Darf mir gekündigt werden, wenn ich das Lokal normal betreibe?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Geschäftsraummieter

Der Vertrag kann nur aufgelöst werden, wenn der Mieter das Mietobjekt ordnungswidrig benützt. Nutzt er es hingegen nur so, wie es dem vereinbarten Verwendungszweck entspricht, etwa als Gastwirtschaft, liegt kein Auflösungsgrund vor.

Mit KI erklärt am 05.09.2026 · keine Rechtsberatung · Wo bekomme ich Hilfe? · Fehler melden

Ständige Rechtsprechung seit 1988, zuletzt bestätigt am 25.02.2026 (7 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1988)

Der Auflösungsgrund des § 1118 erster Fall ABGB ist nur dann gegeben, wenn der Mieter von dem Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht, was eine ordnungswidrige Benützung des Bestandobjektes voraussetzt; der Auflösungsgrund liegt daher nicht vor, wenn der Mieter vom Bestandgegenstand nur den nach dem Verwendungszweck (hier: Gastwirtschaft) üblichen Gebrauch macht.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: TankstellenbetriebOGH 7 Ob 199/25b, 25.02.2026
Hier: Das Unterlassen des öfteren, ohne vertragliche oder sonstige rechtliche Grundlage als dem Mieter geboten angenommenen Lüftens, begründet keinen grob nachteiligen Gebrauch iSd § 30 Abs 2 Z 3 MRG.OGH 4 Ob 2/23g, 28.03.2023
Kein "üblicher Gebrauch" des Bestandgegenstandes bei unsachgemäßer Lagerung von Speiseresten beim Betrieb einer Gastwirtschaft.OGH 1 Ob 593/95, 27.07.1995

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0021043 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 7.

OGH 7 Ob 199/25b, 25.02.2026, Fall aus Oberösterreich
OGH 4 Ob 2/23g, 28.03.2023, Fall aus Burgenland

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1118
Mietrechtsgesetz (MRG) § 30 · Kündigungsbeschränkungen

Teilen WhatsApp Facebook LinkedIn E-Mail

Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Nachteiliger Gebrauch der Mietwohnung

Kann mir gekündigt werden, obwohl mich kein Verschulden trifft?

Ja. Für die Auflösung wegen nachteiligen Gebrauchs muss Ihnen der Vermieter kein Verschulden nachweisen; es genügt, dass ein durchschnittlicher Mieter erkennen konnte, dass das Verhalten für die Wohnung oder die Interessen des Vermieters schädlich ist. Auch eine wiederholte oder länger dauernde vertragswidrige Benützung reicht aus, ohne dass die Wohnung beschädigt sein muss; die drohende Beschädigung genügt. Entschieden wird nach den Umständen in ihrer Gesamtheit, nicht nach einzelnen Vorfällen.

günstig für Vermieter Gleichwertige Nutzung des Geschäftslokals

Darf man kündigen, wenn ich das Geschäftslokal nur als Lager nutze?

Ja. Verlegen Sie Ihren Betrieb woanders hin und dient das Lokal nur noch als Archiv, Lager oder Abstellraum, ist das keine gleichwertige Verwendung mehr. Fehlt überhaupt eine regelmäßige geschäftliche Tätigkeit, liegt der Kündigungsgrund vor. Anders ist es, wenn das Lokal von Anfang an nur Nebenzwecken diente.