Darf mein Vermieter eine mangelhafte Wohnung höher einstufen?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter

Eine Wohnung darf nur dann in eine bessere Kategorie als die niedrigste eingestuft werden, wenn sie bei der Vermietung brauchbar ist. Brauchbar heißt, dass Sie sofort einziehen können, dass keine groben Mängel die Benützung behindern und dass die üblichen Energieanschlüsse gefahrlos verwendbar sind. Eine Wohnung ohne funktionierende Heizung und mit einbrechendem Fußboden ist nicht bewohnbar.

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Ständige Rechtsprechung seit 1991, zuletzt bestätigt am 24.04.2024 (10 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1991)

Eine Wohnung kann nur dann in eine höhere Kategorie als D eingestuft werden, wenn sie sich - bezogen auf den Zeitpunkt der Vermietung - in einem brauchbaren Zustand befindet. Das setzt voraus, dass sie zum sofortigen Bewohnen geeignet ist, also keine gröberen, die Benützung behindernden Mängel aufweist und insbesondere auch die vorgesehenen oder ortsüblichen Energieanschlüsse gefahrfrei zu verwenden sind. Ein Bestandobjekt ohne funktionierende Heizung und mit einbrechendem Fußboden ist nicht zu bewohnen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Da für die Kategorieeinstufung nur darauf abzustellen ist, ob das WC funktionsfähig ist, steht eine bloß mangelhafte Entlüftung dessen Brauchbarkeit nicht entgegen.OGH 1 Ob 175/14p, 27.11.2014
Steht fest, dass die stoffummantelten, nicht in Rohren verlegten Stromleitungen keinen wirkungsvollen und dauerhaft mit dem Hauptpotential verbundenen Schutzleiter aufwiesen und daher im Zeitpunkt der Anmietung der Wohnung durch die Antragstellerin eine wesentliche Gesundheitsgefährdung darstellten, und die Herstellung von gefahrfreien Energieanschlüssen insgesamt einen Aufwand von 6.950,40 EUR erforderte, erfolgte die Einstufung der Wohnung in Kategorie D zu Recht. Keinesfalls kann aus dem Umstand, dass eine Schukosteckdose im Wohnzimmer sowie im Badezimmer (dort aber nicht auch der Lichtauslass) geerdet waren, auf die Ungefährlichkeit der gesamten Elektroanlage geschlossen werden.OGH 5 Ob 102/14g, 04.09.2014

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0069887 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 3 von 10.

OGH 9 Ob 20/23s, 24.04.2024, Fall aus Oberösterreich
OGH 5 Ob 91/19x, 31.07.2019, Fall aus Salzburg
OGH 5 Ob 66/18v, 18.07.2018, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 15a · Ausstattungskategorien und Kategoriebeträge
MRG § 16 · Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Brauchbarkeit trotz kleiner Mängel

Ist meine Wohnung trotz Mängeln als brauchbar anzusehen?

Ja, wenn sich die Mängel leicht beheben lassen. Mängel, die die Benützung zwar behindern, aber jederzeit ohne größere Aufwendungen beseitigt werden können, stehen der Brauchbarkeit nicht entgegen. Ob ein Aufwand ein größerer ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab; eine für alle Fälle passende Betragsgrenze gibt es nicht.

günstig für Vermieter Beweislast für Mängel des Mietobjekts

Wer muss beweisen, dass die Wohnung mangelhaft ist?

Sie als Mieter. Wollen Sie weniger zahlen oder den Vertrag vorzeitig auflösen, müssen Sie den Mangel und die eingeschränkte Brauchbarkeit beweisen. Dasselbe gilt für ernste Schäden, bei denen die Erhaltungspflicht nicht auf Sie abgewälzt werden dürfte, und dafür, dass ein verbliebener Rest an Nutzungsmöglichkeit Ihnen gar nichts gebracht hätte.