MRG § 18a
Was die Gerichte dazu entschieden haben
Vor einer Sanierung kann das Gericht zunächst dem Grunde nach entscheiden. Diese Entscheidung legt nur die einzelnen Arbeiten nach Art und Umfang fest sowie den Zeitraum, über den die Kosten verteilt werden. Kosten und Mietzinsabrechnung werden nur so weit geprüft, wie es für die Frage nötig ist, ob eine Erhöhung überhaupt erforderlich ist.
Die Grundsatzentscheidung hält in groben Umrissen fest, welche Arbeiten eine Erhöhung des Hauptmietzinses rechtfertigen und über welchen Zeitraum die Kosten hereingebracht werden. Die Beteiligten sollen sich daraus nur ein ungefähres Bild machen können. Sie sehen also, mit welchen Kosten der Vermieter rechnen kann und wie hoch der Hauptmietzins etwa sein wird.
Die endgültige Erhöhung des Hauptmietzinses wird mit einem eigenen Beschluss festgesetzt. Ändern sich während des Verfahrens die Verhältnisse, etwa die Ausstattungskategorie oder die Nutzfläche, wirkt das nicht zurück. Solche Änderungen werden erst bei der nächsten möglichen Entscheidung berücksichtigt.
Vorher bei der Gemeinde anhängig gemacht werden muss nur die Sache selbst, also jener Sachantrag, der das Verfahren einleitet. Zwischenfeststellungsanträge und Anträge zu Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten können Sie jederzeit dort stellen, wo das Hauptverfahren gerade anhängig ist.
Die vorläufige Erhöhung des Hauptmietzinses ist mit der voraussichtlichen endgültigen Erhöhung begrenzt. Das bedeutet aber nicht, dass die Grundlagen dafür ebenso vollständig und verlässlich sein müssen wie bei der endgültigen Entscheidung. Es soll grundsätzlich mit den bereits vorliegenden Verfahrensergebnissen das Auslangen gefunden werden.
Ja. Eine vorläufige Erhöhung der Hauptmietzinse darf verlängert werden, wenn damit nur die Zeit bis zur endgültigen Entscheidung überbrückt wird und die Unterlagen dafür bereits vorliegen. Der voraussichtliche Endbetrag darf dabei nicht überschritten werden. Sind die Arbeiten schon fertig, braucht der Vermieter keine neuerliche Zusage abzugeben, und die Gründe der Verspätung müssen nicht erörtert werden.
Das Verfahren über die Grundsatzentscheidung und jenes über die endgültige Erhöhung bilden zwar eine Einheit. Daraus folgt aber nicht, dass im Verfahren über die endgültige Erhöhung nichts Neues mehr vorgebracht werden dürfte. Sie können dort etwa noch etwas zu den Ausstattungskategorien oder zu den Nutzflächen sagen.
Ist die Grundsatzentscheidung rechtskräftig, kann nicht mehr neu aufgerollt werden, ob die dort genannten Arbeiten eine Erhöhung des Mietzinses rechtfertigen. Gebunden sind Vermieter und Mieter nur an Art und Umfang dieser Arbeiten und an die Dauer der Erhöhung. Andere darin angeführte Umstände sind nicht bindend.