Was steht in der Grundsatzentscheidung über eine Mietzinserhöhung?
betrifft Mieter, Vermieter
Vor einer Sanierung kann das Gericht zunächst dem Grunde nach entscheiden. Diese Entscheidung legt nur die einzelnen Arbeiten nach Art und Umfang fest sowie den Zeitraum, über den die Kosten verteilt werden. Kosten und Mietzinsabrechnung werden nur so weit geprüft, wie es für die Frage nötig ist, ob eine Erhöhung überhaupt erforderlich ist.
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Ständige Rechtsprechung seit 1991, zuletzt bestätigt am 12.03.2024 (9 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (1991)
Nach dem klaren Wortlaut des § 18a MRG besteht der Inhalt der Grundsatzentscheidung nur in der Festlegung der einzelnen Arbeiten nach Art und Umfang und des Verteilungszeitraumes der hiefür notwendigen Kosten. Dementsprechend müssen deren Kosten und die Richtigkeit der Hauptmietzinsabrechnung nur soweit geprüft werden, als dies zur Beurteilung der Frage nötig ist, ob überhaupt eine Erhöhung erforderlich ist und ob nicht mit den voraussichtlichen Eingängen während der Bestanddauer der Arbeiten (höchstens von zehn Jahren) das Auslangen gefunden werden kann.
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Wenn also der Vermieter, der eine Mietzinserhöhung anstrebt, nicht in der Lage ist, eine wenn auch fehlerhafte so doch nach den Grundsätzen des § 20 MRG erstellte Hauptmietzinsabrechnung mit effektiven Mietzinseingängen der letzten 10 Kalenderjahre vorzulegen, dann kann er die für eine Mietzinserhöhung unabdingbare Voraussetzung eines Deckungsfehlbetrags nicht erweisen, ja nicht einmal schlüssig behaupten. Eine - nicht bloß fiktive - Abrechnung ist also notwendiges Erfordernis für einen erfolgreichen Antrag und deren Fehlen muss zur Antragsabweisung führen.OGH 5 Ob 204/09z, 15.12.2009
- Die Unterlassung der Vorlage einer Hauptmietzinsabrechnung trotz wiederholten Auftrags geht daher ebenso zu Lasten des Antragstellers wie ein Vorbringen, dass eine Hauptmietzinsabrechnung nicht gelegt werden kann.OGH 5 Ob 204/09z, 15.12.2009
- Trotz der provisorischen Entscheidungsgrundlagen muss dem Grunde nach feststehen, dass ein Missverhältnis von zu erwartenden Kosten und stattgefundenen sowie künftigen Mietzinseinnahmen den Eingriff in den Mietvertrag rechtfertigt. Für sämtliche dazu - wenn auch nur auf provisorischer Basis - festzustellenden Tatsachengrundlagen besteht die Behauptungs- und Beweislast des Antragstellers (Vermieters), der die Mietzinsanhebung anstrebt.OGH 5 Ob 204/09z, 15.12.2009
- Für die Bewilligung der vorläufigen Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses nach § 18a Abs 2 MRG müssen die provisorischen Entscheidungsgrundlagen überdies dazu ausreichen, Beginn und Ausmaß einer vorläufigen Erhöhung, die ja das voraussichtliche Ausmaß der endgültigen Erhöhung nicht übersteigen soll.OGH 5 Ob 204/09z, 15.12.2009
- Die Doppelfunktion der Erhöhungsentscheidung, die einerseits in einer prozessualen Sachentscheidung besteht und andererseits in einer Vertragsänderung, gebietet es, die prozessuale Rechtsfolge der Heilung einer Nichtigkeit von der Wirksamkeit des Privatrechtseingriffs zu unterscheiden.OGH 5 Ob 120/09x, 01.09.2009
Alle 11 Ergänzungen anzeigen
- Die Rechtskraft der Endentscheidung im Verfahren nach §§ 18 ff MRG über einen bestimmten Zeitraum stellt nicht die materiellrechtliche Wirksamkeit eines mangels Zustellung der Zwischenentscheidung betreffend einen anderen Zeitraum gegenüber einem Mieter unwirksamen Mietvertragseingriffs her.OGH 5 Ob 120/09x, 01.09.2009
- Die Erhöhung der Hauptmietzinse nach den §§ 18 f MRG besteht in einem auf den im Spruch enthaltenen Verteilungszeitraum befristeten rechtsgestaltenden Eingriff des Außerstreitrichters bzw der Schlichtungsstelle in den Mietvertrag. Ein solcher rechtsgestaltender Eingriff in die vertragliche Regelung des Hauptmietzinses setzt ein Wirksamwerden gegenüber dem betreffenden Mieter voraus.OGH 5 Ob 120/09x, 01.09.2009
- Zwischenentscheidungen nach § 18a MRG über die vorläufige Erhöhung sind nur provisorisch und bilden keine bindende Vorgabe für die Endentscheidung.OGH 5 Ob 120/09x, 01.09.2009
- Die Voraussetzungen für eine Endentscheidung nach §§ 18, 19 MRG unterscheiden sich maßgeblich von den provisorischen Entscheidungsgrundlagen einer vorläufigen Entscheidung nach § 18a Abs 1 und 2 MRG. Es kann daher keine Rede davon sein, dass eine Grundsatzentscheidung und vorläufige Erhöhung nach § 18a MRG hinsichtlich aller Tatbestandsvoraussetzungen einer endgültigen Erhöhung eine bindende Vorentscheidung darstellen würde.OGH 5 Ob 13/04d, 10.02.2004
- Die Grundsatzentscheidung entfaltet zwischen Vermieter und Mieter nur insoferne Bindungswirkung, als die Frage, ob es sich bei den in der Grundsatzentscheidung angeführten Arbeiten um die Erhöhung des Mietzinses rechtfertigende Erhaltungsarbeiten handelt, nach Rechtskraft dieser Entscheidung nicht neuerlich aufgerollt werden kann. Ihr kommt somit Rechtskraft nur hinsichtlich der Art und des Umfangs der hier genannten Arbeiten sowie hinsichtlich der Dauer der Mietzinserhöhung, nicht aber hinsichtlich anderer, darin angeführter Umstände zu.OGH 5 Ob 119/02i, 12.09.2002
- Sinn und Zweck einer Grundsatzentscheidung nach § 18a MRG ist es, in mehr oder minder groben Umrissen festzuhalten, ob und welche Instandsetzungsarbeiten eine Erhöhung des Hauptmietzinses rechtfertigen und innerhalb welchen Zeitraums die dafür erforderlichen Kosten aus dem Hauptmietzins zu decken sein werden. Auf Grund dieser Entscheidung sollen sich die Beteiligten lediglich ein ungefähres Bild machen können, welche Kosten einerseits der Vermieter auf den Mieter überwälzen und in welcher Zeit er mit der Hereinbringung rechnen kann und ein wie hoher Hauptmietzins andererseits von den Mietern zu zahlen sein wird.OGH 5 Ob 119/02i, 12.09.2002
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0070004 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
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- OGH 5 Ob 128/23v, 12.03.2024, Fall aus Steiermark
Im Gesetz
- Mietrechtsgesetz (MRG) § 18 · Erhöhung der Hauptmietzinse
- MRG § 18a · Grundsatzentscheidung und vorläufige Erhöhung
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