MRG § 30

Nein, nicht ohne weiteres. Die Kündigung nach dem Tod des Mieters richtet sich zwar gegen die Verlassenschaft oder die Erben. Wenn Sie als Angehöriger in die Wohnung eintreten dürfen, wirkt sie gegen Sie aber nicht. Gegen die Räumung können Sie sich mit einer eigenen Klage wehren.

Auch Mietrechte können vererbt werden. Für Wohnungen gibt es allerdings eigene Regeln über den Eintritt bestimmter naher Personen; greifen diese im Einzelfall nicht, bleibt es bei der allgemeinen Vererbung der Ansprüche.

Ja. Bei einem andauernden Zustand bedeutet längeres Zuwarten des Vermieters für sich allein noch keinen Verzicht auf die Kündigung. Ein stillschweigender Verzicht wird nur unter strengen Voraussetzungen angenommen, etwa wenn der Vermieter den Grund kannte und ohne erklärbaren Grund lange untätig blieb.

In der Regel ja. Die Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens beruht darauf, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist. Dass er auf diesen Kündigungsgrund stillschweigend verzichtet hat, wird deshalb nur unter ganz besonders strengen Voraussetzungen angenommen.

Wenn Sie die Wohnung wiederholt oder über längere Zeit bewusst oder grob unachtsam vertragswidrig benützen. Entscheidend ist dabei, dass wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden.

Nein. Wo das Mietrechtsgesetz gilt, darf Ihr Mietvertrag die gesetzlichen Gründe für eine sofortige Auflösung nicht erweitern; solche Klauseln sind unwirksam. Der vereinbarte Sachverhalt kann aber als Kündigungsgrund gelten, wenn dessen gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sind.

Unleidliches Verhalten und erheblich nachteiliger Gebrauch stehen im Mietrecht nebeneinander und werden vom Gesetz als gleichwertig angesehen. Unleidliches Verhalten fällt daher unter jenen Tatbestand, der eine sofortige Auflösung des Mietverhältnisses erlaubt.

Ja. Für die Auflösung wegen nachteiligen Gebrauchs muss Ihnen der Vermieter kein Verschulden nachweisen; es genügt, dass ein durchschnittlicher Mieter erkennen konnte, dass das Verhalten für die Wohnung oder die Interessen des Vermieters schädlich ist. Auch eine wiederholte oder länger dauernde vertragswidrige Benützung reicht aus, ohne dass die Wohnung beschädigt sein muss; die drohende Beschädigung genügt. Entschieden wird nach den Umständen in ihrer Gesamtheit, nicht nach einzelnen Vorfällen.

Für die Auflösung genügt es, dass durch die nachteilige Nutzung wichtige wirtschaftliche Interessen des Vermieters verletzt werden; ein bereits eingetretener Schaden ist nicht nötig. Hat der Mieter vertraglich eine Instandsetzungspflicht übernommen und kommt er ihr in erheblichem Maß nicht nach, kann der Vermieter den Vertrag ebenfalls auflösen.

Wenn der Vermieter wegen eines Mietzinsrückstands räumen will, können Sie einwenden, die Schuld sei durch Gegenrechnung erloschen. Dafür müssen Sie die Mietzinsschuld anerkennen und außerhalb des Gerichts unbedingt die Aufrechnung erklären. Im Räumungsstreit müssen Sie nachweisen, dass Sie das getan haben und dass Ihre Gegenforderung besteht.

Ja. Sie müssen den Mietgegenstand üblich pflegen und auftretende Schäden beheben. Unterlassen Sie das, gilt das bereits als erheblich nachteiliger Gebrauch, und zwar schon bevor die Bausubstanz Schaden nimmt.

Ja. Macht Ihr Untermieter von der Wohnung einen erheblich nachteiligen Gebrauch, wird Ihnen das zugerechnet, und der Vermieter kann deshalb kündigen oder den Vertrag vorzeitig auflösen. Dasselbe gilt für andere Personen, für die Sie einzustehen haben.

Ob eine verspätete Zahlung des Mietzinses als grobes Verschulden zu werten ist, lässt sich nicht starr festlegen. Den Gerichten steht dabei ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Es kommt also auf den einzelnen Fall an.

Grundsätzlich kommt es darauf an, wie die Lage bei der Zustellung der Aufkündigung war. Ausnahmsweise werden spätere Entwicklungen bis zum Schluss der Verhandlung erster Instanz berücksichtigt, wenn das nötig ist, um eine offenbar unbillige Entscheidung zu Lasten des Mieters zu vermeiden. Das gilt vor allem bei Kündigungsgründen, die eine Vorschau auf die Zukunft verlangen, etwa beim Eigenbedarf.

Nein. Haben mehrere Personen gemeinsam gemietet, wirkt die Kündigung nur gegen jenen Mieter, der den Kündigungsgrund gesetzt hat. Ein Mitmieter, dem nichts vorzuwerfen ist, verliert die Wohnung dadurch nicht.

Ja. Das Gericht sieht sich nicht nur den vorgeworfenen Vorfall an, sondern auch Ihr Verhalten davor und danach. Ob die Kündigung berechtigt ist, entscheidet sich nach dem Gesamtbild.

Nein, allein noch nicht. Entscheidend ist, ob der Kündigungsgrund im Zeitpunkt der Zustellung vorlag. Stellen Sie das beanstandete Verhalten danach ein, wird das aber mitberücksichtigt, und die Klage kann abgewiesen werden, wenn eine Wiederholung ausgeschlossen erscheint.

Sehr streng. Auch wenn sich die Lage am Wohnungsmarkt etwas entspannt hat, wird der strenge Maßstab beim dringenden Eigenbedarf nicht gelockert. Der Vermieter muss seinen Bedarf also weiterhin nachdrücklich darlegen.

Entscheidend sind die örtlichen und persönlichen Verhältnisse und die im Haus gewohnten Umgangsformen. Es zählt also, was in diesem Haus üblicherweise noch zulässig ist. Nicht das persönliche Empfinden einzelner Nachbarn gibt den Ausschlag, sondern ob das Verhalten nach allgemeiner Anschauung geeignet ist, den Mitbewohnern das Wohnen zu verleiden.

Für die Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens kommt es nicht darauf an, ob Sie ein Verschulden trifft. Entscheidend ist, ob das nach außen in Erscheinung tretende Verhalten grob ungehörig ist und den anderen das Zusammenwohnen verleidet. Das gilt auch dann, wenn das Verhalten auf eine geistige Erkrankung zurückgeht.

Nein, nicht schon deshalb. Verbessern oder modernisieren Sie die Wohnung fachgerecht, ist das kein Kündigungsgrund, auch wenn die Baubewilligung fehlte oder kein befugter Gewerbetreibender gearbeitet hat. Anders ist es, wenn die Arbeiten der Wohnung erheblich schaden oder wichtige Interessen des Vermieters verletzen.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt vor, wenn Sie die Wohnung wiederholt und länger vertragswidrig benützen oder notwendige Vorkehrungen über längere Zeit unterlassen und dadurch wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden. Das ist auch der Fall, wenn die Substanz des Mietgegenstandes erheblich verletzt wird oder eine solche Verletzung nur droht, etwa durch die Gefahr von Ungeziefer oder Nagern.

Es kommt nicht darauf an, ob am Haus bereits ein erheblicher Schaden entstanden ist. Der Kündigungsgrund liegt schon dann vor, wenn ein solcher Schaden wegen des Verhaltens des Mieters droht.

Dass der Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet ist, rechtfertigt es nicht, dass Sie selbst einen Zustand schaffen, der die Bausubstanz erheblich gefährdet oder die persönliche Sicherheit der Bewohner bedroht. Ein solches Verhalten ist damit nicht entschuldigt.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt vor, wenn Sie den Mietgegenstand wiederholt und über längere Zeit vertragswidrig benützen oder notwendige Vorkehrungen immer wieder unterlassen und dadurch wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden. Ebenso genügt es, wenn die Substanz des Mietgegenstandes erheblich verletzt wurde oder eine solche Verletzung nur droht.

Wenn Sie Ihre Mietwohnung untervermieten, gilt ein Untermietzins, der um vierzig Prozent über Ihrem eigenen Hauptmietzins liegt, noch nicht als übermäßiges Entgelt. Ein Aufschlag in dieser Höhe ist also noch nicht zu hoch.

Ob die Wohnung des verstorbenen Mieters von einem nahen Angehörigen dringend gebraucht wird, ist nach denselben Grundsätzen zu beurteilen wie der dringende Eigenbedarf des Vermieters. Ein dringendes Wohnbedürfnis liegt nicht vor, wenn dem Angehörigen eine andere ausreichende und rechtlich gleichwertige Wohnmöglichkeit offensteht. Steht eine rechtlich gleichwertige Wohnmöglichkeit zur Verfügung, wird nicht mehr geprüft, ob sie auch tatsächlich gleichwertig ist.

Ja. Wer die Wohnung jahrelang nicht reinigt und Gerümpel anhäuft, gibt einen Kündigungsgrund. Ausschlaggebend ist die dadurch entstehende Gefahr von Ungeziefer und Brand.

Nein. Wer seinen Eigenbedarf selbst verschuldet hat, kann ihn nicht als Kündigungsgrund geltend machen. Das ist etwa der Fall, wenn der Hauseigentümer trotz bereits bekannten baldigen Eigenbedarfs eine andere Wohnung im Haus neu vermietet; liegen zwischen Vermietung und Bedarf mehrere Jahre, trifft ihn kein Vorwurf.

Dringender Eigenbedarf setzt einen Notstand voraus, also die unabweisliche Notwendigkeit, den bestehenden Zustand möglichst rasch zu beenden. Berücksichtigt wird jede Art von Bedarf, die sich aus einem wichtigen persönlichen oder wirtschaftlichen Bedürfnis ergibt und nur durch diese Wohnung gedeckt werden kann. Dieser strenge Maßstab gilt auch dann, wenn Ihnen eine Ersatzwohnung angeboten wird.