Wie genau muss die Betriebskostenabrechnung aufgeschlüsselt sein?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Vermieter

In der Regel genügt eine Auflistung der Ausgabenposten, die Sie anhand der zur Einsicht angebotenen Belege überprüfen können. Weitere Orientierungshilfen wie eine Durchnummerierung der Belege sind nur ausnahmsweise nötig, etwa bei sehr großen Verwaltungseinheiten mit zahlreichen Einzelposten. Die Abrechnung muss aber so gestaltet sein, dass sich ein Mieter mit durchschnittlicher Auffassungsgabe ein Bild über Nachzahlung oder Guthaben machen kann.

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Ständige Rechtsprechung seit 1991, zuletzt bestätigt am 13.02.2018 (6 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1991)

Die Abrechnung der Bewirtschaftungskosten kann schon wegen ihrer Einfachheit und leichten Überprüfbarkeit auf viele Kautelen verzichten, die in Anlehnung an die Rechnungspflicht des Wohnungseigentumsverwalters für kompliziertere Abrechnungen - etwa die Hauptmietzinsabrechnung nach § 20 MRG - üblicherweise gefordert werden. Im Regelfall genügt dazu eine Auflistung der Ausgabenposten, die der Hauptmieter an Hand der ihm zur Einsicht offerierten Belege überprüfen kann. Nur in Ausnahmsfällen - etwa bei besonders großen Verwaltungseinheiten mit zahlreichen Einzelposten oder außergewöhnlich umfangreichen Ausgabesummen - könnte sich die Notwendigkeit weiterer Orientierungshilfen (etwa die genaue Bezeichnung, Durchnummerierung oder chronologische Ordnung der Belege oder eine weiter ins Detail gehende Aufgliederung zusammengefasster Ausgabepositionen) ergeben. Soweit den zu § 21 Abs 3 MRG bisher ergangenen Entscheidungen des OGH strengere Anforderungen an die jährliche Abrechnung der Bewirtschaftungskosten entnommen werden könnten, werden sie nicht aufrechterhalten.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: Bestandvertrag über Objekte in einem Einkaufszentrum.OGH 7 Ob 93/12w, 28.11.2012
Die Abrechnung hat bei der Pauschalabrechnung so zu geschehen, dass sich Hauptmieter mit durchschnittlicher Auffassungsgabe ein Bild darüber machen können, welche Rückzahlungsforderungen oder Nachzahlungen ihnen aus der Gegenüberstellung von bezahlten Pauschalraten und effektiv aufgelaufenen Kosten entstehen. Diese Grundsätze sind auch auf die Einzelabrechnung anzuwenden, wobei hier bloß die Gegenüberstellung mit den vorausgezahlten Pauschalraten unterbleibt.OGH 4 Ob 2326/96d, 17.12.1996
Die Gefahr eines Missbrauches bei einer Betriebskostenabrechnung in einem Miethaus ist bei nicht von vornherein gesichertem Zusammenhang zwischen einer bestimmten Abrechnungsposition und einem oder mehreren dazugehörenden Belegen wegen der in § 21 Abs 3 und 4 MRG normierten kurzen Frist zur Geltendmachung von Betriebskosten weit weniger groß als im Verhältnis des abrechnungspflichtigen Verwalters gegenüber den Wohnungseigentümern.OGH 5 Ob 1053/92, 24.11.1992

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0070032 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 6.

OGH 5 Ob 192/17x, 13.02.2018, Fall aus Niederösterreich
OGH 5 Ob 37/16a, 14.06.2016, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 21 · Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Mieter Anforderungen an die Jahresabrechnung

Genügt es, wenn ich nur in die Belege schauen darf?

Nein. Sie haben Anspruch auf eine übersichtliche, aufgegliederte Abrechnung, die ein durchschnittlicher Mieter nachvollziehen kann und die die zugehörigen Belege bezeichnet. Die bloße Möglichkeit, Belege einzusehen, ersetzt eine solche Abrechnung nicht.

günstig für Mieter Nachweis der Betriebskosten gegenüber Mietern

Wie muss der Vermieter die Betriebskosten belegen?

Der Vermieter muss die Bewirtschaftungskosten nicht nur bekanntgeben, sondern auch nachweisen. Bei Einzelvorschreibung geschieht das durch Vorlage der einzelnen Rechnungsbelege; bei Pauschalvorschreibung dadurch, dass er bis 30. Juni die Abrechnung für das Vorjahr im Haus zur Einsicht auflegt und den Hauptmietern in geeigneter Weise Einsicht in die Belege gewährt.