Ist meine Wohnung trotz Mängeln als brauchbar anzusehen?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Vermieter

Ja, wenn sich die Mängel leicht beheben lassen. Mängel, die die Benützung zwar behindern, aber jederzeit ohne größere Aufwendungen beseitigt werden können, stehen der Brauchbarkeit nicht entgegen. Ob ein Aufwand ein größerer ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab; eine für alle Fälle passende Betragsgrenze gibt es nicht.

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Ständige Rechtsprechung seit 1989, zuletzt bestätigt am 31.07.2019 (25 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1989)

Handelt es sich um Mängel, die die Benützung zwar behindern, die aber doch jederzeit ohne größere Aufwendungen beseitigt werden können, so stehen solche Mängel der Annahme der Brauchbarkeit des Bestandgegenstandes nicht entgegen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Arbeiten, die sich über einen Zeitraum von fünf Tagen erstreckten und Kosten von mehr als 1.800 EUR erfordern, sind immer noch als größerer Aufwand zu werten und nicht als so gering einzuschätzen, dass sie einer Kategorieherabstufung ausschließen könnten.OGH 5 Ob 198/14z, 14.07.2015
Steht fest, dass die stoffummantelten, nicht in Rohren verlegten Stromleitungen keinen wirkungsvollen und dauerhaft mit dem Hauptpotential verbundenen Schutzleiter aufwiesen und daher im Zeitpunkt der Anmietung der Wohnung durch die Antragstellerin eine wesentliche Gesundheitsgefährdung darstellten, und die Herstellung von gefahrfreien Energieanschlüssen insgesamt einen Aufwand von 6.950,40 EUR erforderte, erfolgte die Einstufung der Wohnung in Kategorie D zu Recht. Keinesfalls kann aus dem Umstand, dass eine Schukosteckdose im Wohnzimmer sowie im Badezimmer (dort aber nicht auch der Lichtauslass) geerdet waren, auf die Ungefährlichkeit der gesamten Elektroanlage geschlossen werden.OGH 5 Ob 102/14g, 04.09.2014
Hier: In der vom Rekursgericht vorgenommenen Qualifikation des hier festgestellten notwendigen Aufwands (5.300 EUR für die Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands der elektrischen Anlage) als größeren, liegt keine vom Obersten Gerichtshof aufzugreifende Fehlbeurteilung.OGH 5 Ob 98/08k, 03.06.2008
Die Gesamtsanierung einer undichten Gasleitung mit einem Kostenaufwand von zumindest 20.700,72 S im Jahr 1993 stellt einen „größeren Aufwand" dar.OGH 5 Ob 247/05t, 24.01.2006
Ein Betrag von S 16.000 ist keine größere Aufwendung im Sinne dieser Rechtsprechung.OGH 5 Ob 321/00t, 16.01.2001

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Bei der Brauchbarkeitsprüfung ist nur der Aufwand für die Schutzleiterinstallation in den Nassräumen (und nicht in weiteren Räumen) zu berücksichtigen.OGH 5 Ob 321/00t, 16.01.2001
Was als "größerer Aufwand" oder "größere finanzielle Mittel" zur Herstellung des brauchbaren Zustandes, im Besonderen einer elektrischen Anlage zu werten ist, ist stets eine Frage des Einzelfalls und daher dann nicht revisibel, wenn, keine krasse Fehlbeurteilung durch das Gericht zweiter Instanz vorliegt.OGH 5 Ob 189/00f, 13.07.2000
Nur dann, wenn feststeht, dass der gegebene Zustand aus sicherheitstechnischen Gründen das Stromversorgungsunternehmen veranlassen müsste, die Lieferung elektrischer Energie bis zur Behebung des Mangels einzustellen, steht dies der Annahme der Brauchbarkeit entgegen.OGH 5 Ob 189/00f, 13.07.2000
Die Brauchbarkeit wird durch eine gefährliche elektrische Anlage jedenfalls dann ausgeschlossen, wenn der Mangel nicht ohne größere Aufwendungen beseitigt werden kann (MietSlg 45.279; immolex 1997/53).OGH 5 Ob 255/98f, 15.06.1999
Im brauchbaren Zustand, den die Kategorien A bis C nicht ausgleichbar erfordern (§ 15a Abs 2 MRG) befindet sich eine Wohnung, wenn sie an sich zum sofortigen Bewohnen geeignet ist, also keine gröberen, die Benützung behindernden Mängel aufweist.OGH 5 Ob 255/98f, 15.06.1999
Die Beurteilung der Erheblichkeit eines Aufwandes zur Beseitigung der Unbrauchbarkeit einer Wohnung hängt regelmäßig von den besonderen Umständen des Einzelfalls ab. Eine für jede Fallgestaltung passende betragliche Grenze kann der Oberste Gerichtshof nicht vorgeben.OGH 5 Ob 71/99y, 09.03.1999
Hier: Im für die Beurteilung der Brauchbarkeit grundsätzlich maßgeblichen Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses waren in der Wohnung lediglich gewebeisolierte Leitungen, die nicht in Rohren verlegt waren, vorhanden; Schutzleiter und FI-Schalter fehlten. Ein restlicher Sanierungsaufwand von ca S 14.000,-- (auf Preisbasis 1989) ist "größerer Aufwand".OGH 5 Ob 71/99y, 09.03.1999
Kosten von S 20.000,- bei mangelhaften Elektroinstallationen (5 Ob 401/97z) sind "größerer Aufwand".OGH 5 Ob 71/99y, 09.03.1999
Die Gefährlichkeit einer elektrischen Anlage, insbesondere als Folge des Fehlens einer Schutzleiterinstallation, hindert die Brauchbarkeit einer Wohnung; es kommt darauf an, ob dieser Mangel mit relativ einfachen Maßnahmen beseitigt werden kann oder nicht.OGH 5 Ob 279/98k, 10.11.1998
Ein Aufwand von S 21.000 zur Brauchbarmachung der Wohnung stellt einen "größeren Aufwand" dar.OGH 5 Ob 279/98k, 10.11.1998
Dass die Elektroinstallation nicht dem zeitgemäßen Standard entsprach, ist für sich allein kein Mangel, der zur Unbrauchbarkeit der Wohnung führt. Die Gummiisolierung der Drähte und die damit verbundene Brandgefahr bei Überbelastung steht der Brauchbarkeit der Wohnung nur dann entgegen, wenn feststeht, dass ein solcher Zustand aus sicherheitstechnischen Gründen auch das Stromversorgungsunternehmen veranlassen muss, die Lieferung elektrischer Energie bis zur Behebung des Mangels einzustellen.OGH 5 Ob 87/97y, 10.06.1997
War eine elektrische Anlage im Zeitpunkt der Anmietung funktionsfähig, fehlte aber eine Erdung, so ist davon auszugehen, dass das Fehlen einer Schutzleiterinstallation bloß in den Nassräumen als gefährlich zu betrachten ist; dieser Mangel hindert die Brauchbarkeit der Wohnung aber nur dann, wenn er nicht ohne größere Aufwendungen beseitigt werden kann.OGH 5 Ob 2364/96z, 14.01.1997
Wirklich brauchbar sind Installationen aber nur dann, wenn sie nicht bloß faktisch widmungsgemäß benützt werden können, sondern wenn sie auch den bestehenden Vorschriften entsprechen und daher auch erlaubterweise benützt werden dürfen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob das Versorgungsunternehmen den ungesetzlichen Zustand duldet, sondern sehrwohl darauf, ob die Installationen tatsächlich den bestehenden Vorschriften - festgestellt auf Grund eines Sachverständigengutachtens - entsprechen. Die bloß derzeitige Duldung der Benützung durch das Versorgungsunternehmen ist nämlich jederzeit widerrufbar.OGH 5 Ob 2261/96b, 27.08.1996

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0070135 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 25.

OGH 5 Ob 91/19x, 31.07.2019, Fall aus Salzburg
OGH 5 Ob 66/18v, 18.07.2018, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 16 · Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Mieter Ausstattungskategorie und brauchbarer Zustand

Darf mein Vermieter eine mangelhafte Wohnung höher einstufen?

Eine Wohnung darf nur dann in eine bessere Kategorie als die niedrigste eingestuft werden, wenn sie bei der Vermietung brauchbar ist. Brauchbar heißt, dass Sie sofort einziehen können, dass keine groben Mängel die Benützung behindern und dass die üblichen Energieanschlüsse gefahrlos verwendbar sind. Eine Wohnung ohne funktionierende Heizung und mit einbrechendem Fußboden ist nicht bewohnbar.

günstig für Mieter Keine Anzeigepflicht bei Unbrauchbarkeit

Muss ich eine unbrauchbare Wohnung beim Vermieter anzeigen?

Nein. Für den unbrauchbaren Zustand einer Wohnung besteht die dem Mieter auferlegte Anzeigepflicht nicht. Das gilt etwa auch für gefährliche Elektroinstallationen, die schon beim Abschluss des Mietvertrags vorhanden waren. Bei Mängeln, die nicht ohne Weiteres erkennbar sind, kann Ihr Schweigen aber gegen Treu und Glauben verstoßen.