Wer ist mein Vermieter, wenn das Haus verkauft wird?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Käufer, Liegenschaftseigentümer

Der Käufer einer Liegenschaft tritt vor der Eintragung seines Eigentums im Grundbuch nur dann in bestehende Mietverträge ein, wenn ihm der Verkäufer Besitz, Verwaltung und Nutznießung überlassen hat und der Mieter der Vertragsübernahme zumindest schlüssig zustimmt. Mit der Überlassung von Besitz, Verwaltung und Nutznießung sind die Rechte des Vermieters aus dem Mietverhältnis regelmäßig mit übertragen. Pflichten können dagegen nicht ohne Mitwirkung des Mieters auf einen Dritten übertragen werden, wenn sich der bisherige Vertragspartner davon befreien will.

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Ständige Rechtsprechung seit 1993, zuletzt bestätigt am 19.11.2024 (23 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1993)

Der Erwerber einer verbücherten Liegenschaft tritt in bestehende Bestandverträge vor Einverleibung seines Eigentumsrechts im Grundbuch nur dann ein, wenn ihm der Veräußerer im Vertrag Besitz, Verwaltung und Nutznießung überlässt und der Bestandnehmer überdies der Vertragsübernahme zumindest schlüssig zustimmt. Allerdings ist mit der kaufvertraglichen Überlassung von Besitz, Verwaltung und Nutznießerung an den Erwerber regelmäßig, soweit nicht § 42 Abs 2 MRG entgegensteht, die Abtretung der dem Bestandgeber aus dem Bestandverhältnis erwachsenden Rechts an den Erwerber der Liegenschaft impliziert. Die Übertragung bestandvertraglicher Pflichten auf einen Dritten im Wege einer Vereinbarung unter Ausschluss des verbleibenden Vertragspartners ist nicht möglich, soweit der Überträger hiedurch von einen Verpflichtungen befreit werden soll.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hauptmietzins für die Zeit vor Veräußerung steht in aller Regel dem Veräußerer zu.OGH 5 Ob 174/12t, 14.02.2013
Bei Übergabe von Besitz und Nutznießung an den Erwerber einer Liegenschaft ist schon vor Eintragung im Grundbuch die schlüssige Übertragung der gesamten Rechte des bisherigen Liegenschaftseigentümers als Vermieter anzunehmen.OGH 1 Ob 317/01a, 29.01.2002
Dass ein Bestandnehmer sowohl den Veräußerer als auch den Erwerber auf Erfüllung bestandvertraglicher Pflichten in Anspruch nehmen kann, gilt nur für den Fall, dass noch keine bücherliche Eigentumseinverleibung des Erwerbers stattgefunden hat, und die erforderliche Zustimmung des Mieters zur Abtretung der bestandvertraglichen Pflichten fehlt.OGH 5 Ob 90/01y, 24.04.2001
Die erfolgte Übertragung des Besitzes muss im Verfahren konkret dargelegt werden.OGH 5 Ob 289/00m, 28.11.2000
Hat der Veräußerer den Besitz und die Verwaltung des Hauses an den Erwerber übertragen, dann steht diesem als redlichem Besitzer der Anspruch auf die Früchte der Sache zu. Die Übertragung des Besitzes an der Liegenschaft an den Erwerber schon vor dessen Eintragung im Grundbuch umfasst mangels gegenteiliger Anhaltspunkte die Abtretung der Bestandzinsforderung durch den Veräußerer an den Erwerber. Ein solches Verhalten des Veräußerers bringt aber auch zum Ausdruck, dass er an der Geltendmachung von Rechten, die ihm aufgrund seiner Stellung als Vermieter zustehen, und damit auch an der Geltendmachung von Gestaltungsrechten kein Interesse mehr hat; es kann daher nur dahin verstanden werden, dass er schlüssig seine gesamten Rechte als Vermieter an den Erwerber abgetreten hat. Eine Vertragsübernahme, der der Mieter zustimmen müsste, ist damit nicht verbunden.OGH 4 Ob 2146/96h, 09.07.1996

Alle 6 Ergänzungen anzeigen

Die Abtretung von Rechten des Bestandgebers (Forderung auf Bezahlung des Bestandzinses mit Recht zur Kündigung) an den Erwerber ist unabhängig von der Zustimmung des Bestandnehmers wirksam.OGH 3 Ob 507/95, 22.02.1995

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0021129 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 4 von 23.

OGH 4 Ob 53/24h, 19.11.2024
OGH 3 Ob 98/23t, 25.05.2023, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 80/21g, 25.11.2021, Fall aus Salzburg
OGH 5 Ob 136/20s, 04.03.2021, Fall aus Tirol

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1120
Mietrechtsgesetz (MRG) § 2 · Haupt- und Untermiete

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Die andere Seite

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