ABGB § 1118

Ja. Einer Räumungsklage wegen eines Mietzinsrückstands gegen mehrere Mitmieter ist nur stattzugeben, wenn jeder einzelne Mitmieter eingemahnt wurde. Etwas anderes gilt nur, wenn im Vertrag vereinbart wurde, dass ein von einem Mieter verwirklichter Auflösungsgrund auch gegen die anderen wirkt; dann genügt die Mahnung eines Einzigen samt Nachfrist.

Ein auf Dauer angelegter Vertrag, etwa ein Wohnrecht verbunden mit einer Pflegevereinbarung, kann aus wichtigem Grund aufgelöst werden, wenn ein gedeihliches Zusammenleben nicht mehr besteht. Auflösen darf aber nur, wer für die Spannungen nicht allein oder überwiegend verantwortlich ist und wem die Fortsetzung deshalb nicht zumutbar ist. Sind mehrere gemeinsam beteiligt, können auch die anderen einen Grund geltend machen, der nur einen von ihnen betrifft, wenn sie ohne diesen den Vertrag nicht geschlossen hätten.

Wenn Sie die Wohnung wiederholt oder über längere Zeit bewusst oder grob unachtsam vertragswidrig benützen. Entscheidend ist dabei, dass wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden.

Nein. Ohne ausdrückliche gegenteilige Vereinbarung darf er die Kaution dafür verwenden, ist dazu aber nicht verpflichtet. Sonst hätten Sie es in der Hand, durch Nichtzahlung die Sicherheit für Schäden am Objekt zunichte zu machen. Das gilt im Pachtverhältnis wie im Mietverhältnis.

Eine Auflösung setzt voraus, dass sich der Mieter so verhalten hat, dass er nicht mehr vertrauenswürdig ist. Ein Verschulden ist dafür nicht nötig, ihm hätte das Verhalten aber bewusst werden können, gemessen an einem durchschnittlichen Mieter. Verhält er sich so, wie man es von einem vertrauenswürdigen Durchschnittsmieter erwarten kann, rechtfertigt das keine Auflösung.

Nein. Wo das Mietrechtsgesetz gilt, darf Ihr Mietvertrag die gesetzlichen Gründe für eine sofortige Auflösung nicht erweitern; solche Klauseln sind unwirksam. Der vereinbarte Sachverhalt kann aber als Kündigungsgrund gelten, wenn dessen gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sind.

Erst dann, wenn Sie nach einer Mahnung bis zum nächsten Zinstermin noch immer im Rückstand sind. Es muss also bereits die nächste Miete fällig geworden sein, bevor die gemahnte vollständig bezahlt wurde.

Der Vermieter kann den Mietvertrag wegen eines Zahlungsrückstands sofort auflösen. Zahlen Sie den Rückstand aber, bevor Ihnen diese Erklärung zugeht, wird die Auflösung nicht wirksam.

Ja. Für die Räumung kommt es nicht auf den Stand bei Einbringung der Klage an, sondern auf den Stand am Schluss der Verhandlung in erster Instanz. Auch Beträge, die erst während des Verfahrens fällig werden und nicht rechtzeitig gezahlt sind, können die Auflösung tragen, selbst wenn der ursprüngliche Rückstand längst beglichen wurde. Voraussetzung ist, dass der Rückstand irgendwann groß genug war und Mahnung, Nachfrist und Auflösungserklärung in dieser Reihenfolge eingehalten wurden.

Unleidliches Verhalten und erheblich nachteiliger Gebrauch stehen im Mietrecht nebeneinander und werden vom Gesetz als gleichwertig angesehen. Unleidliches Verhalten fällt daher unter jenen Tatbestand, der eine sofortige Auflösung des Mietverhältnisses erlaubt.

Der Rückstand muss nicht schon beim Einbringen der Klage bestehen und auch keine zwei vollen Mieten ausmachen. Entstehen während des Verfahrens neue Rückstände, braucht es keine neue Erklärung über die Auflösung. Ihnen muss aber eine angemessene Frist zum Nachzahlen gewährt werden.

Ja. Für die Auflösung wegen nachteiligen Gebrauchs muss Ihnen der Vermieter kein Verschulden nachweisen; es genügt, dass ein durchschnittlicher Mieter erkennen konnte, dass das Verhalten für die Wohnung oder die Interessen des Vermieters schädlich ist. Auch eine wiederholte oder länger dauernde vertragswidrige Benützung reicht aus, ohne dass die Wohnung beschädigt sein muss; die drohende Beschädigung genügt. Entschieden wird nach den Umständen in ihrer Gesamtheit, nicht nach einzelnen Vorfällen.

Für die sofortige Auflösung genügt, dass die Miete tatsächlich offen ist; auf ein Verschulden kommt es dabei nicht an. Ob Sie den Rückstand grob verschuldet haben, spielt nur dann eine Rolle, wenn Sie ihn rechtzeitig nachzahlen.

Nein. Der Vermieter kann den Vertrag vorzeitig nur auflösen, wenn ihm einer der im Gesetz genannten Auflösungsgründe zur Seite steht. Klauseln, die davon abweichen und geringere Voraussetzungen genügen lassen, sind unwirksam.

Der Mietvertrag endet von selbst, wenn die gemietete Sache untergeht, sei es tatsächlich oder rechtlich. Für einen rechtlichen Untergang ist ein behördlicher Auftrag zum Abbruch nötig. Eine bloße Bewilligung, abbrechen zu dürfen, genügt dafür nicht.

Für die Auflösung genügt es, dass durch die nachteilige Nutzung wichtige wirtschaftliche Interessen des Vermieters verletzt werden; ein bereits eingetretener Schaden ist nicht nötig. Hat der Mieter vertraglich eine Instandsetzungspflicht übernommen und kommt er ihr in erheblichem Maß nicht nach, kann der Vermieter den Vertrag ebenfalls auflösen.

Ja. Auch ein Rückstand bei den Betriebskosten kann die vorzeitige Auflösung rechtfertigen, nicht nur ein Rückstand beim eigentlichen Mietzins. Das gilt auch dann, wenn Ihnen die Wohnung unentgeltlich überlassen wurde und Sie bloß die laufenden Kosten tragen.

Wenn Ihr Vermieter Sie wegen offener Miete auf Räumung klagt, können Sie im Verfahren keine Geldforderung gegen ihn gegenrechnen. Sie können nur außerhalb des Verfahrens gegen die anerkannte Mietforderung aufrechnen und dann bestreiten, dass die Voraussetzung für die Räumungsklage überhaupt vorliegt.

Ja, wenn Sie den Rückstand bezahlen, bevor Ihnen die Klage mit der Auflösungserklärung zugestellt wird; dann ist die Räumungsklage abzuweisen. Danach ist es zu spät - das Risiko tragen Sie. Eine Zahlung erst achtzehn oder zwanzig Tage nach der Zustellung galt nicht mehr als angemessen.

Wenn der Vermieter wegen eines Mietzinsrückstands räumen will, können Sie einwenden, die Schuld sei durch Gegenrechnung erloschen. Dafür müssen Sie die Mietzinsschuld anerkennen und außerhalb des Gerichts unbedingt die Aufrechnung erklären. Im Räumungsstreit müssen Sie nachweisen, dass Sie das getan haben und dass Ihre Gegenforderung besteht.

Der Vermieter kann den Mietvertrag wegen Rückstands nur auflösen, wenn er Sie vorher ordentlich gemahnt hat. Sie müssen den Rückstand dann bis zum nächsten Zinstermin nicht bezahlt haben. Dass eine oder mehrere Zahlungen fehlen, genügt allein noch nicht.

Nein, eine bestimmte Form ist nicht nötig. Der Vermieter muss Ihnen aber den Ernst der Lage klarmachen und erkennen lassen, dass er eine weitere Verzögerung über eine angemessene Nachfrist hinaus nicht mehr hinnimmt. Auch eine höflich formulierte Mahnung erfüllt das.

Ja. Macht Ihr Untermieter von der Wohnung einen erheblich nachteiligen Gebrauch, wird Ihnen das zugerechnet, und der Vermieter kann deshalb kündigen oder den Vertrag vorzeitig auflösen. Dasselbe gilt für andere Personen, für die Sie einzustehen haben.

Nein, nicht schon deshalb. Verbessern oder modernisieren Sie die Wohnung fachgerecht, ist das kein Kündigungsgrund, auch wenn die Baubewilligung fehlte oder kein befugter Gewerbetreibender gearbeitet hat. Anders ist es, wenn die Arbeiten der Wohnung erheblich schaden oder wichtige Interessen des Vermieters verletzen.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt vor, wenn Sie die Wohnung wiederholt und länger vertragswidrig benützen oder notwendige Vorkehrungen über längere Zeit unterlassen und dadurch wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden. Das ist auch der Fall, wenn die Substanz des Mietgegenstandes erheblich verletzt wird oder eine solche Verletzung nur droht, etwa durch die Gefahr von Ungeziefer oder Nagern.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt vor, wenn Sie den Mietgegenstand wiederholt und über längere Zeit vertragswidrig benützen oder notwendige Vorkehrungen immer wieder unterlassen und dadurch wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden. Ebenso genügt es, wenn die Substanz des Mietgegenstandes erheblich verletzt wurde oder eine solche Verletzung nur droht.

Ein Vermieter kann das Mietverhältnis vorzeitig auflösen, wenn Sie von der Wohnung einen erheblich nachteiligen Gebrauch machen. Dafür braucht es entweder eine wiederholte, länger dauernde vertragswidrige Nutzung oder eine erhebliche Verletzung der Substanz beziehungsweise die Drohung damit.

Hat der Vermieter den Vertrag wegen eines Mietzinsrückstands aufgehoben, wird diese Erklärung rückwirkend unwirksam, wenn Sie den Rückstand rechtzeitig zahlen. Voraussetzung ist, dass Sie den Rückstand nicht grob verschuldet haben.

Wird der Rückstand erst durch die Zustellung der Klage eingemahnt, ist das Räumungsbegehren zunächst nicht berechtigt. Es kann nur dann durchdringen, wenn der Rückstand irgendwann während des erstinstanzlichen Verfahrens qualifiziert war und Sie nach der Mahnung länger als bis zum nächsten Zinstermin im Rückstand geblieben sind. Zahlen Sie den eingemahnten Rückstand am folgenden Fälligkeitstag, schadet das nicht.

Ja, wenn durch die Verwahrlosung eine erhebliche Brand- oder Ungeziefergefahr entsteht. Eine Vertragsverletzung ohne Gefahr für die Substanz reicht nur, wenn sie die Interessen des Vermieters erheblich beeinträchtigt. Ein bloßer Tausch des Türschlosses genügt dafür nicht, und dass Sie schlecht zu Fuß sind, rechtfertigt für sich keine Räumung.