MRG § 31
Teilkündigung
§ 31.
(1)Benötigt der Vermieter oder ein Miteigentümer des Hauses, der wenigstens Eigentümer zur Hälfte ist, einzelne Teile eines Mietgegenstandes für sich oder für Verwandte in gerader Linie dringend, so kann er den Mietvertrag in Ansehung dieser Teile aufkündigen, wenn der restliche Teil des Mietgegenstandes abgesondert benutzbar ist oder ohne unverhältnismäßige Schwierigkeiten abgesondert benutzbar gemacht werden kann und zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses des Mieters und der schon bisher mit ihm im gemeinsamen Haushalt darin wohnenden eintrittsberechtigten Personen oder zur Besorgung seiner Geschäfte ausreicht. Die hiefür erforderlichen Kosten hat mangels anderweitiger Vereinbarung der Vermieter zu tragen.
(2)Im Rechtsstreit auf Grund von Einwendungen gegen eine Aufkündigung kann auf Antrag die Kündigung hinsichtlich einzelner Teile des ganz aufgekündigten Mietgegenstandes oder anderer als der vom Vermieter in Anspruch genommenen Teile als wirksam erkannt, hinsichtlich der übrigen aber aufgehoben werden, wenn der Kündigungsgrund nicht hinsichtlich des ganzen Mietgegenstandes gegeben ist und eine abgesonderte Benutzung der entstehenden Teile des Mietgegenstandes möglich ist oder ohne unverhältnismäßige Schwierigkeiten möglich gemacht werden kann. Die Bestimmung des Abs. 1 über die Kosten findet Anwendung.
(3)Wird eine Kündigung nur hinsichtlich eines Teiles des Mietgegenstandes als wirksam erkannt, so steht es dem Mieter frei zu erklären, daß er den Mietvertrag auch hinsichtlich des restlichen Teiles des Mietgegenstandes nicht fortsetzen will. Eine solche Erklärung ist, um rechtsgültig zu sein, ohne Verzug nach Rechtskraft des Urteils gegenüber dem Vermieter abzugeben; der Mietvertrag endet dann hinsichtlich des ganzen Mietgegenstandes an dem Tage, der sich für den wirksam gekündigten Teil aus dem Urteil ergibt. Muß der restliche Teil des Mietgegenstandes erst abgesondert benutzbar gemacht werden, so hat der Mieter dem Vermieter den diesem zugesprochenen Teil erst zu übergeben, wenn der ihm verbleibende Teil abgesondert benutzbar gemacht ist. Die erforderlichen Arbeiten hat der Mieter zu gestatten. Dies ist im Urteil auszusprechen.
(4)In Fällen der in den vorhergehenden Absätzen bezeichneten Art hat der Mieter für den verbleibenden Teil des Mietgegenstandes einen Mietzins zu entrichten, der gegenüber dem bisher entrichteten Mietzins angemessen vermindert ist. Entsteht darüber Streit, so kann der Vermieter oder der Mieter bei Gericht den Antrag auf Entscheidung stellen.
(5)Die vorstehenden Bestimmungen gelten sinngemäß, wenn der Vermieter, der den Mietgegenstand mit Einrichtungsgegenständen vermietet hat, die Einrichtungsgegenstände oder einzelne von ihnen dringend benötigt, desgleichen für Nebenräume, wie Keller- oder Dachbodenräume, oder Nebenflächen, wie Terrassen, Hausgärten, Abstell- oder Ladeflächen, die mit einer Wohnung, einem Wohnraum oder einer sonstigen Räumlichkeit mitvermietet worden sind.
(6)Überdies kann auch der Mieter die Miete von mitgemieteten Nebenräumen oder Nebenflächen aufkündigen, wenn die aufgekündigten Nebenräume oder Nebenflächen abgesondert benutzbar sind oder ohne unverhältnismäßige Schwierigkeiten abgesondert benutzbar gemacht werden können. In diesen Fällen hat die für die Abtrennung erforderlichen Kosten mangels anderweitiger Vereinbarung der aufkündigende Mieter zu tragen.
Wer sich auf dringenden Eigenbedarf stützt, muss vorbringen und beweisen, welcher konkrete Bedarf nach der Kündigung gedeckt werden soll. Es muss also feststehen, wer das Objekt danach nutzen soll und zu welchem Zweck. Solange die beabsichtigte Nutzung nicht feststeht, gibt es keinen dringenden Eigenbedarf.
Ob mehrere in einem Vertrag gemietete Sachen eine wirtschaftliche Einheit bilden, hängt in erster Linie vom Willen der Parteien beim Vertragsabschluss ab. Dass die Sachen einander nützlich sind oder einander brauchen, lässt nur einen Schluss auf diesen Willen zu, entscheidet die Frage aber nicht allein.
Der Vermieter kann einzelne Teile Ihrer Wohnung aufkündigen, wenn er sie dringend selbst braucht. Für diese Teilkündigung gilt die sonst nötige Mindestdauer seines Eigentums am Haus nicht. Sie ist ein eigenständiger Kündigungsgrund.
Nur wenn ein Kündigungsgrund vorliegt. Mitgemietete Nebenräume und Nebenflächen können gesondert aufgekündigt werden, und zwar aus allen im Gesetz vorgesehenen Kündigungsgründen. Das ist selbst dann möglich, wenn die Voraussetzungen für eine Kündigung des gesamten Mietgegenstands nicht vorliegen.
Ja. Erwerben Sie als Mieter das Eigentum am Hauptgegenstand, erlischt das Mietverhältnis nur für diesen Teil. Der Kündigungsschutz für den mitgemieteten Nebengegenstand bleibt bestehen, selbst wenn dieser bei einer neuen Vermietung für sich allein keinem Kündigungsschutz unterliegen würde.
Ja. Weil eine Kündigung eingeschränkt oder in ihrem Gegenstand verändert werden kann, ist eine Teilkündigung aus jedem Kündigungsgrund zulässig. Das gilt auch dann, wenn sie von vornherein nur für einen Teil eingebracht wird.