH 5 Ob 4/08m, 22.01.2008
Hier: Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 9 MRG.OGH 5 Ob 4/08m, 22.01.2008
Der Bedarf des Kläger nach einer größeren Wohnung mit mehr als den bisherigen 68 m² Wohnfläche ist bei seinem 5-Personen-Haushalt grundsätzlich zu bejahen. Dass der Kläger nach der Geburt seines dritten Kindes drei Kleinwohnungen, die zusammengelegt ihm und seiner Familie eine ausreichende Wohnfläche von 90 m² bieten würden, neu vermietete und sich damit der Möglichkeit der Eigennutzung dieser Objekte begab, begründet den Einwand selbstverschuldeten Eigenbedarfs, wenn die Zusammenlegung der Kleinwohnungen technisch möglich, wirtschaftlich sinnvoll und für den Kläger finanzierbar gewesen wäre.OGH 5 Ob 83/07b, 04.06.2007

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Hier: Aufkündigung der Mieter eines Einfamilienhauses wegen Eigenbedarfs des Enkels der Vermieterin.OGH 8 Ob 96/01b, 10.05.2001
Selbstverschuldeter Eigenbedarf, der anzunehmen ist, wenn der Vermieter schuldhaft eine Sachlage herbeiführt, die ihn zwingt, zur Deckung seines Eigenbedarfs zur Kündigung zu schreiten, sei es, dass er den Eigenbedarf durch positives Tun zum Entstehen bringt, sei es, dass er den Eigenbedarf auf eine andere Weise als durch Kündigung zu befriedigen versäumt, schließt eine Kündigung aus. Allerdings dürfen dem Vermieter wirtschaftlich unzumutbare Aufwendungen nicht aufgelastet werden.OGH 6 Ob 55/00g, 05.10.2000
Der dringende Eigenbedarf fehlt jedenfalls dann, wenn dem Bedarf des Vermieters durch eine entsprechende Neuverteilung der ihm zur Verfügung stehenden Räume abgeholfen werden kann. Dabei muss klar sein, wie diese neue Aufteilung konkret vorgenommen werden kann, und muss überdies nach einer solchen Neuverteilung für den Vermieter und seine allfälligen Mitbewohner ein menschenwürdiges Wohnen möglich sein, wenngleich im Einzelfall nicht immer ein durchschnittlicher neuzeitlicher Wohnungsstandard erreicht werden kann.OGH 2 Ob 257/98b, 15.10.1998
Eigenbedarf liegt bereits dann vor, wenn die vom Vermieter bisher benützte Wohnung aufgrund einer Verschlechterung des Gesundheitszustandes nur mehr mit Schmerzen benützbar ist.OGH 7 Ob 166/97f, 05.05.1998
Hier: Aufkündigung einer Gartenfläche.OGH 7 Ob 24/97y, 17.12.1997
Die für die Bejahung des Kündigungsgrundes noch zulässige Grenze des Einkommens oder Vermögens des Vermieters darf nicht zu eng gezogen werden.OGH 7 Ob 2057/96t, 11.06.1996
Eine Ausnahme von den dargestellten Grundsätzen ist nur dann gerechtfertigt, wenn das Vermögen oder Einkommen des Vermieters so groß ist, dass der Gedanke des Notstandes durch die Rechtswirksamerklärung der Eigenbedarfskündigung ad absurdum geführt werden würde.OGH 7 Ob 2057/96t, 11.06.1996
Der Vermieter eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung, der über keine ausreichende Wohnmöglichkeit verfügt, darf im allgemeinen mit seiner Eigenbedarfskündigung nicht schon deshalb auf die Möglichkeit der Beschaffung einer Wohnung in einem nicht ihm gehörigen Haus verwiesen werden, weil er im Hinblick auf seine finanzielle Lage in der Lage wäre, sich eine solche Wohnung zu beschaffen; auch in Ansehung der finanziellen Lage hat eine Interessenabwägung zu unterbleiben.OGH 7 Ob 2057/96t, 11.06.1996
Keinesfalls kann auf vage, in der Zukunft liegende Umstände Bedacht genommen werden.OGH 6 Ob 562/94, 19.05.1994
Daraus kann jedoch noch nicht abgeleitet werden, dass der Vermieter (oder dessen Nachkommen) zur Befriedigung seines Wohnbedürfnisses grundsätzlich auf eine nicht in seinem Eigentum stehende Wohnmöglichkeit verwiesen werden darf.OGH 6 Ob 637/93, 22.12.1993
Hinweis auf die Ablehnung der Lehre durch 3 Ob 544/90.OGH 1 Ob 546/91, 15.05.1991
Im Falle der Notwendigkeit der gemeinsamen Benützung von Sanitärräumen und Küche kommt aber eine Teilkündigung nicht in Frage.OGH 5 Ob 593/90, 28.08.1990
Bei Beurteilung der Frage, ob der Eigenbedarf durch Neuverteilung vorhandener Räume befriedigt werden kann, ist nicht in kleinlicher Weise der Nachkriegsstandard zugrundezulegen. Es ist nicht ohne Belang, ob der Eigenbedarf etwa auch durch Anmietung einer anderen Wohnung behoben werden kann.OGH 7 Ob 527/88, 24.03.1988

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0070482 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 5 von 47.

OGH 9 Ob 11/24v, 19.09.2024, Fall aus Wien
OGH 9 Ob 12/21m, 24.03.2021, Fall aus Steiermark
OGH 5 Ob 136/20s, 04.03.2021, Fall aus Tirol
OGH 6 Ob 129/18s, 25.10.2018, Fall aus Wien
OGH 3 Ob 160/16z, 23.11.2016, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 30 · Kündigungsbeschränkungen

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Wegfall des Eigenbedarfs im Verfahren

Fällt die Kündigung weg, wenn der Vermieter anderswo wohnen kann?

Nein, nicht schon deshalb. Fällt der dringende Eigenbedarf während des Verfahrens tatsächlich weg, besteht der Kündigungsgrund nicht mehr; Änderungen bis zum Schluss der Verhandlung erster Instanz werden berücksichtigt. Dass der Vermieter oder der Angehörige, für den gekündigt wurde, zu diesem Zeitpunkt eine andere Wohnmöglichkeit in Aussicht hat, bedeutet aber noch nicht, dass der Bedarf weggefallen ist.

günstig für Vermieter Eigenbedarf für eine Pflegeperson

Zählt der Bedarf an einer Pflegekraft als Eigenbedarf?

Ja. Braucht die Vermieterin Platz für eine Pflegeperson und Haushaltshilfe, kann dringender Eigenbedarf vorliegen. Im entschiedenen Fall konnte eine 73-jährige Vermieterin ihren 81-jährigen Mann nicht mehr betreuen und die Hausarbeit ohne schwere gesundheitliche Gefahren nicht mehr verrichten.