OGH 7 Ob 200/19s

Eine Auflösung setzt voraus, dass sich der Mieter so verhalten hat, dass er nicht mehr vertrauenswürdig ist. Ein Verschulden ist dafür nicht nötig, ihm hätte das Verhalten aber bewusst werden können, gemessen an einem durchschnittlichen Mieter. Verhält er sich so, wie man es von einem vertrauenswürdigen Durchschnittsmieter erwarten kann, rechtfertigt das keine Auflösung.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt nicht nur vor, wenn die Sache selbst beschädigt wird. Er liegt auch vor, wenn sich der Mieter im Haus so verhält, dass der Ruf oder wichtige wirtschaftliche Interessen des Vermieters oder der Mitmieter geschädigt oder gefährdet werden. Dazu zählen etwa grobe Verstöße gegen gewerbebehördliche Vorschriften oder Werbemethoden, die andere Mieter belästigen und deren Geschäftsgang schädigen.

Ja. Für die Auflösung wegen nachteiligen Gebrauchs muss Ihnen der Vermieter kein Verschulden nachweisen; es genügt, dass ein durchschnittlicher Mieter erkennen konnte, dass das Verhalten für die Wohnung oder die Interessen des Vermieters schädlich ist. Auch eine wiederholte oder länger dauernde vertragswidrige Benützung reicht aus, ohne dass die Wohnung beschädigt sein muss; die drohende Beschädigung genügt. Entschieden wird nach den Umständen in ihrer Gesamtheit, nicht nach einzelnen Vorfällen.

Für die Auflösung genügt es, dass durch die nachteilige Nutzung wichtige wirtschaftliche Interessen des Vermieters verletzt werden; ein bereits eingetretener Schaden ist nicht nötig. Hat der Mieter vertraglich eine Instandsetzungspflicht übernommen und kommt er ihr in erheblichem Maß nicht nach, kann der Vermieter den Vertrag ebenfalls auflösen.

Ja, wenn Ihnen die Schädlichkeit Ihres Verhaltens nicht ohne weiteres erkennbar ist oder sein muss. Dann gehört eine Abmahnung zur redlichen Rechtsausübung, bevor der Vermieter weitere Schritte setzt.

Ja. Macht Ihr Untermieter von der Wohnung einen erheblich nachteiligen Gebrauch, wird Ihnen das zugerechnet, und der Vermieter kann deshalb kündigen oder den Vertrag vorzeitig auflösen. Dasselbe gilt für andere Personen, für die Sie einzustehen haben.

Nein, nicht schon deshalb. Verbessern oder modernisieren Sie die Wohnung fachgerecht, ist das kein Kündigungsgrund, auch wenn die Baubewilligung fehlte oder kein befugter Gewerbetreibender gearbeitet hat. Anders ist es, wenn die Arbeiten der Wohnung erheblich schaden oder wichtige Interessen des Vermieters verletzen.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt vor, wenn Sie die Wohnung wiederholt und länger vertragswidrig benützen oder notwendige Vorkehrungen über längere Zeit unterlassen und dadurch wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden. Das ist auch der Fall, wenn die Substanz des Mietgegenstandes erheblich verletzt wird oder eine solche Verletzung nur droht, etwa durch die Gefahr von Ungeziefer oder Nagern.

Wird Ihnen als Mieter ein erheblich nachteiliger Gebrauch vorgeworfen, muss Ihnen bewusst gewesen sein, dass der Gebrauch erheblich nachteilig ist. Außerdem müssen Sie ihn trotzdem fortgesetzt haben.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt vor, wenn Sie den Mietgegenstand wiederholt und über längere Zeit vertragswidrig benützen oder notwendige Vorkehrungen immer wieder unterlassen und dadurch wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden. Ebenso genügt es, wenn die Substanz des Mietgegenstandes erheblich verletzt wurde oder eine solche Verletzung nur droht.

Nein, in der Regel nicht. Verstöße des Mieters gegen vertragliche Pflichten sind für sich allein noch kein wichtiger Kündigungsgrund, weil der Vermieter dagegen auf Zuhaltung oder Unterlassung klagen kann. Das gilt allerdings nur für die Kündigung aus einem sonstigen wichtigen Grund, nicht für den Kündigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs.

Für den Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens braucht es in der Regel kein Verschulden des Mieters. Der Grund kann also auch dann erfüllt sein, wenn Sie nichts dafür können.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt schon dann vor, wenn Ihr Verhalten geeignet ist, den Ruf des Vermieters oder wichtige wirtschaftliche oder sonstige Interessen zu schädigen oder auch nur zu gefährden.

Wenn Ihr Vermieter den Vertrag wegen eines schädlichen Verhaltens auflöst, kommt es nicht auf Absicht an. Es genügt, dass Ihnen der Nachteil bewusst war oder bewusst sein musste.

Nein. Erheben Sie und die Person, die dem Verfahren auf Ihrer Seite beigetreten ist, gegen dasselbe Urteil ein Rechtsmittel, fällt die Pauschalgebühr bei gleichem Streitgegenstand nur einmal an. Der Oberste Gerichtshof ist dieser Regel 2022 allerdings nicht gefolgt; da aus der Quelle nicht hervorgeht, was seither gilt, ist sie unsicher.