OGH 5 Ob 37/16a

Der Begriff Haus ist nicht streng an die Grundbuchseinlage gebunden, im Zweifel wird aber auf die Liegenschaft abgestellt. Erstreckt sich ein Gebäude über mehrere Liegenschaften, fließt nur jener Teil in den Verteilungsschlüssel ein, der zur jeweiligen Liegenschaft gehört.

In der Regel zählen alle vermietbaren Teile eines Grundbuchskörpers zum Haus. Eine Ausnahme gilt, wenn mehrere abgesonderte Gebäude vorhanden sind, von denen jedes für sich wirtschaftlich selbständig ist und die nicht im Verhältnis von Hauptsache und Nebensache stehen. Dann wäre es unbillig, alle Bauwerke gleich zu behandeln.

In der Regel genügt eine Auflistung der Ausgabenposten, die Sie anhand der zur Einsicht angebotenen Belege überprüfen können. Weitere Orientierungshilfen wie eine Durchnummerierung der Belege sind nur ausnahmsweise nötig, etwa bei sehr großen Verwaltungseinheiten mit zahlreichen Einzelposten. Die Abrechnung muss aber so gestaltet sein, dass sich ein Mieter mit durchschnittlicher Auffassungsgabe ein Bild über Nachzahlung oder Guthaben machen kann.

Eine Abrechnung ist nur dann in Ordnung, wenn Sie schon anhand ihres Inhalts prüfen können, ob alle vorgeschriebenen Einnahmen und nur die erlaubten Ausgaben enthalten sind. Der Vergleich mit den Belegen soll diese Kontrolle ermöglichen, die Vorlage der Belege ersetzt die Abrechnung aber nicht.

Nein. Sie haben Anspruch auf eine übersichtliche, aufgegliederte Abrechnung, die ein durchschnittlicher Mieter nachvollziehen kann und die die zugehörigen Belege bezeichnet. Die bloße Möglichkeit, Belege einzusehen, ersetzt eine solche Abrechnung nicht.

Im Mietrecht werden Haus und Liegenschaft weitgehend gleichgesetzt, sodass grundsätzlich alle vermieteten Teile eines Grundbuchskörpers einzubeziehen sind. Eine Ausnahme gilt, wenn es unbillig wäre, mehrere selbständige Gebäude als Einheit zu betrachten. Das ist etwa der Fall, wenn auf einer sonst landwirtschaftlich genutzten Liegenschaft neben dem Wohngebäude des Betriebsinhabers und den Wirtschaftsgebäuden ein davon abgesondertes Wohnhaus steht.

Ja. Die Übergangsbestimmung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes ist vom Mietrechtsgesetz unberührt geblieben und geht auch der neueren Regelung über das Entgelt vor.

Fällt Ihre Wohnung wegen der Übergangsbestimmung noch unter das ältere Recht, werden die Bewirtschaftungskosten und die Kosten des Betriebs gemeinschaftlicher Anlagen wie die Heizkosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen aufgeteilt, nicht nach den Nutzflächen. Eine Terrasse zählt dabei nicht zur Wohnfläche.

Ob eine Hauptmietzinsabrechnung inhaltlich richtig ist, wird im außerstreitigen Mietverfahren grundsätzlich nicht geprüft. Der Vermieter erfüllt seine Pflicht aber nur, wenn er eine wenigstens formell vollständige Abrechnung legt, und das können Sie in diesem Verfahren durchsetzen.