Genügt es, wenn ich nur in die Belege schauen darf?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Wohnungseigentümer, Vermieter, Hausverwalter

Nein. Sie haben Anspruch auf eine übersichtliche, aufgegliederte Abrechnung, die ein durchschnittlicher Mieter nachvollziehen kann und die die zugehörigen Belege bezeichnet. Die bloße Möglichkeit, Belege einzusehen, ersetzt eine solche Abrechnung nicht.

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Ständige Rechtsprechung seit 1989, zuletzt bestätigt am 12.03.2026 (29 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1989)

Die formellen und inhaltlichen Anforderungen, die an die Abrechnung zu stellen sind, ergeben sich mangels näherer Umschreibung im MRG aus dem Zweck der Abrechnung, den Hauptmietern eine ausreichende Grundlage für die Beurteilung zu liefern, ob der Vermieter bei der Vorschreibung der Pauschalraten, bei der Rückerstattung des Überschusses oder bei der Nachforderung des Fehlbetrages die zwingenden Bestimmungen des MRG eingehalten, also insbesondere nur nach dem MRG zulässige Beträge als Betriebskosten, öffentlichen Abgaben und Gesamtkosten des Betriebes von Gemeinschaftsanlagen berücksichtigt hat. Die Abrechnung hat daher eine übersichtliche, entsprechend aufgegliederte Verzeichnung der im abgerechneten Kalenderjahr dem Vermieter gegenüber fällig gewordenen Bewirtschaftungskosten zu enthalten, die für einen durchschnittlichen Mieter des Hauses nachvollziehbar ist und durch die jeweilige Bezeichnung der dazugehörigen Belege (die in einer übersichtlich geführten Belegsammlung leicht auffindbar sein müssen) deren Kontrolle ermöglicht. Die Einsichtgewährung in die Belege vermag eine entsprechende Abrechnung nicht zu ersetzen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hier: Anspruch des Bestandnehmers im Teilanwendungsbereich des MRG auf Betriebskostenabrechnung nach § 1012 ABGB.OGH 5 Ob 100/25d, 12.03.2026
Bei der Abrechnung nach § 34 WEG 2002 handelt es sich um die Darstellung der tatsächlichen Zahlungsflüsse in der betreffenden Abrechnungsperiode (im Kalenderjahr).OGH 5 Ob 123/14w, 24.03.2015
Jeder einzelne Mit- und Wohnungseigentümer hat ein Anrecht darauf, zu erfahren, wie hoch die Erträgnisse der Liegenschaft sind und in welchem Umfang jedes Gemeinschaftsmitglied zu den Aufwendungen der Liegenschaft beiträgt. Allfällige Unzulänglichkeiten eines Datenverarbeitungsprogramms erlauben keine Abstriche von den Erfordernissen an eine Rechnungslegung, weil sich die Datenverarbeitungsprogramme an der gesetzlichen Pflicht des Verwalters zu orientieren haben und nicht umgekehrt.OGH 5 Ob 114/14x, 18.11.2014
Die ÖNORM A 4000 wurde nicht im Sinne des § 34 Abs 5 WEG für rechtsverbindlich erklärt. Der Bundesminister für Justiz hat bislang von dieser Verordnungsermächtigung keinen Gebrauch gemacht. Den Abrechnungsregeln der genannten ÖNORM kommt daher allenfalls informelle Bedeutung, aber keine Bindungswirkung zu.OGH 5 Ob 114/14x, 18.11.2014
Eine Gegenüberstellung der Solleinnahmen (Vorschreibungen) mit den tatsächlichen Zahlungseingängen ist zumindest in der Form erforderlich, dass bei jedem einzelnen Mitglied der Gemeinschaft oder jedem einzelnen Wohnungseigentumsobjekt ausgewiesen wird, ob das Konto ausgeglichen ist oder ein Rückstand besteht. Mit einer pauschalen, auf die gesamte Wohnungseigentumsanlage bezogenen Angabe zur Feststellung der Unterdeckung, die sich eigentlich schon aus der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ergeben müsste, ist es daher nicht getan.OGH 5 Ob 114/14x, 18.11.2014

Alle 17 Ergänzungen anzeigen

Bei Überprüfung der Richtigkeit hat das Gericht nicht bloß einen Auftrag an den Verwalter zur Richtigstellung der Abrechnung zu erlassen, sondern gemäß § 34 Abs 3 WEG die Unrichtigkeit bestimmter Positionen bindend festzulegen.OGH 5 Ob 11/14z, 13.03.2014
Jeder Wohnungseigentümer hat Anspruch auf eine Abrechnung der liegenschaftsbezogenen Gesamtaufwendungen und die jeweils Betroffenen haben Anspruch auf Abrechnung der abweichenden Abrechnungseinheiten (Abrechnungskreise). Über die einheitsüberschreitenden Abrechnungsdetails sind die jeweils nicht zu dieser Einheit gehörenden Wohnungseigentümer zu informieren.OGH 5 Ob 11/14z, 13.03.2014
Hier: Bestandvertrag über Objekte in einem Einkaufszentrum.OGH 7 Ob 93/12w, 28.11.2012
Hier: Abrechnung nach §§ 20 Abs 3, 34 WEG 2002.OGH 5 Ob 232/09t, 25.03.2010
Jede dem Verwalter obliegende Rechnungslegungspflicht umfasst auch die Verpflichtung, Belegeinsicht zu gewähren. Dies ergibt sich aus dem Zweck der Rechnungslegung an sich und entspricht darüber hinaus einer den Verwalter schon nach § 1012 ABGB treffenden Verpflichtung.OGH 5 Ob 9/10z, 11.02.2010
Eine Abrechnung nach § 20 Abs 3 WEG iVm § 34 WEG hat sich stets auf die Liegenschaft zu beziehen. Sie hat alle die Liegenschaft betreffenden Geldflüsse zu bezeichnen, alle Einnahmen-und Ausgabenposten detailliert und aufgeschlüsselt anzugeben, damit der einzelne Wohnungseigentümer die ziffernmäßige Richtigkeit kontrollieren kann.OGH 5 Ob 274/08t, 01.09.2009
Normieren Bestimmungen wie § 19 Abs 1 WGG oder vergleichbar §§ 20, 21 MRG oder §§ 17 - 19 HeizKG nur die Verpflichtung, Rechnung zu legen, reicht ein schlüssiges, plausibles und vollständiges Zahlenwerk aus, die Ordnungsgemäßheit einer Abrechnung zu bewirken.OGH 5 Ob 285/08k, 10.02.2009
Eine Versicherungsprämie, deren Fälligkeit am 1. 1. 1995 eintritt und die dem Vermieter vom Versicherer 1994 vorgeschrieben wurde sowie von ihm vor Fälligkeit bezahlt wurde, ist nicht in die Betriebskostenabrechnung für 1994 aufzunehmen.OGH 5 Ob 162/97b, 27.05.1997
Hier: Jahrespauschalverrechnung.OGH 5 Ob 162/97b, 27.05.1997
Die Abrechnung hat bei der Pauschalabrechnung so zu geschehen, dass sich Hauptmieter mit durchschnittlicher Auffassungsgabe ein Bild darüber machen können, welche Rückzahlungsforderungen oder Nachzahlungen ihnen aus der Gegenüberstellung von bezahlten Pauschalraten und effektiv aufgelaufenen Kosten entstehen. Diese Grundsätze sind auch auf die Einzelabrechnung anzuwenden, wobei hier bloß die Gegenüberstellung mit den vorausgezahlten Pauschalraten unterbleibt.OGH 4 Ob 2326/96d, 17.12.1996
Wurden mehrere Liegenschaften durch eine Wohnhausanlage verbaut, so hat die Rechnungslegung sich auf die Aufwendungen und Erträgnisse der einzelnen, im Miteigentum stehenden Liegenschaften zu beziehen. Eine sämtliche Liegenschaften umfassende einheitliche Abrechnung entspricht nicht dem Gesetz.OGH 5 Ob 40/94, 31.05.1994
Im Regelfall genügt dazu eine Auflistung der Ausgabenposten, die der Hauptmieter an Hand der ihm zur Einsicht offerierten Belege überprüfen kann. Nur in Ausnahmefällen - etwa bei besonders großen Verwaltungseinheiten mit zahlreichen Einzelposten oder außergewöhnlich umfangreichen Ausgabesummen - könnte sich die Notwendigkeit weiterer Orientierungshilfen (etwa die genaue Bezeichnung, Durchnummerierung oder chronologische Ordnung der Belege oder eine weiter ins Detail gehende Aufgliederung zusammengefasster Ausgabepositionen) ergeben. Soweit den zu § 21 Abs 3 MRG bisher ergangenen Entscheidungen des OGH strengere Anforderungen an die jährliche Abrechnung der Bewirtschaftungskosten entnommen werden könnten, werden sie nicht aufrechterhalten.OGH 5 Ob 101/91, 12.11.1991

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0070610 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 10 von 29.

OGH 5 Ob 100/25d, 12.03.2026, Fall aus Steiermark
OGH 5 Ob 208/24k, 05.08.2025, Fall aus Salzburg
OGH 5 Ob 194/24a, 30.01.2025, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 178/23x, 04.07.2024, Fall aus Tirol
OGH 5 Ob 32/22z, 31.01.2023, Fall aus Kärnten
OGH 5 Ob 208/22g, 19.01.2023, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 49/20x, 04.05.2020, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 192/17x, 13.02.2018, Fall aus Niederösterreich
OGH 5 Ob 163/16f, 01.03.2017, Fall aus Tirol
OGH 5 Ob 37/16a, 14.06.2016, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 20 · Hauptmietzinsabrechnung
MRG § 21 · Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben
MRG § 24 · Anteil an besonderen Aufwendungen
Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) § 20 · Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
WEG 2002 § 34 · Abrechnung

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung

Wie genau muss die Betriebskostenabrechnung aufgeschlüsselt sein?

In der Regel genügt eine Auflistung der Ausgabenposten, die Sie anhand der zur Einsicht angebotenen Belege überprüfen können. Weitere Orientierungshilfen wie eine Durchnummerierung der Belege sind nur ausnahmsweise nötig, etwa bei sehr großen Verwaltungseinheiten mit zahlreichen Einzelposten. Die Abrechnung muss aber so gestaltet sein, dass sich ein Mieter mit durchschnittlicher Auffassungsgabe ein Bild über Nachzahlung oder Guthaben machen kann.

günstig für Vermieter Abrechnungspflicht und Unmöglichkeit

Muss der Vermieter abrechnen, wenn ihm die Unterlagen fehlen?

Niemand kann zu einer Leistung verurteilt oder mit Strafen dazu gezwungen werden, von der mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit feststeht, dass sie gar nicht erbracht werden kann, etwa weil ein Dritter nicht mitwirkt. Einem Begehren auf Rechnungslegung kann daher nur stattgegeben werden, wenn eine ernst zu nehmende Chance besteht, die Unterlagen zu beschaffen. Auch der Vermieter kann sich auf die Unmöglichkeit berufen; ob sie vorliegt, hängt vom Einzelfall ab.