Kann mir gekündigt werden, obwohl mich kein Verschulden trifft?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Vermieter, Pächter

Ja. Für die Auflösung wegen nachteiligen Gebrauchs muss Ihnen der Vermieter kein Verschulden nachweisen; es genügt, dass ein durchschnittlicher Mieter erkennen konnte, dass das Verhalten für die Wohnung oder die Interessen des Vermieters schädlich ist. Auch eine wiederholte oder länger dauernde vertragswidrige Benützung reicht aus, ohne dass die Wohnung beschädigt sein muss; die drohende Beschädigung genügt. Entschieden wird nach den Umständen in ihrer Gesamtheit, nicht nach einzelnen Vorfällen.

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Ständige Rechtsprechung seit 1966, zuletzt bestätigt am 28.03.2025 (61 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1966)

1./ Zur Herstellung des Auflösungsgrundes nach § 1118 ABGB ist in subjektiver Hinsicht kein Verschulden des Vertragspartners notwendig; es genügt vielmehr, dass sich der Mieter der Nachteiligkeit seines Gebrauches bewusst war (1 Ob 45/62 = MietSlg 9624). 2./ Unter "erheblich nachteiligem Gebrauch" ist auch nur eine wiederholte länger anhaltende vertragswidrige Benützung des Bestandobjektes zu verstehen, wobei es darauf ankommt, ob wichtige Interessen des Vermieters verkürzt werden oder ob eine erhebliche Verletzung des Bestandgegenstands vorgekommen ist oder auch nur droht (6 Ob 64/64 = MietSlg 16323; vgl auch MietSlg 15285). Eine physische Schädigung des Bestandgegenstands oder eines Teiles davon ist also nicht erforderlich. 3./ Bei der Beurteilung der Interessengefährdung bei einer Auflösungsklage nach § 1118 ABGB ist kein strengerer Maßstab anzulegen als bei einer Kündigung nach § 19 Abs 2 Z 4 MG.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Nur wie 2./OGH 9 ObA 11/24v, 23.07.2024
Hier: § 6 Abs 2 Z 1 LPG.OGH 5 Ob 227/22a, 20.03.2023
Hier: Messie-Syndrom.OGH 8 Ob 53/20g, 25.08.2020
Einbau einer Be‑ und Entlüftungsanlage ohne Bewilligung nach dem Stmk BauG und dem DMSG, unter Inanspruchnahme von allgemeinen Teilen des Hauses und insbesondere durch eine Änderung des denkmalgeschützen Erscheinungsbilds des Hauses.OGH 7 Ob 200/19s, 24.04.2020
Hier: Besonders rücksichtslose Durchsetzung von Sanierungsplänen unter Missachtung einer einstweiligen Vorkehrung und Begehung von Besitzstörungen.OGH 7 Ob 199/11g, 28.03.2012

Alle 23 Ergänzungen anzeigen

Hier: Sorgloser Umgang mit Wasser, wenn dadurch Wasserschäden drohen, stellt nachteiligen Gebrauch dar.OGH 3 Ob 20/09a, 19.05.2009
Ein Verschulden des Mieters ist nicht erforderlich.OGH 8 Ob 86/08t, 14.10.2008
Wenn der Bestandnehmer einem Familienangehörigen des Bestandgebers im Rahmen einer Besichtigung des Bestandobjekts einen Schlag ins Gesicht versetzt (5 mm lange Rissquetschwunde, geringfügige Zahnverletzung), dann stellt dies auch dann eine inakzeptable Belastung des Verhältnisses der Vertragspartner dar, wenn es sich beim Angehörigen um keinen „Mitbewohner" handelt.OGH 5 Ob 235/07f, 19.02.2008
Die in ihrer Gesamtheit zu betrachtenden Umstände sind nicht in Einzelfakten zu zerlegen.OGH 5 Ob 235/07f, 19.02.2008
Der erhebliche Nachteil kann in jeder erheblichen Verletzung ideeller oder wirtschaftlicher Interessen des Vermieters liegen. Es genügt unter anderem bereits die drohende Schädigung der Substanz des Mietgegenstands.OGH 3 Ob 268/02m, 21.08.2003
Die Schädlichkeit seines Verhaltens muss dem Mieter nicht subjektiv erkennbar sein, vielmehr wird nur die nach einem generellen Maßstab von einem durchschnittlichen Mieter zu erwartende Erkennbarkeit der Schädlichkeit eines bestimmten Verhaltens gefordert.OGH 3 Ob 164/02t, 24.04.2003
Die wichtigen Gründe in der Person des Bestandnehmers müssen die Interessen des Bestandgebers soweit nachteilig berühren, dass sie bei objektiver Betrachtungsweise einen verständigen Bestandgeber zur Vertragsauflösung veranlassen würden und diese als gerechte, dem Sachverhalt adäquate Maßnahme erscheinen lassen.OGH 3 Ob 151/02f, 23.10.2002
Die Aufhebung des Vertrages setzt nur die nach gewöhnlichen Fähigkeiten zu bestimmende Erkennbarkeit der Nachteiligkeit des Verhaltens für Bestandgeberinteressen und Bestandobjekt voraus.OGH 3 Ob 151/02f, 23.10.2002
Die nicht einmal bewusst fahrlässige Verursachung eines Wasserschadens und die eigenmächtige - wenn auch nicht mutwillige - Anbringung eines Stützbalkens zusammen, können nicht als lang dauernde beziehungsweise wiederholte vertragswidrige Benützung des Bestandobjektes qualifiziert werden, selbst wenn man außer Acht lässt, dass nach den Feststellungen der Voreigentümer das Haus bereits vor diesen Vorfällen als Abbruchhaus angesehen hatte, was ebenfalls geeignet wäre, die Schwere der Vorfälle weiter zu relativieren.OGH 3 Ob 65/99a, 28.10.1999
Die ratio des § 1118 erster Fall ABGB stellt neben einem objektiven Nachweis der Substanzgefährdung des Hauses auf den Verlust der Vertrauenswürdigkeit des Bestandnehmers ab.OGH 7 Ob 51/99x, 09.03.1999
Hier: Radikaler Schnitt von zwei Bäumen durch den Mieter in dem von ihm mit einer Wohnung mitgemieteten Gartenteil, den der Mieter zu pflegen hatte - kein "erheblich nachteiliger Gebrauch".OGH 10 Ob 2073/96t, 09.04.1996
Gegen andere Eigenmächtigkeiten des Mieters ist der Vermieter nicht schutzlos; er kann die Unterlassung beziehungsweise Wiederherstellung des vorigen Zustandes begehren.OGH 6 Ob 589/91, 23.01.1992
Dabei kommt es auf die Umstände des Einzelfalles an, die in ihrer Gesamtheit zu betrachten sind.OGH 5 Ob 599/88, 23.05.1989
Oder durch Unterlassung notwendiger Vorkehrungen wichtige Interessen des Bestandgebers verletzt werden oder wenn eine erhebliche Verletzung der Substanz des Bestandgegenstands erfolgt ist oder zumindest droht.OGH 8 Ob 580/87, 11.02.1988
Die Form der Gestaltung des Betriebes ist zwar dem Pächter anheimgestellt, doch muss in völliger Unterlassung des Betriebes eines Schiliftes durch einen langen Zeitraum ein erheblich nachteiliger Gebrauch und damit eine gröbliche Verletzung der im Vertrag vereinbarten Betriebspflicht erblickt werden.OGH 2 Ob 573/80, 17.02.1981
Oder die Schädigung des Rufes des Bestandgebers oder - bei Unternehmensverpachtung - seines Unternehmens droht.OGH 7 Ob 808/79, 10.04.1980
Hier: § 19 (2) Z 12 MG.OGH 7 Ob 198/72, 13.09.1972
Abreißen (= einmaliges Entfernen) eines schadhaften, wenngleich wertvollen Barockofens genügt nicht.OGH 7 Ob 113/68, 22.05.1968

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0020981 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 10 von 61.

OGH 8 Ob 36/25i, 28.03.2025, Fall aus Steiermark
OGH 9 ObA 11/24v, 23.07.2024, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 2/23g, 28.03.2023, Fall aus Burgenland
OGH 5 Ob 227/22a, 20.03.2023, Fall aus Tirol
OGH 2 Ob 13/23k, 21.02.2023, Fall aus Wien
OGH 9 Ob 82/22g, 24.01.2023, Fall aus Salzburg
OGH 8 Ob 53/20g, 25.08.2020, Fall aus Wien
OGH 7 Ob 200/19s, 24.04.2020, Fall aus Steiermark
OGH 1 Ob 89/19y, 25.09.2019, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 84/19t, 31.07.2019, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1118
Mietrechtsgesetz (MRG) § 30 · Kündigungsbeschränkungen

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Mieter Kündigung wegen nachteiligen Gebrauchs

Wann darf mich der Vermieter wegen schädlichen Gebrauchs kündigen?

Ob Ihr Verhalten als erheblich nachteiliger Gebrauch gilt, hängt immer von den Umständen Ihres Falles ab. Entscheidend ist, ob dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses noch zumutbar ist. Nicht jede vertragswidrige Nutzung rechtfertigt eine Kündigung.

günstig für Mieter Üblicher Gebrauch ist kein Auflösungsgrund

Darf mir gekündigt werden, wenn ich das Lokal normal betreibe?

Der Vertrag kann nur aufgelöst werden, wenn der Mieter das Mietobjekt ordnungswidrig benützt. Nutzt er es hingegen nur so, wie es dem vereinbarten Verwendungszweck entspricht, etwa als Gastwirtschaft, liegt kein Auflösungsgrund vor.