Wirkt eine Änderung an der Wohnung auf frühere Zeiträume zurück?
betrifft Mieter, Vermieter
Die endgültige Erhöhung des Hauptmietzinses wird mit einem eigenen Beschluss festgesetzt. Ändern sich während des Verfahrens die Verhältnisse, etwa die Ausstattungskategorie oder die Nutzfläche, wirkt das nicht zurück. Solche Änderungen werden erst bei der nächsten möglichen Entscheidung berücksichtigt.
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Ständige Rechtsprechung seit 1995, zuletzt bestätigt am 12.03.2024 (5 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (1995)
Die endgültige Erhöhung der Hauptmietzinse erfolgt mit Sachbeschluss gemäß §§ 18, 19 Abs 1 MRG und nicht (schlechthin) gemäß § 18a Abs 2 zweiter und dritter Satz MRG. Sachverhaltsänderungen während des Verfahrens (zB Kategorieänderungen oder Nutzflächenänderungen) können nicht rückwirken, sondern sind erst bei der nächsten möglichen rechtsgestaltenden Entscheidung (vorläufige oder endgültige Erhöhung) zu berücksichtigen. Es kann (zur Vermeidung von Nachverrechnungen und wegen Sachverhaltsänderungen) zweckmäßig sein, es bei vorläufig festgesetzten Erhöhungen zu belassen und ab der letzten Aktualisierung der Hauptmietzinsabrechnung eine Neuberechnung der Erhöhungsbeträge vorzunehmen.
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Die Doppelfunktion der Erhöhungsentscheidung, die einerseits in einer prozessualen Sachentscheidung besteht und andererseits in einer Vertragsänderung, gebietet es, die prozessuale Rechtsfolge der Heilung einer Nichtigkeit von der Wirksamkeit des Privatrechtseingriffs zu unterscheiden.OGH 5 Ob 120/09x, 01.09.2009
- Die Rechtskraft der Endentscheidung im Verfahren nach §§ 18 ff MRG über einen bestimmten Zeitraum stellt nicht die materiellrechtliche Wirksamkeit eines mangels Zustellung der Zwischenentscheidung betreffend einen anderen Zeitraum gegenüber einem Mieter unwirksamen Mietvertragseingriffs her.OGH 5 Ob 120/09x, 01.09.2009
- Die Erhöhung der Hauptmietzinse nach den §§ 18 f MRG besteht in einem auf den im Spruch enthaltenen Verteilungszeitraum befristeten rechtsgestaltenden Eingriff des Außerstreitrichters bzw der Schlichtungsstelle in den Mietvertrag. Ein solcher rechtsgestaltender Eingriff in die vertragliche Regelung des Hauptmietzinses setzt ein Wirksamwerden gegenüber dem betreffenden Mieter voraus.OGH 5 Ob 120/09x, 01.09.2009
- Zwischenentscheidungen nach § 18a MRG über die vorläufige Erhöhung sind nur provisorisch und bilden keine bindende Vorgabe für die Endentscheidung.OGH 5 Ob 120/09x, 01.09.2009
- Auch Nutzflächendifferenzen, auch wenn sie nicht durch Sachverhaltsänderungen bewirkt wurden, sind in der endgültigen Entscheidung zu berücksichtigen.OGH 5 Ob 12/01b, 30.01.2001
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- Ergibt sich bei der endgültigen Erhöhung auch ohne Änderung der Sachlage für einen Mietgegenstand eine andere Ausstattungskategorie als der vorläufigen Erhöhung zugrunde gelegt war, muss dies im Sachbeschluss nach §§ 18, 19 Abs 1 MRG "mitbereinigt" werden.OGH 5 Ob 12/01b, 30.01.2001
- Eine Grundsatzentscheidung enthält nur die Festlegung des Verteilungszeitraumes und der einzelnen Arbeiten nach Art und Umfang. Eine vorläufige Erhöhung nach § 18a Abs 2 MRG wird nach den vorliegenden, vorläufigen Verfahrensergebnissen ausgesprochen.OGH 5 Ob 12/01b, 30.01.2001
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0070025 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
Im Portal: die neuesten 1 von 5.
- OGH 5 Ob 128/23v, 12.03.2024, Fall aus Steiermark
Im Gesetz
- Mietrechtsgesetz (MRG) § 18 · Erhöhung der Hauptmietzinse
- MRG § 18a · Grundsatzentscheidung und vorläufige Erhöhung
- MRG § 19 · Antrag und Entscheidung
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