Darf mir wegen eines Umbaus ohne Bewilligung gekündigt werden?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Wohnungseigentümer

Nein, nicht schon deshalb. Verbessern oder modernisieren Sie die Wohnung fachgerecht, ist das kein Kündigungsgrund, auch wenn die Baubewilligung fehlte oder kein befugter Gewerbetreibender gearbeitet hat. Anders ist es, wenn die Arbeiten der Wohnung erheblich schaden oder wichtige Interessen des Vermieters verletzen.

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Ständige Rechtsprechung seit 1975, zuletzt bestätigt am 27.01.2026 (12 Entscheidungen).

Stichwort des Gerichts (1975)

Sachgemäß durchgeführte Vorkehrungen zur Verbesserung beziehungsweise Modernisierung des Bestandgegenstandes vermögen selbst dann nicht den Kündigungsgrund des § 19 Abs 2 Z 3 MG herstellen, wenn sie ohne die erforderliche baubehördliche Bewilligung vorgenommen und die Arbeiten nicht von befugten Gewerbsleuten durchgeführt wurden.

Der Gerichtshof hat hier nur ein Stichwort festgehalten. Die Regel selbst steht in den Ergänzungen und Entscheidungen, die diesen Rechtssatz tragen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Einbau einer Be‑ und Entlüftungsanlage ohne Bewilligung nach dem Stmk BauG und dem DMSG, unter Inanspruchnahme von allgemeinen Teilen des Hauses und insbesondere durch eine Änderung des denkmalgeschützen Erscheinungsbilds des Hauses.OGH 7 Ob 200/19s, 24.04.2020
Selbst wenn bauliche Maßnahmen vom Vermieter ausdrücklich untersagt wurden, liegt kein zur sofortigen Vertragsauflösung berechtigender erheblich nachteiliger Gebrauch vor, wenn diese Maßnahmen sachgemäß durchgeführt werden, und auch sonst keine wichtigen wirtschaftlichen oder sonstigen Interessen des Bestandgebers verletzt werden oder ein Verhalten vorliegt, das die Vertragsfortsetzung unzumutbar macht.OGH 1 Ob 100/18i, 29.08.2018
Hier: § 1118 erster Fall ABGBOGH 1 Ob 100/18i, 29.08.2018
Derartige bauliche Veränderungen, die den Intentionen des Bestandgebers zuwiderlaufen, können nur dann einen erheblich nachteiligen Gebrauch des Bestandgegenstands bewirken, wenn dadurch wichtige wirtschaftliche oder sonstige Interessen des Bestandgebers verletzt werden oder wenn die Gefahr der Verletzung solcher Interessen droht.OGH 7 Ob 199/11g, 28.03.2012
Als nachteilig wird eine Bauführung verstanden, die eine erhebliche Substanzschädigung des Bestandgegenstands zumindest befürchten lässt.OGH 2 Ob 164/11y, 08.03.2012
Sachgemäß durchgeführte Vorkehrungen zur Verbesserung bzw Modernisierung des Bestandgegenstands können den Auflösungstatbestand grundsätzlich nicht erfüllen.OGH 2 Ob 164/11y, 08.03.2012
Auch die Vornahme von baulichen Veränderungen durch den Mieter ohne Zustimmung des Bestandgebers rechtfertigt für sich die Auflösung des Bestandvertrages noch nicht, sondern nur dann, wenn diese Veränderungen für die Bestandsache erheblich nachteilig sind.OGH 3 Ob 65/99a, 28.10.1999

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0067816 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 3 von 12.

OGH 1 Ob 184/25b, 27.01.2026, Fall aus Oberösterreich
OGH 7 Ob 200/19s, 24.04.2020, Fall aus Steiermark
OGH 1 Ob 100/18i, 29.08.2018, Fall aus Tirol

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1118
Mietrechtsgesetz (MRG) § 30 · Kündigungsbeschränkungen

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