MRG § 18

Ja. Nimmt der Vermieter seinen Antrag auf Erhöhung der Hauptmietzinse zurück, endet damit das Erhöhungsverfahren, und auch die während des Verfahrens bewilligte vorläufige Erhöhung wird wirkungslos. Der Rechtsgrund für die erhöhten Zahlungen ist damit weggefallen, und Sie können das Gezahlte zurückfordern.

Ein Auftrag, bestimmte Erhaltungsarbeiten durchzuführen, greift gestaltend in die bestehenden Mietverträge ein und gilt auch gegenüber künftigen Mietern. Damit das wirkt, bindet er auch spätere Vermieter, sogar denjenigen, der die Liegenschaft in einer Zwangsversteigerung ersteht.

Ein Vermieter darf darauf verzichten, den bewilligten erhöhten Mietzins bei einem einzelnen Mieter einzuheben; den Ausfall trägt er dann selbst. Dieser Verzicht wirkt nur zwischen diesen beiden und nicht gegenüber den anderen Mietern. Im Verfahren über die Mietzinserhöhung, an dem alle Mieter beteiligt sind, muss der volle erhöhte Mietzins rechnerisch berücksichtigt werden.

Ja, wenn Sie genau jenes Objekt gemietet haben, für das die Erhöhung bewilligt wurde. Eine rechtskräftige Entscheidung über die Erhöhung greift unmittelbar in die Mietverträge ein und verpflichtet den Vermieter zugleich vollstreckbar zu den Arbeiten. Sie wirkt auch gegenüber späteren Eigentümern und späteren Mietern.

Vor einer Sanierung kann das Gericht zunächst dem Grunde nach entscheiden. Diese Entscheidung legt nur die einzelnen Arbeiten nach Art und Umfang fest sowie den Zeitraum, über den die Kosten verteilt werden. Kosten und Mietzinsabrechnung werden nur so weit geprüft, wie es für die Frage nötig ist, ob eine Erhöhung überhaupt erforderlich ist.

Muss der Vermieter Erhaltungsarbeiten mit fremdem Geld finanzieren, hat er die günstigste ihm zumutbare Variante zu wählen. Dazu gehört, dass er sich auch um eine mögliche Förderung aus öffentlichen Mitteln bemüht.

Wann die Erhöhung des Mietzinses zu laufen beginnt, entscheidet die Schlichtungsstelle oder das Gericht nach freiem Ermessen und danach, was zweckmäßig ist. Dabei wird auch auf Ihre wirtschaftliche Lage als Mieter Rücksicht genommen. Sie sollen nicht ohne Vorwarnung einen größeren Betrag auf einmal nachzahlen müssen.

Im besonderen mietrechtlichen Verfahren wird geprüft, ob der Vermieter die Kosten der Schädlingsbekämpfung von jemandem ersetzt bekommen kann, der dazu bereit ist, etwa weil er den Befall verursacht hat. Die Frage, ob der Vermieter solche Kosten hätte verhindern oder gerichtlich von einem Ersatzpflichtigen hereinbringen müssen, gehört dagegen vor das ordentliche Streitgericht.

Die endgültige Erhöhung des Hauptmietzinses wird mit einem eigenen Beschluss festgesetzt. Ändern sich während des Verfahrens die Verhältnisse, etwa die Ausstattungskategorie oder die Nutzfläche, wirkt das nicht zurück. Solche Änderungen werden erst bei der nächsten möglichen Entscheidung berücksichtigt.

Vorher bei der Gemeinde anhängig gemacht werden muss nur die Sache selbst, also jener Sachantrag, der das Verfahren einleitet. Zwischenfeststellungsanträge und Anträge zu Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten können Sie jederzeit dort stellen, wo das Hauptverfahren gerade anhängig ist.

Ja. Der Antrag auf Erhöhung der Hauptmietzinse zur Finanzierung von Erhaltungsarbeiten kann auch noch gestellt werden, nachdem die Arbeiten bereits durchgeführt worden sind.

Der Verteilungszeitraum muss unmittelbar an den Verrechnungszeitraum anschließen und darf zehn Jahre nicht überschreiten; er soll sich an der gesetzlich angenommenen Bestanddauer der Erhaltungsarbeiten orientieren. Im Übrigen entscheidet das Gericht nach billigem Ermessen. Der Verrechnungszeitraum umfasst in der Regel die zehn vollen Kalenderjahre vor dem Jahr der Antragstellung.

Dass über die tatsächliche Verwendung der Förderungsmittel erst mit der Endabrechnung entschieden wird, ist kein Grund, sie im laufenden Verfahren über die Mietzinserhöhung zu übergehen. Das Gesetz schreibt vielmehr vor, schon bei der Erhöhung auf die Rückzahlungen aus der Förderung Bedacht zu nehmen. Das Gericht darf das nach freier Überzeugung beurteilen.

Will ein Mieter seine Ansprüche nur unselbständig innerhalb eines Verfahrens über die Erhöhung der Hauptmietzinse geltend machen, kommt eine Überweisung dieses Antrags in das streitige Verfahren nicht in Betracht.

Nein. Eine Neuberechnung des erhöhten Hauptmietzinses ist nur vorgesehen, wenn sich das Gericht das vorbehalten hat oder wenn sich die Kosten ändern. Dass die Wohnung falsch in eine Kategorie eingestuft oder die Fläche anders bemessen wurde, ist kein Grund dafür.

Ja. Erteilt ein Organ einer Person, die keinen Anwalt hat, eine falsche oder lückenhafte Auskunft oder Belehrung, kann der Staat für den daraus entstehenden Schaden haften. Das gilt besonders bei Schritten, die sich später nicht mehr wiederholen oder berichtigen lassen. Wie ausführlich belehrt werden muss, hängt allerdings stark davon ab, was Sie gefragt haben.

Das Verfahren über die Grundsatzentscheidung und jenes über die endgültige Erhöhung bilden zwar eine Einheit. Daraus folgt aber nicht, dass im Verfahren über die endgültige Erhöhung nichts Neues mehr vorgebracht werden dürfte. Sie können dort etwa noch etwas zu den Ausstattungskategorien oder zu den Nutzflächen sagen.

Nein. Die Erhöhung der Hauptmietzinse greift gestaltend in die Mietverträge ein und betrifft daher nur die Vertragsparteien, also Vermieter und Hauptmieter. Als Wohnungseigentümer sind Sie nicht Hauptmieter; die Entscheidung wirkt Ihnen gegenüber nicht. Sie haben deshalb keine Parteistellung und können auch kein Rechtsmittel erheben.

Nein. Was im Verfahren über die Mietzinserhöhung nur als Vorfrage gelöst wurde, etwa die Ausstattungskategorie oder die Nutzfläche der Objekte, bindet Vermieter und Mieter über dieses Verfahren hinaus nicht. Diese Fragen können in einem anderen Verfahren neu aufgeworfen werden.

Nein. Wird die Erhöhung der Hauptmietzinse erst nach der Durchführung der Erhaltungsarbeiten bewilligt, ist sicherzustellen, dass dem Vermieter daraus kein Vorteil erwächst. Er soll durch die spätere Antragstellung nicht zusätzlich von der gesetzlichen Investitionsprämie profitieren.