ABGB § 1120

Ja. Alle Bestimmungen des Mietvertrags außer jenen über die Dauer bleiben aufrecht, gleich ob das Mietrecht im Grundbuch steht und ob das Objekt freiwillig oder im Zwangsweg veräußert wurde. Auf die Kenntnis des Erwerbers kommt es nicht an; auch Ihre Kaution ist gegenüber dem Erwerber durchzusetzen.

Erst ab der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Bis dahin tritt er nicht in die bestehenden Miet- und Pachtverträge ein. Ab diesem Zeitpunkt stehen ihm der Anspruch auf den Mietzins und die Rechte des Vermieters wie Kündigung und Räumung zu. Anderes kann gelten, wenn Veräußerer und Erwerber eine entsprechende Vereinbarung getroffen haben.

Ja. Hat ein Fruchtnießer die Wohnung vermietet, erlischt Ihr Mietvertrag nicht, wenn dessen Recht endet; der Eigentümer tritt in den Vertrag ein und muss Sie ordnungsgemäß aufkündigen. Außerhalb des Mietrechtsschutzes wird der Vertrag dabei zu einem solchen auf unbestimmte Dauer mit den gesetzlichen Fristen. Zu einer weit über den Tod hinausreichenden fast unentgeltlichen Überlassung war der Fruchtnießer allerdings nicht berechtigt.

Beendet der Hauptmieter sein Mietverhältnis freiwillig, ohne auf die Untermiete Rücksicht zu nehmen, muss er dem Untermieter den daraus entstehenden Schaden ersetzen. Das gilt nicht, wenn er das Untermietverhältnis ohnehin auflösen hätte dürfen.

Der Käufer einer Liegenschaft tritt vor der Eintragung seines Eigentums im Grundbuch nur dann in bestehende Mietverträge ein, wenn ihm der Verkäufer Besitz, Verwaltung und Nutznießung überlassen hat und der Mieter der Vertragsübernahme zumindest schlüssig zustimmt. Mit der Überlassung von Besitz, Verwaltung und Nutznießung sind die Rechte des Vermieters aus dem Mietverhältnis regelmäßig mit übertragen. Pflichten können dagegen nicht ohne Mitwirkung des Mieters auf einen Dritten übertragen werden, wenn sich der bisherige Vertragspartner davon befreien will.

Nein. Verkauft der Vermieter die Liegenschaft, tritt der Käufer von Gesetzes wegen an seine Stelle. Am Inhalt Ihres Mietverhältnisses ändert das nichts; es gilt mit denselben Rechten und Pflichten weiter.

Der Käufer einer Liegenschaft tritt in den bestehenden Mietvertrag ein. Ist das Mietrecht nicht im Grundbuch eingetragen, wird das Verhältnis ohne Rücksicht auf andere Vereinbarungen zu einem Vertrag auf unbestimmte Zeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist.

Wird das Haus verkauft, tritt der neue Eigentümer in die Stellung des bisherigen Vermieters ein. Ihm gegenüber haben Sie dieselben Rechte und Pflichten wie zuvor.

Wird die vermietete Sache verkauft und dem Käufer bereits übergeben, übernimmt dieser den Bestandvertrag kraft Gesetzes. Auf den Willen der Beteiligten kommt es dabei nicht an.

Sobald der Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, übernimmt er die bestehenden Mietverträge kraft Gesetzes. Ihre Zustimmung als Mieter ist dafür nicht mehr erforderlich.

Haben Sie bei Abschluss des Mietvertrags eine Kaution in bar geleistet, müssen Sie diese nach einem Verkauf vom neuen Eigentümer zurückfordern. Der Anspruch richtet sich gegen den Erwerber des Mietobjekts.

Nein. Das Recht, den Mietvertrag aufzukündigen, ihn vorzeitig aufzulösen oder von einem unbefugten Benützer die Räumung zu verlangen, gehört untrennbar zu den Rechten des Bestandgebers. Es kann daraus nicht herausgelöst und für sich allein übertragen werden. Verkauft der Eigentümer das Haus, geht der Räumungsanspruch aus dem Eigentum aber auf den Erwerber über.

Nur wenn er das Rechtsverhältnis übernommen hat. Eine bloß vereinbarte Wohnungsleihe geht beim Verkauf nicht von selbst auf den Käufer über; er muss sie übernehmen, was auch stillschweigend geschehen kann. Dass er von Ihrem Recht wusste, genügt dafür nicht. Nur echte Mietverträge gehen kraft Gesetzes auf den Erwerber über.

Ja. Der Vorerbe darf auch längerfristig vermieten oder verpachten, sogar gegen den Willen des Nacherben. Solche Verträge enden nicht von selbst, wenn das Recht des Vorerben endet. Der Nacherbe tritt in den Vertrag ein und kann ihn nur unter den allgemeinen Voraussetzungen auflösen.

Nein. Hat Ihnen jemand vermietet, dem die Wohnung nicht gehört, der sie aber nutzen und verwerten durfte, bleibt Ihr Mietvertrag auch nach dem Ende dieses Rechts aufrecht. Ob dieses Recht im Grundbuch stand, spielt keine Rolle. Der Eigentümer tritt in den Vertrag ein und muss ordentlich kündigen, um eine Räumung zu erreichen.

Ein Erwerber kann auch stillschweigend voll in das bestehende Vertragsverhältnis eintreten. Dass er zum nächstmöglichen Termin nicht kündigt, genügt dafür aber nicht; es müssen weitere Umstände vorliegen, die zwingend auf einen solchen Eintritt schließen lassen.

Hat Ihr früherer Vermieter versprochen, nicht zu kündigen, bindet dieses Versprechen den neuen Eigentümer nicht. Auch dass der neue Eigentümer den Mietzins verlangt, bedeutet noch nicht, dass er diesen Verzicht übernommen hat.

Nein, in einem solchen Fall nicht. Wer ein Grundstück in Kenntnis aller Umstände kauft, auf dem der Mieter mit einem auf 99 Jahre abgeschlossenen und im Voraus bezahlten Vertrag auf eigene Kosten ein Wohnhaus errichtet hat, handelt gegen die guten Sitten, wenn er den Vertrag aufkündigt. Die Kündigung ist deshalb unwirksam.

Ja. Wurde im Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer in sämtliche Rechte und Pflichten aus Ihrem Mietvertrag eintritt, ist das ein Vertrag zu Ihren Gunsten. Sie erwerben daraus ein eigenes, unmittelbares Recht gegenüber dem neuen Eigentümer.

Ein Auftrag, bestimmte Erhaltungsarbeiten durchzuführen, greift gestaltend in die bestehenden Mietverträge ein und gilt auch gegenüber künftigen Mietern. Damit das wirkt, bindet er auch spätere Vermieter, sogar denjenigen, der die Liegenschaft in einer Zwangsversteigerung ersteht.

Nein. Wer nur einen Teil oder einen ideellen Anteil an der vermieteten Liegenschaft erwirbt, kann das Bestandverhältnis nicht mit der besonderen Kündigung nach einem Eigentümerwechsel beenden. Diese Möglichkeit besteht nur, wenn die Liegenschaft zur Gänze veräußert wurde.

An Ihrer Rechtsstellung ändert sich nichts. Wurde Ihr Mietvertrag vor der Begründung von Wohnungseigentum geschlossen, treten die neuen Mit- und Wohnungseigentümer als Vermieter in den bestehenden Vertrag ein. Für Erhaltungsarbeiten können Sie sich weiterhin an alle halten.

Ja, und zwar vom bisherigen Vermieter. Kündigt Ihnen der Käufer und müssen Sie deshalb vor Ablauf der vereinbarten Dauer ausziehen, haftet Ihnen der Veräußerer für den erlittenen Schaden und den entgangenen Nutzen. Mehr als das Weichenmüssen vor der Zeit ist dafür nicht nötig. Ob das auch noch für eine erst Jahre später ausgesprochene Kündigung gilt, ist allerdings fraglich.

Die Regel, dass der Erwerber eines Hauses in ein bestehendes Bestandverhältnis eintritt, gilt nicht, wenn jemand die Wohnung nur geliehen bekommen hat. Sie gilt ebenso wenig, wenn jemand aufgrund eines Dienstverhältnisses eine Naturalwohnung oder eine Dienstwohnung benützt.

Nein, solange nicht alle Anteile übergegangen sind. Das Mietverhältnis ist unteilbar, und der verbleibende Miteigentümer wird durch den Übergang von Anteilen nicht von seiner Vertragspflicht frei. Erst wenn sämtliche Anteile an Personen übergegangen sind, die nicht Partner des ursprünglichen Mietvertrags waren, greift das besondere Kündigungsrecht, und die Bindung an vereinbarte Bestandzeiten und Kündigungsfristen endet.

Wer eine Liegenschaft in der Versteigerung erwirbt, kann den Miet- oder Pachtvertrag aus besonderem Anlass aufkündigen. Dabei sind weder eine vereinbarte Vertragsdauer noch ein Kündigungsverzicht oder längere vereinbarte Fristen zu beachten, es gelten die gesetzlichen Fristen und Termine.

Ja. Wer die Sache erwirbt, tritt mit der Übergabe von Gesetzes wegen in das bestehende Mietverhältnis ein. Das gilt auch für den Ersteher in der Zwangsversteigerung, und zwar samt allen Sonderregelungen des Vertrags, ausgenommen die Kündigung. Ein gesetzliches Kündigungsrecht muss der Erwerber zudem innerhalb angemessener Frist ausüben.

Ja. Wer die Liegenschaft gekauft hat und bereits den Besitz übernommen hat, hat ein Interesse an den Mietzinsforderungen und darf auch wegen Zahlungsverzugs kündigen oder auf Räumung klagen. Der Verkäufer, der mit der Verwaltung nichts mehr zu tun haben will, würde diese Rechte üblicherweise nicht wahrnehmen. Sie als Mieter können Ihre Ansprüche aus dem Vertrag auch gegen diesen neuen Erwerber richten.

Nein. Wie viele Miteigentümer es gibt und wie sie ihr Verhältnis untereinander gestalten, ist auf Ihre Rechte und Pflichten als Mieter grundsätzlich ohne Einfluss. Auch dass mit den einzelnen Anteilen jeweils das Recht verbunden ist, eine bestimmte Wohnung allein zu nutzen, hindert den Wechsel auf mehrere Vermieter nicht.

Ja. Zu den Hauptpunkten eines Mietvertrags zählen nicht nur die Grundpunkte wie Objekt und Zins, sondern auch die Vereinbarung darüber, wozu das Objekt genutzt werden darf, etwa zu Wohn- oder zu Geschäftszwecken. An eine solche Vereinbarung ist der Erwerber des Hauses gebunden, gleichgültig ob er sie kannte oder kennen musste.