Wie genau muss eine vorläufige Mieterhöhung berechnet sein?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Vermieter

Die vorläufige Erhöhung des Hauptmietzinses ist mit der voraussichtlichen endgültigen Erhöhung begrenzt. Das bedeutet aber nicht, dass die Grundlagen dafür ebenso vollständig und verlässlich sein müssen wie bei der endgültigen Entscheidung. Es soll grundsätzlich mit den bereits vorliegenden Verfahrensergebnissen das Auslangen gefunden werden.

Mit KI erklärt am 05.09.2026 · keine Rechtsberatung · Wo bekomme ich Hilfe? · Fehler melden

Ständige Rechtsprechung seit 1991, zuletzt bestätigt am 12.03.2024 (11 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1991)

Der gesetzliche Auftrag, die vorläufige Erhöhung der Hauptmietzinse mit der voraussichtlichen definitiven Erhöhung zu begrenzen, kann nicht so verstanden werden, dass die Entscheidungsgrundlagen für eine vorläufige Mietzinserhöhung annähernd gleich vollständig und verlässlich sein müssen wie für die endgültige. Bei der in § 18a Abs 2 MRG vorgesehenen Entscheidung soll vielmehr prinzipiell mit den bereits vorliegenden Verfahrensergebnissen das Auslangen gefunden werden. Für eine spätere Anpassung der Fremdfinanzierungskosten (etwa auch unter Berücksichtigung von öffentlichen Mitteln zur Wohnhaussanierung) ist sogar noch im Fall einer "endgültigen" Erhöhung der Hauptmietzinse Vorsorge in § 19 Abs 3 MRG getroffen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Im Verfahren nach § 18a Abs 1 und 2 MRG ist eine provisorische Entscheidungsgrundlage ausreichend; dennoch muss aber dem Grunde nach feststehen, dass ein Missverhältnis von zu erwartenden Kosten und stattgefundenen sowie künftigen Mietzinseinnahmen den Eingriff in den Mietvertrag rechtfertigt. Für sämtliche dazu ‑ wenn auch nur auf provisorischer Basis ‑ festzustellenden Tatsachengrundlagen besteht die Behauptungs- und Beweislast des Antragstellers (Vermieters), der die Mietzinsanhebung anstrebt. Es gilt demnach zu beurteilen, ob Maßnahmen zur Erhöhung des Wohnkomforts mit einem Kostenaufwand von immerhin 13.872,25 EUR für ein Verfahren zur Erhöhung der Hauptmietzinse (§§ 18, 18a MRG) überhaupt als beachtliche Erhaltungsarbeiten gelten können, wozu es nach dem insoweit klaren Gesetzeswortlaut nicht darauf ankommt, ob eine Förderung „in Aussicht gestellt“ wurde, sondern ob die Maßnahmen „gefördert werden“. § 18b MRG regelt demgegenüber, unter welchen Voraussetzungen Sanierungsmaßnahmen als Erhaltungsarbeiten im Sinn der §§ 18 ff MRG gelten. Daraus folgt allerdings nicht zwangsläufig, dass die dafür förderungsrechtlich anerkannten Kosten gleichsam automatisch auch zur Festsetzung der erforderlichen erhöhten Hauptmietzinse maßgebend sind. Dafür sind vielmehr die in § 18 Abs 1 MRG zwingend geregelten Beträge und Kosten maßgeblich. Im vorliegenden Kontext sind daher nach § 18 Abs 1 Z 2 MRG die angemessenen Kosten der Bauverwaltung und Bauüberwachung nur soweit einzustellen, als diese zusammen 5 vH der Baukosten nicht überschreiten.OGH 5 Ob 220/13h, 26.09.2014
Wenn also der Vermieter, der eine Mietzinserhöhung anstrebt, nicht in der Lage ist, eine wenn auch fehlerhafte so doch nach den Grundsätzen des § 20 MRG erstellte Hauptmietzinsabrechnung mit effektiven Mietzinseingängen der letzten 10 Kalenderjahre vorzulegen, dann kann er die für eine Mietzinserhöhung unabdingbare Voraussetzung eines Deckungsfehlbetrags nicht erweisen, ja nicht einmal schlüssig behaupten. Eine - nicht bloß fiktive - Abrechnung ist also notwendiges Erfordernis für einen erfolgreichen Antrag und deren Fehlen muss zur Antragsabweisung führen.OGH 5 Ob 204/09z, 15.12.2009
Die Unterlassung der Vorlage einer Hauptmietzinsabrechnung trotz wiederholten Auftrags geht daher ebenso zu Lasten des Antragstellers wie ein Vorbringen, dass eine Hauptmietzinsabrechnung nicht gelegt werden kann.OGH 5 Ob 204/09z, 15.12.2009
Trotz der provisorischen Entscheidungsgrundlagen muss dem Grunde nach feststehen, dass ein Missverhältnis von zu erwartenden Kosten und stattgefundenen sowie künftigen Mietzinseinnahmen den Eingriff in den Mietvertrag rechtfertigt. Für sämtliche dazu - wenn auch nur auf provisorischer Basis - festzustellenden Tatsachengrundlagen besteht die Behauptungs-und Beweislast des Antragstellers (Vermieters), der die Mietzinsanhebung anstrebt.OGH 5 Ob 204/09z, 15.12.2009
Für die Bewilligung der vorläufigen Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses nach § 18a Abs 2 MRG müssen die provisorischen Entscheidungsgrundlagen überdies dazu ausreichen, Beginn und Ausmaß einer vorläufigen Erhöhung, die ja das voraussichtliche Ausmaß der endgültigen Erhöhung nicht übersteigen soll.OGH 5 Ob 204/09z, 15.12.2009

Alle 12 Ergänzungen anzeigen

Für die Grundsatzentscheidung nach § 18a Abs 1 MRG muss die Richtigkeit der Hauptmietzinsabrechnung nur insoweit geprüft werden, als dies zur Beurteilung der Frage nötig ist, ob überhaupt eine Erhöhung zulässig ist.OGH 5 Ob 204/09z, 15.12.2009
Die Erhöhung der Hauptmietzinse nach den §§ 18 f MRG besteht in einem auf den im Spruch enthaltenen Verteilungszeitraum befristeten rechtsgestaltenden Eingriff des Außerstreitrichters bzw der Schlichtungsstelle in den Mietvertrag. Ein solcher rechtsgestaltender Eingriff in die vertragliche Regelung des Hauptmietzinses setzt ein Wirksamwerden gegenüber dem betreffenden Mieter voraus.OGH 5 Ob 120/09x, 01.09.2009
Zwischenentscheidungen nach § 18a MRG über die vorläufige Erhöhung sind nur provisorisch und bilden keine bindende Vorgabe für die Endentscheidung.OGH 5 Ob 120/09x, 01.09.2009
Nach dem Zweck der vorläufigen Erhöhung nach § 18a Abs 1 und 2 MRG ist, bei Vorliegen der Grundvoraussetzungen einer Erhöhung, in der Grundsatzentscheidung über die Auswirkung des Einsatzes von Förderungsmitteln auf die Höhe des Deckungsfehlbetrags nicht zwingend zu entscheiden. Das gilt vor allem dann, wenn die Grundlagen dafür erst aufwändig ermittelt werden müssten.OGH 5 Ob 124/06f, 30.05.2006
Unabdingbar ist jedoch die Voraussetzung, dass bereits nach den vorläufig vorliegenden Verfahrensergebnissen beurteilt werden kann, dass die Grundvoraussetzungen der Zulässigkeit einer Mietzinserhöhung vorliegen. Dazu gehört, dass sich überhaupt ein Deckungsfehlbetrag ergibt, dass also das Deckungserfordernis während des Verteilungszeitraums nicht durch die zu erwartenden Hauptmietzinseinnahmen gedeckt werden kann.OGH 5 Ob 105/99y, 15.02.2000
Im Verfahren nach § 18a Abs 1 und 2 MRG ist eine provisorische Entscheidungsgrundlage ausreichend.OGH 5 Ob 105/99y, 15.02.2000
Das Verfahren nach § 18a Abs 2 MRG hat nur vorläufigen Charakter.OGH 5 Ob 95/99b, 23.11.1999

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0070476 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 1 von 11.

OGH 5 Ob 128/23v, 12.03.2024, Fall aus Steiermark

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 18a · Grundsatzentscheidung und vorläufige Erhöhung
MRG § 19 · Antrag und Entscheidung

Teilen WhatsApp Facebook LinkedIn E-Mail

Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Mieter Eigenmittel des Vermieters bei Sanierung

Zählen über die Mieterhöhung finanzierte Arbeiten als Eigenmittel des Vermieters?

Nein. Wenn der Vermieter Erhaltungsarbeiten durch eine Erhöhung der Hauptmietzinse finanziert oder vorfinanziert, hat er dafür keine eigenen Mittel aufgewendet. Auch ein Reparaturdarlehen, das aus den erhöhten Mietzinsen zurückgezahlt wird, ist keine Aufwendung von Eigenmitteln. Die dafür vorgesehene Belohnung bei der Mietzinsbildung steht ihm daher nicht zu.

günstig für Mieter Neuberechnung des erhöhten Hauptmietzinses

Darf die erhöhte Miete wegen falscher Einstufung neu berechnet werden?

Nein. Eine Neuberechnung des erhöhten Hauptmietzinses ist nur vorgesehen, wenn sich das Gericht das vorbehalten hat oder wenn sich die Kosten ändern. Dass die Wohnung falsch in eine Kategorie eingestuft oder die Fläche anders bemessen wurde, ist kein Grund dafür.