MRG § 10
Ersatz von Aufwendungen auf eine Wohnung
§ 10.
(1)Der Hauptmieter einer Wohnung, der in den letzten zwanzig Jahren vor der Beendigung des Mietverhältnisses in der gemieteten Wohnung Aufwendungen zur wesentlichen Verbesserung (§ 9) gemacht hat, die über seine Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen sind, oder der solche Aufwendungen dem Vormieter oder dem Vermieter abgegolten hat (Abs. 6 erster und zweiter Satz), hat bei der Beendigung des Mietverhältnisses Anspruch auf Ersatz dieser Aufwendungen vermindert um eine jährliche Abschreibung. Das Ausmaß dieser Abschreibung beträgt für jedes vollendete Jahr
1.
bei den in Abs. 3 Z 1 und 3 genannten Aufwendungen ein Zehntel,
2.
bei den von einer Gebietskörperschaft aus öffentlichen Mitteln geförderten Aufwendungen jenen Bruchteil, der sich aus der Laufzeit der Förderung errechnet,
3.
sonst ein Zwanzigstel.
(2)Der Abs. 1 gilt nicht, wenn der Vermieter berechtigterweise seine Zustimmung verweigert oder an die Verpflichtung zur Wiederherstellung des früheren Zustandes gebunden hat oder wenn er deswegen, weil ihm der Hauptmieter die beabsichtigte wesentliche Veränderung nicht angezeigt hat, verhindert war, das eine oder das andere zu tun.
(3)Die im Abs. 1 genannten Aufwendungen sind:
1.
die Errichtung oder die den Erfordernissen der Haushaltsführung dienende Umgestaltung von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- (einschließlich der Errichtung von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) oder sanitären Anlagen in normaler und dem jeweiligen Stand der Technik entsprechender Ausstattung sowie die Erneuerung einer bei Beginn des Mietverhältnisses vorhandenen, aber schadhaft gewordenen Heiztherme oder eines solchen Warmwasserboilers,
2.
die Vereinigung und die Umgestaltung der Wohnung mit der zur Zumietung angebotenen Nachbarwohnung (§ 5 Abs. 2) in normaler Ausstattung,
3.
die gänzliche Erneuerung eines schadhaft gewordenen Fußbodens in einer dem sonstigen Ausstattungszustand der Wohnung entsprechenden Ausführung und
4.
andere gleich wesentliche Verbesserungen, insbesondere solche, die von einer Gebietskörperschaft aus öffentlichen Mitteln gefördert worden sind.
(4)Der Anspruch auf Ersatz ist bei sonstigem Verlust des Anspruches dem Vermieter vom Hauptmieter unter Vorlage von Rechnungen schriftlich anzuzeigen;
1.
bei einvernehmlicher Auflösung des Mietverhältnisses spätestens 14 Tage nach Abschluss der Auflösungsvereinbarung,
2.
bei Aufkündigung des Mietverhältnisses durch den Hauptmieter spätestens 14 Tage nach Zustellung der Aufkündigung an den Vermieter,
3.
in allen übrigen Fällen binnen einer Frist von zwei Monaten ab Eintritt der Rechtskraft des Räumungstitels, bei früherer Zurückstellung des Mietgegenstandes jedoch spätestens mit der Zurückstellung.
(4a)Entspricht eine rechtzeitig erstattete Anzeige des Ersatzanspruchs in Form oder Inhalt nicht der Regelung des Abs. 4, so hat der Vermieter den Mieter zur Verbesserung des Mangels binnen einer Frist von mindestens 14 Tagen aufzufordern. Der Verlust des Ersatzanspruchs tritt nur ein, wenn der Mieter einer solchen Aufforderung nicht fristgerecht nachkommt.
(5)Der Hauptmieter einer Wohnung kann den Ersatzanspruch nach Abs. 1 überdies nur gerichtlich geltend machen,
1.
wenn er innerhalb von sechs Monaten nach der Zurückstellung des Mietgegenstandes dem Vermieter einen Mieter namhaft macht, der zur Befriedigung des Ersatzanspruches nach Abs. 1 bereit ist, oder
2.
sobald der Vermieter den Mietgegenstand sonst vermietet oder verwertet.
(6)Befriedigt der neue Mieter den berechtigten Ersatzanspruch des früheren Mieters, so ist die dadurch abgegoltene Aufwendung bei der Bestimmung der Höhe des zulässigen Hauptmietzinses als nicht getätigt zu behandeln. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Ansprüche des früheren Mieters befriedigt hat und den Ersatz des von ihm geleisteten Betrags nun vom neuen Mieter begehrt. Verlangt der Vermieter vom neuen Mieter keinen Ersatz, so sind die Bestimmungen über den höchstzulässigen Hauptmietzins (§ 16) uneingeschränkt anzuwenden; der Vermieter kann diesfalls den von ihm an den früheren Mieter geleisteten Betrag insoweit als Ausgabe in der Hauptmietzinsabrechnung ausweisen (§ 20 Abs. 1 Z 2), als dieser Betrag unter Annahme einer zehnjährigen gleichmäßigen Mietzinszahlung den Unterschiedsbetrag zwischen dem ohne die abgegoltene Aufwendung zulässigen Hauptmietzins und dem auf Grund dieser Aufwendung zulässigen Hauptmietzins nicht übersteigt.
(7)Auf den Ersatzanspruch kann der Hauptmieter im voraus nicht rechtswirksam verzichten.
(8)Weitergehende Ansprüche nach den §§ 1097, 1036, 1037 des allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs bleiben hiedurch unberührt.
Nein. Die Bestimmung im Mietvertrag, dass Sie für Ihre Investitionen bei Auflösung des Mietverhältnisses keinen Ersatz bekommen, ist keine ungewöhnliche Klausel. Nach den Erfordernissen des redlichen Verkehrs sollte in einem Vertragsformular aber klar aufgezeigt werden, wo das Gesetz einem solchen Verzicht Grenzen setzt.
Nicht ohne Unterschrift. Ein Fax, das nur den maschingeschriebenen Namen des Absenders trägt, genügt für die schriftliche Anzeige Ihres Ersatzanspruchs als Mieter nicht; trägt das Fax dagegen Ihre mitkopierte eigenhändige Unterschrift, reicht es aus. Eine einfache E-Mail ohne qualifizierte elektronische Signatur erfüllt das Schriftlichkeitsgebot ebenfalls nicht.
Das hängt davon ab, worauf sich Ihr Anspruch stützt. Nach dem Mietrechtsgesetz zählt der objektive Nutzen für einen durchschnittlichen Benützer, nach der Regel über die nützliche Geschäftsführung dagegen der klare, überwiegende Vorteil für den Vermieter, den Sie beweisen müssen. Für Ihre eigene Arbeitsleistung bekommen Sie nichts, außer Sie sind dafür befugter Gewerbetreibender; die Kosten für Ihre Helfer sind Ihnen aber zu ersetzen.
Nein. Für Aufwendungen, die Sie als Mieter auf die Wohnung gemacht haben, gelten allein die besonderen Ersatzregeln des Mietrechts; auf die allgemeinen Regeln über ungerechtfertigte Bereicherung können Sie nicht ausweichen. Das gilt auch dann, wenn sich später herausstellt, dass gar kein Mietvertrag zustande gekommen ist. Haben Sie die Instandsetzung schon bei Vertragsabschluss übernommen, steht Ihnen dieser Ersatz überhaupt nicht zu.
Ja. Den Ersatz notwendiger Aufwendungen, die eigentlich dem Vermieter oblagen, können Sie jederzeit fordern; die eigene Regel des Mietrechtsgesetzes über Verbesserungen berührt das nicht. Dieser Anspruch entsteht sofort mit dem Aufwand und wird auch sofort fällig. Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Kosten damals tatsächlich hätte tragen müssen.
Ja. Auch wenn die Investitionen des Vormieters Bestandteil des Hauses und damit Eigentum des Vermieters geworden sind, darf er sich von Ihnen als Nachmieter den noch vorhandenen Wert ersetzen lassen. Die Beschränkungen des gesetzlichen Ersatzanspruchs gegen den Vermieter gelten dafür nicht. Zulässig ist höchstens der Wiederbeschaffungswert der überlassenen Gegenstände.
Der Ersatzanspruch für Ihre Aufwendungen besteht gegenüber dem Vermieter. Er besteht nicht gegenüber einem Eigentümer, der an seinem Haus ein Fruchtgenussrecht eingeräumt hat und deshalb nicht als Bestandgeber anzusehen ist. Wird ein Fruchtgenussrecht erst nach Abschluss des Mietvertrags begründet, tritt der Fruchtnießer als Vermieter in den Vertrag ein.