Wie genau muss die Hausverwaltung ihre Abrechnung aufschlüsseln?

günstig für Wohnungseigentümer betrifft Wohnungseigentümer, Hausverwalter, Miteigentümer

Die Abrechnung muss die einzelnen Geschäfte so darstellen, dass Vertragspartner und Leistung erkennbar sind, und die Belege müssen so bezeichnet sein, dass Sie sie in einer übersichtlichen Belegsammlung leicht finden. Betriebskosten sind einzeln mit Beleg auszuweisen; eine Gesamtsumme genügt nur bei mehreren kleinen Beträgen für dieselbe Sachposte. Auch Tilgungen, Rücklage, Zinsen, Verwaltungskosten und Erträge sind zahlenmäßig auszuweisen, Abkürzungen müssen verständlich sein.

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Ständige Rechtsprechung seit 1982, zuletzt bestätigt am 05.08.2025 (39 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1982)

Erfordernisse einer ordentlichen Rechnung nach § 17 Abs 2 Z 1 WEG (mit grundsätzlichen und Detaillierten Ausführungen): Diese Bestimmung ist nur ausführendes Spezialrecht zu §§ 1012, 830, 837 ABGB. Es müssen daher auch hier die einzelnen Geschäfte durch Anführung der Vertragspartner und der Leistungen individualisiert sein. Zur Ermöglichung der Kontrolle müssen die Belege bezeichnet sein, damit sie in der Belegsammlung, die entsprechend übersichtliche geführt werden muss, leicht auffindbar sind. So sind insbesondere die Betriebskosten einzeln unter Angabe der Belege auszuweisen; Angabe einer Gesamtsumme genügt nur bei einer Mehrzahl kleinerer Beträge für einzelne Sachposten. Ferner ist die Darlehenstilgung, Rücklagen, Zinsen, Verwaltungskosten und allfällige Erträgnisse ziffernmäßig auszuweisen. Allfällige Abkürzungen (EDV - Anlage!) müssen für den durchschnittlichen Wohnungseigentümer verständlich sein.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Bei der Abrechnung nach § 34 WEG 2002 handelt es sich um die Darstellung der tatsächlichen Zahlungsflüsse in der betreffenden Abrechnungsperiode (im Kalenderjahr).OGH 5 Ob 123/14w, 24.03.2015
Jeder einzelne Mit- und Wohnungseigentümer hat ein Anrecht darauf, zu erfahren, wie hoch die Erträgnisse der Liegenschaft sind und in welchem Umfang jedes Gemeinschaftsmitglied zu den Aufwendungen der Liegenschaft beiträgt. Allfällige Unzulänglichkeiten eines Datenverarbeitungsprogramms erlauben keine Abstriche von den Erfordernissen an eine Rechnungslegung, weil sich die Datenverarbeitungsprogramme an der gesetzlichen Pflicht des Verwalters zu orientieren haben und nicht umgekehrt.OGH 5 Ob 114/14x, 18.11.2014
Die ÖNORM A 4000 wurde nicht im Sinne des § 34 Abs 5 WEG für rechtsverbindlich erklärt. Der Bundesminister für Justiz hat bislang von dieser Verordnungsermächtigung keinen Gebrauch gemacht. Den Abrechnungsregeln der genannten ÖNORM kommt daher allenfalls informelle Bedeutung, aber keine Bindungswirkung zu.OGH 5 Ob 114/14x, 18.11.2014
Eine Gegenüberstellung der Solleinnahmen (Vorschreibungen) mit den tatsächlichen Zahlungseingängen ist zumindest in der Form erforderlich, dass bei jedem einzelnen Mitglied der Gemeinschaft oder jedem einzelnen Wohnungseigentumsobjekt ausgewiesen wird, ob das Konto ausgeglichen ist oder ein Rückstand besteht. Mit einer pauschalen, auf die gesamte Wohnungseigentumsanlage bezogenen Angabe zur Feststellung der Unterdeckung, die sich eigentlich schon aus der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ergeben müsste, ist es daher nicht getan.OGH 5 Ob 114/14x, 18.11.2014
Bei Überprüfung der Richtigkeit hat das Gericht nicht bloß einen Auftrag an den Verwalter zur Richtigstellung der Abrechnung zu erlassen, sondern gemäß § 34 Abs 3 WEG die Unrichtigkeit bestimmter Positionen bindend festzulegen.OGH 5 Ob 11/14z, 13.03.2014

Alle 24 Ergänzungen anzeigen

Ist stets liegenschaftsbezogen vorzunehmen und hat sich grundsätzlich auf die ganze Liegenschaft zu beziehen.OGH 5 Ob 11/14z, 13.03.2014
Die Belegeinsicht in „geeigneter Weise“ ist nur nach den Umständen des Einzelfalls bestimmbar.OGH 5 Ob 88/12w, 12.06.2012
Jede dem Verwalter obliegende Rechnungslegungspflicht umfasst auch die Verpflichtung, Belegeinsicht zu gewähren. Dies ergibt sich aus dem Zweck der Rechnungslegung an sich und entspricht darüber hinaus einer den Verwalter schon nach § 1012 ABGB treffenden Verpflichtung.OGH 5 Ob 9/10z, 11.02.2010
Da das Konto der Eigentümergemeinschaft nicht alljährlich „auf Null" gestellt wird, also Guthaben oder Schulden aus den Vorjahren (rechnerisch) weiter wirksam sind, stellt eine Differenz zwischen dem Stand des Kontos der Eigentümergemeinschaft am Jahresende und dem Ergebnis der Abrechnung für das betreffende Kalenderjahr noch keinen konkreten Hinweis auf eine Unvollständigkeit der Jahresabrechnung dar.OGH 5 Ob 183/09m, 15.12.2009
Die vom Verwalter vorzunehmende Jahresabrechnung, nicht aber die Entwicklung des Kontos der Eigentümergemeinschaft ist der Prüfungsgegenstand des Verfahrens nach §§ 20 Abs 3, 34 Abs 3, 52 Abs 1 Z 6 WEG 2002.OGH 5 Ob 183/09m, 15.12.2009
Wenn ein Hausverwalter gegenüber Wohnungseigentümern zur Abrechnung von (geförderten) Darlehen verpflichtet ist und ein Wohnungseigentümer an einer Verwaltungsabrechnung rügt, die Annuitätenvorschreibungen seien „entgegen den getroffenen Vereinbarungen" erfolgt, geht eine Prüfung dieses Umstands über die im Rahmen einer Verwaltungsabrechnung zu prüfenden Umstände weit hinaus. Kann der Verwalter nachweisen, dass er die Annuitätenrückzahlungen laut den Vorschreibungen des Kreditgebers getätigt hat, hat er seinen Verpflichtungen Genüge getan. Das Rechtsverhältnis zwischen dem einzelnen Wohnungseigentümer als Kreditnehmer und der finanzierenden Bank bzw der Förderungsgeberin müsste im Rechtsverhältnis des Kreditnehmers und des Kreditgebers geklärt werden.OGH 5 Ob 274/08t, 01.09.2009
Eine Abrechnung nach § 20 Abs 3 WEG iVm § 34 WEG hat sich stets auf die Liegenschaft zu beziehen. Sie hat alle die Liegenschaft betreffenden Geldflüsse zu bezeichnen, alle Einnahmen- und Ausgabenposten detailliert und aufgeschlüsselt anzugeben, damit der einzelne Wohnungseigentümer die ziffernmäßige Richtigkeit kontrollieren kann.OGH 5 Ob 274/08t, 01.09.2009
Nach den §§ 20 Abs 3, 52 Abs 1 Z 6 WEG 2002 ist die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung zu überprüfen. Es genügt nicht, sich mit der Kontrolle der Vollständigkeit und Richtigkeit der Zahlen und Belege zu begnügen, sondern es ist bei jeder in Frage gestellten Ausgabe oder Einnahme auch zu prüfen, ob sie pflichtgemäß getätigt wurde, also dem durch Gesetz und Vereinbarung definierten Auftrag einer ordentlichen Verwaltung entspricht.OGH 5 Ob 27/09w, 14.04.2009
Eine „ordentliche" Abrechnung ist eine solche, die eine systematische, übersichtliche und einer Nachprüfung leicht zugängliche Gliederung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Dies hat durch eine detaillierte Aufstellung der Einnahmenposten und Ausgabeposten zu erfolgen, wobei sowohl auf Einnahmenseiteals auch Ausgabenseite der Zeitpunkt der Zahlung, ihr Verwendungszweck und der Zahlungsempfänger beziehungsweise der Leistende zu bezeichnen sind. Darüber hinaus muss die gelegte Abrechnung inhaltlich richtig sein. Die Überprüfung der inhaltlichen Richtigkeit beschränkt sich nicht auf die Kontrolle der Vollständigkeit und Richtigkeit der Zahlen und Belege; zu prüfen ist einerseits die Richtigkeit tatsächlich stattgefundener Geldflüsse und andererseits, ob Ausgaben beziehungsweise Einnahmen dem durch Gesetz und Vereinbarung definierten Auftrag einer ordentlichen Verwaltung entsprechen.OGH 5 Ob 258/07p, 08.01.2008
Hier: Bezeichnung der Ausgabepositionen auf den Belegen fehlt.OGH 5 Ob 257/06i, 14.12.2006
Hier: Lizenzgebühren.OGH 3 Ob 134/04h, 26.08.2004
Hier: Inkassomandatar.OGH 8 Ob 167/00t, 13.09.2001
Wurden mehrere Liegenschaften durch eine Wohnhausanlage verbaut, so hat die Rechnungslegung sich auf die Aufwendungen und Erträgnisse der einzelnen, im Miteigentum stehenden Liegenschaften zu beziehen. Eine sämtliche Liegenschaften umfassende einheitliche Abrechnung entspricht nicht dem Gesetz.OGH 5 Ob 40/94, 31.05.1994
Lasten auf einer Wohnungseigentumsanlage noch Hypothekardarlehen, sind die von den einzelnen Wohnungseigentümern geleisteten Darlehenstilgungen und die auf sie entfallenden Restschulden auszuweisen. Jeder Miteigentümer und Wohnungseigentümer, der dem Verwalter die Gebarung der auf dem Wohnungseigentumsobjekt lastenden Schulden übertragen hat, kann nämlich die Information verlangen, wieviel er zur Kapitaltilgung und zur Begleichung der Zinsen aufgewendet hat, ob auch die anderen Miteigentümer und Wohnungseigentümer ihrer Zahlungspflicht nachgekommen sind und wie hoch seine noch aushaftende Restschuld ist.OGH 5 Ob 108/93, 21.12.1993
Dabei ist wegen der Notwendigkeit, in vielfacher Hinsicht unterschiedliche Sachverhalte (hier insbesondere Aufteilung der Aufwendungen auf zwei Häuser und einen Zwischentrakt) unbestimmten Begriffen (wie Vollständigkeit, Verständlichkeit, Übersichtlichkeit, Nachvollziehbarkeit für einen Miteigentümer mit durchschnittlichen Fähigkeiten) zu subsumieren, ein gewisser Beurteilungsspielraum gegeben. Solange dieser nicht verlassen wird, liegt keine erhebliche Rechtsfrage vor.OGH 5 Ob 1053/92, 24.11.1992
Diese Judikatur stellt nur Richtlinien für eine ordnungsgemäße Verwalterrechnung auf, von denen im Einzelfall abgewichen werden kann, solange die Vollständigkeit, Verständlichkeit und Übersichtlichkeit der Abrechnung gewahrt bleibt.OGH 5 Ob 1027/91, 28.05.1991
Der Angabe der einzelnen Umsatzsteuerbelastung bei jeder Ausgabepost bedarf es nicht, weil sie aus dem Beleg ersichtlich sein muss.OGH 5 Ob 63/86, 16.12.1986
Die Rechnungslegungspflicht soll die Grundlagen für die Beurteilung der Ansprüche und Verpflichtungen gegenüber dem zur Rechnungslegung Verpflichteten verschaffen.OGH 5 Ob 147/86, 14.10.1986
Es kommt nicht nur auf die Richtigkeit, sondern auch auf die Vollständigkeit der Abrechnung an.OGH 5 Ob 45/83, 13.09.1983

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0019408 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 10 von 39.

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OGH 5 Ob 4/23h, 05.10.2023, Fall aus Wien
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OGH 5 Ob 208/22g, 19.01.2023, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 198/22m, 21.12.2022, Fall aus Steiermark
OGH 5 Ob 125/22a, 07.12.2022, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 200/18z, 13.12.2018, Fall aus Vorarlberg
OGH 5 Ob 146/16f, 04.04.2017, Fall aus Tirol

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1012
Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 20 · Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
WEG 2002 § 34 · Abrechnung

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Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

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Muss ich genau sagen, was an der Hausabrechnung falsch ist?

Liegt für den fraglichen Zeitraum überhaupt eine Abrechnung vor, prüft das Gericht nur die Punkte, die Sie beanstanden. Sie müssen daher genau angeben, was Sie an der Abrechnung auszusetzen haben; sagen Sie das nicht schon im Antrag, muss das Gericht Sie dazu anleiten. Der Verwalter muss dann zu jedem einzelnen Punkt Stellung nehmen.

günstig für Verwalter Akontozahlungen trotz strittiger Abrechnung

Darf ich die Vorschreibungen zurückhalten, bis die Abrechnung stimmt?

Nein. Auch wenn Sie die Jahresabrechnung für unrichtig oder unvollständig halten, müssen Sie die vorgeschriebenen Akontozahlungen für die Betriebskosten weiter leisten. Ihre Zahlungspflicht besteht unabhängig davon, ob der Verwalter ordentlich abgerechnet hat; auch eine Aufrechnung mit Guthaben ist in der Regel ausgeschlossen.