Bleibt meine Befristung bestehen, wenn das Haus verkauft wird?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Vermieter, Pächter, Käufer

Der Käufer einer Liegenschaft tritt in den bestehenden Mietvertrag ein. Ist das Mietrecht nicht im Grundbuch eingetragen, wird das Verhältnis ohne Rücksicht auf andere Vereinbarungen zu einem Vertrag auf unbestimmte Zeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist.

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Ständige Rechtsprechung seit 1951, zuletzt bestätigt am 24.09.2025 (53 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1951)

Der Erwerber der Liegenschaft tritt in den mit dem Voreigentümer geschlossenen Mietvertrag ein, wobei das nicht verbücherte Bestandverhältnis ohne Rücksicht auf andere Vertragsbestimmungen in ein solches von unbestimmter Dauer mit gesetzlicher Kündigungsfrist verwandelt wird (vgl MietSlg 15119).

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Als Erwerber gilt auch der Ersteher auf Grund einer Zwangsversteigerung.OGH 9 Ob 160/02y, 22.01.2003
Die Vereinbarung der Zahlung einer Barkaution ist eine Nebenabrede im Sinne des § 2 Abs 1 MRG, dies gilt auch für die Vereinbarung der Rückzahlung der Kaution.OGH 9 Ob 160/02y, 22.01.2003
Ein voll wirksamer Eintritt unter Aufrechterhaltung des Bestandverhältnisses auch hinsichtlich Dauer und Kündigungsfrist bedarf der Vereinbarung zwischen Erwerber und Bestandnehmer.OGH 10 Ob 34/00y, 23.03.2000
Hier: Ersteher; jedenfalls dann, wenn der Vertrag wegen Verletzung öffentlicher Interessen sittenwidrig ist.OGH 3 Ob 572/92, 16.12.1992
FerienwohnungOGH 7 Ob 595/82, 29.04.1982

Alle 12 Ergänzungen anzeigen

Ein Volleintritt setzt eine ausdrückliche oder konkludente Vereinbarung voraus, für die das Einverständnis des Veräußerers, des Erwerbers und des Bestandnehmers erforderlich ist.OGH 7 Ob 721/81, 03.12.1981
Auch bei Einzelrechtsnachfolge nach Miteigentümer der kraft obligatorischer Benützungsregelung vermietet.OGH 5 Ob 647/79, 06.11.1979
Verzicht auf Kündigungsgrund gemäß § 19 Abs 2 Z 13 MG.OGH 1 Ob 741/76, 27.10.1976
Zu einer Vereinbarung über einen Volleintritt in das bestehende Bestandverhältnis mit unbeschränkter, also alle Vertragsbestimmungen umfassender Wirkung ist das Einverständnis zwischen Veräußerer, Erwerber und Bestandnehmer erforderlich.OGH 6 Ob 586/76, 07.10.1976
Daher ist der Erwerber der Liegenschaft gemäß § 1120 ABGB an den vom Voreigentümer erklärten Kündigungsverzicht nicht gebunden. Ein bloß vereinbarungsgemäß eingeräumter Mieterschutz ist für den Erwerber der Liegenschaft gemäß § 1120 ABGB nicht bindend, selbst wenn er davon Kenntnis hatte.OGH 5 Ob 267/67, 07.02.1968
Der Erwerber tritt auch in die Nebenabreden ein, soweit die mit dem Inhalte des Vertrages zusammenhängen und nicht bloß gelegentlich des Vertrages vereinbart wurden.OGH 2 Ob 371/58, 23.10.1958
Dasselbe besagen § 1 Abs 3 Erstes RStG und § 12 Abs 1 Drittes RStGOGH 1 Ob 368/51, 22.09.1951

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0021133 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 53.

OGH 3 Ob 121/25b, 24.09.2025, Fall aus Steiermark
OGH 8 Ob 75/20t, 23.10.2020, Fall aus Tirol

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1120

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Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

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Der Käufer einer Liegenschaft tritt vor der Eintragung seines Eigentums im Grundbuch nur dann in bestehende Mietverträge ein, wenn ihm der Verkäufer Besitz, Verwaltung und Nutznießung überlassen hat und der Mieter der Vertragsübernahme zumindest schlüssig zustimmt. Mit der Überlassung von Besitz, Verwaltung und Nutznießung sind die Rechte des Vermieters aus dem Mietverhältnis regelmäßig mit übertragen. Pflichten können dagegen nicht ohne Mitwirkung des Mieters auf einen Dritten übertragen werden, wenn sich der bisherige Vertragspartner davon befreien will.

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Wird die vermietete Sache verkauft und dem Käufer bereits übergeben, übernimmt dieser den Bestandvertrag kraft Gesetzes. Auf den Willen der Beteiligten kommt es dabei nicht an.