OGH 5 Ob 128/23v

Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die Anlagen, die alle Bewohner des Hauses gemeinsam benützen, im jeweils ortsüblichen Standard erhalten bleiben. Ändern sich die baubehördlichen Vorschriften, muss er den Zustand der Anlagen daran anpassen. Diese Arbeiten fallen unter die Erhaltungspflicht.

Maßgeblich ist der jeweils ortsübliche Standard. Damit ist die Erhaltungspflicht nicht auf einen starren, alten Zustand beschränkt, sondern bildet eine Obergrenze, die sich den zeitlichen und örtlichen Vorstellungen von Komfort anpasst.

Werden Schäden repariert und dabei gleichzeitig auf den ortsüblichen und technischen Standard angehoben, gilt das noch als Erhaltung, wenn es dem sonstigen Erhaltungszustand des Hauses entspricht. Im entschiedenen Fall war der Austausch von Holzfenstern durch Kunststofffenster noch Erhaltung.

Lässt sich eine Anlage nur mit unwirtschaftlichem Aufwand reparieren, gilt auch ihr Ersatz durch eine gleichartige neue noch als Erhaltung und nicht als Verbesserung. Dieser Grundsatz gilt überall dort, wo sich aus Gründen der Wirtschaftlichkeit die Frage stellt, ob erneuert statt bloß ausgebessert wird.

Vor einer Sanierung kann das Gericht zunächst dem Grunde nach entscheiden. Diese Entscheidung legt nur die einzelnen Arbeiten nach Art und Umfang fest sowie den Zeitraum, über den die Kosten verteilt werden. Kosten und Mietzinsabrechnung werden nur so weit geprüft, wie es für die Frage nötig ist, ob eine Erhöhung überhaupt erforderlich ist.

Die endgültige Erhöhung des Hauptmietzinses wird mit einem eigenen Beschluss festgesetzt. Ändern sich während des Verfahrens die Verhältnisse, etwa die Ausstattungskategorie oder die Nutzfläche, wirkt das nicht zurück. Solche Änderungen werden erst bei der nächsten möglichen Entscheidung berücksichtigt.

Muss der Vermieter Erhaltungsarbeiten mit fremdem Geld finanzieren, hat er die günstigste ihm zumutbare Variante zu wählen. Dazu gehört, dass er sich auch um eine mögliche Förderung aus öffentlichen Mitteln bemüht.

Dass über die tatsächliche Verwendung der Förderungsmittel erst mit der Endabrechnung entschieden wird, ist kein Grund, sie im laufenden Verfahren über die Mietzinserhöhung zu übergehen. Das Gesetz schreibt vielmehr vor, schon bei der Erhöhung auf die Rückzahlungen aus der Förderung Bedacht zu nehmen. Das Gericht darf das nach freier Überzeugung beurteilen.

Auch im Verfahren nach dem Mietrechtsgesetz dürfen im Rekurs keine neuen Behauptungen vorgebracht werden. Wer aber schon in erster Instanz behauptet hat, die Wohnung falle in die Ausstattungskategorie C, hat damit sinngemäß auch behauptet, dass keine Küche vorhanden ist. Das erstmals im Rekurs ausdrücklich zu sagen, verstößt daher nicht gegen dieses Verbot.

Für Rechtsmittel in Mietrechtssachen gelten grundsätzlich dieselben Regeln wie im gewöhnlichen Zivilverfahren. Neues Vorbringen und neue Beweise können Sie im Rekurs daher nicht mehr nachreichen.

Die vorläufige Erhöhung des Hauptmietzinses ist mit der voraussichtlichen endgültigen Erhöhung begrenzt. Das bedeutet aber nicht, dass die Grundlagen dafür ebenso vollständig und verlässlich sein müssen wie bei der endgültigen Entscheidung. Es soll grundsätzlich mit den bereits vorliegenden Verfahrensergebnissen das Auslangen gefunden werden.

Auch im besonderen gerichtlichen Verfahren in Mietsachen dürfen Sie im Rechtsmittel keine neuen Tatsachen und Beweise mehr vorbringen. Was Sie vorbringen wollen, müssen Sie schon in erster Instanz sagen.

Maßnahmen, die den Energieverbrauch senken, gelten kraft Gesetzes als Erhaltungsarbeiten, die das gesamte Haus betreffen. Dazu zählen das Aufbringen eines äußeren Vollwärmeschutzes und der Einbau neuer Fenster.

Weil auf den jeweils ortsüblichen Standard abzustellen ist, gehören zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten an bestehenden Anlagen noch zur Erhaltung. Das gilt auch dann, wenn dabei erstmals ein mängelfreier Zustand hergestellt wird, alles vollständig erneuert wird oder dabei sogar Veränderungen vorgenommen werden.

Das Verfahren über die Grundsatzentscheidung und jenes über die endgültige Erhöhung bilden zwar eine Einheit. Daraus folgt aber nicht, dass im Verfahren über die endgültige Erhöhung nichts Neues mehr vorgebracht werden dürfte. Sie können dort etwa noch etwas zu den Ausstattungskategorien oder zu den Nutzflächen sagen.

Eine Maßnahme gilt in der Regel nur dann als Erhaltung, wenn die Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit eingeschränkt ist, ein Mangel besteht oder zumindest Schäden drohen. Eine Verbesserung kann dabei mitgeschehen, ohne dass es sich schon um eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung handelt.

Die Grundsatzentscheidung hält in groben Umrissen fest, welche Arbeiten eine Erhöhung des Hauptmietzinses rechtfertigen und über welchen Zeitraum die Kosten hereingebracht werden. Die Beteiligten sollen sich daraus nur ein ungefähres Bild machen können. Sie sehen also, mit welchen Kosten der Vermieter rechnen kann und wie hoch der Hauptmietzins etwa sein wird.

Ist die Grundsatzentscheidung rechtskräftig, kann nicht mehr neu aufgerollt werden, ob die dort genannten Arbeiten eine Erhöhung des Mietzinses rechtfertigen. Gebunden sind Vermieter und Mieter nur an Art und Umfang dieser Arbeiten und an die Dauer der Erhöhung. Andere darin angeführte Umstände sind nicht bindend.

Ob eine energiesparende Maßnahme als Erhaltungsarbeit gilt, ist in erster Linie eine Rechtsfrage, die das Gericht selbst löst. Tatsachenfragen stellen sich nur bei den Kosten, die in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis zum Zustand des Hauses und zu den erwarteten Einsparungen stehen müssen. Dafür kann ein Sachverständiger nötig sein.

Wie die Feststellungen in einem Urteil im Einzelfall zu verstehen sind, ist in der Regel keine Frage von grundsätzlicher Bedeutung. Sie können damit deshalb meist nicht an das Höchstgericht herantreten.