Kann ich Miete mindern, obwohl ich den Mangel nicht bemerkte?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Pächter

Für Mängel, die den Gebrauch tatsächlich nicht beeinträchtigen, muss der Vermieter nicht einstehen. Beeinträchtigt ein Mangel den Gebrauch aber objektiv, so bleibt es dabei, auch wenn Sie ihn mangels Kenntnis gar nicht gespürt haben. Bei einer gefährlichen Elektroanlage entfällt die Mietzinsminderung daher nicht deshalb, weil Sie davon nichts wussten.

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Ständige Rechtsprechung seit 2011, zuletzt bestätigt am 19.12.2023 (5 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (2011)

Für Mängel, die objektiv zu keiner Gebrauchsbeeinträchtigung führen, braucht der Bestandgeber nicht einzustehen, hingegen grundsätzlich sehr wohl für Mängel, die zwar ‑ mangels Kenntnis des Bestandnehmers ‑ von diesem subjektiv nicht wahrgenommen wurden, aber an sich gebrauchsbeeinträchtigend sind. Die generelle Aussage, eine „gefährliche Elektroanlage“, die für den Mieter mangels Kenntnis vom Mangel „subjektiv nicht gespürt“ wurde, bewirke keine Zinsminderung, ist daher unzutreffend.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Die Gefahr eines aus objektiver Sicht nicht dem bedungenen Gebrauch entsprechenden Bestandobjekts trifft den Vermieter als Eigentümer.OGH 5 Ob 176/23b, 19.12.2023
Die Ungewissheit oder Besorgnis der Beklagten, ob ihr Bestandverhältnis aufrecht bleibe, rechtfertigt keine Minderung oder gar Entfall des Bestandzinses.OGH 4 Ob 57/23w, 27.06.2023
Der Umstand, dass eine elektrische Anlage iSd § 7a ETV 2002 nicht dem ETG 1992 entspricht oder der Vermieter seiner Dokumentationspflicht insoweit nicht nachgekommen ist, ist vom Mieter, der deshalb den Mietzins nach § 1096 ABGB mindern möchte, zu behaupten und zu beweisen. Gelingt dieser Beweis, wird eine von der Anlage ausgehende Gefährlichkeit vermutet. Dies hat zur Konsequenz, dass die (Voraussetzung der Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB bildende) Beeinträchtigung des bedungenen Gebrauchs einer Wohnung samt mitvermieteter „sanierter“ elektrischer Anlage so lange besteht, bis der Vermieter im Einzelfall bewiesen hat, dass von der Anlage keine Gefährdung und keine daraus folgende Gebrauchsbeeinträchtigung ausgeht.OGH 4 Ob 83/19p, 05.07.2019
Die Mangelhaftigkeit muss, wäre sie bekannt, bei objektiver Betrachtungsweise und vernünftigem Handeln des Mieters zu einer konkreten Gebrauchsbeeinträchtigung führen oder eine objektive reale und unzumutbare Gefahr darstellen.OGH 8 Ob 85/17h, 24.08.2017
Allerdings ist auf Tatsachenebene die „Gefährlichkeit“ alter Elektroanlagen, die bekanntermaßen in Altbauwohnungen nach wie vor häufig anzutreffen sind, streng zu hinterfragen. Das Ausmaß einer dafür allenfalls zuzuerkennenden Zinsminderung hängt davon ab, inwiefern der Gebrauch, wäre die Mangelhaftigkeit bekannt gewesen, tatsächlich beeinträchtigt gewesen wäre. Liegt daher etwa die Gebrauchsbeeinträchtigung nur darin, dass in Nassräumen keine Elektrogeräte (zB Föhn) verwendet werden dürfen bzw bestimmte Stromverbraucher (zB Metalllampen) ungeeignet sind, wirkt sich diese Beeinträchtigung angesichts der Tatsache, dass ein Mieter das Objekt mit einer erkennbar alten Anlage mietete, unter Umständen überhaupt nicht zinsmindernd aus.OGH 8 Ob 90/10h, 15.07.2011

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0127095 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 3 von 5.

OGH 5 Ob 176/23b, 19.12.2023, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 57/23w, 27.06.2023, Fall aus Wien
OGH 4 Ob 83/19p, 05.07.2019, Fall aus Wien

Im Gesetz

Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) § 1096 · Wechselseitige Rechte

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Mietzinsminderung bei eigenem Verschulden

Darf ich die Miete mindern, wenn ich den Schaden mitverursacht habe?

Nein, soweit Sie den Mangel selbst verursacht haben. Trifft Sie an der Beeinträchtigung ein Allein- oder Mitverschulden, wird das berücksichtigt. Bei einem Mitverschulden wird die Minderung nach den jeweiligen Anteilen an der Entstehung des Mangels bemessen.

günstig für Vermieter Mietzinsminderung und Kenntnis des Mangels

Kann ich die Miete mindern, wenn ich den Mangel schon kannte?

Nein. Eine Minderung setzt voraus, dass die Sache bei der Übergabe oder während der Mietzeit unbrauchbar ist, ohne dass das beim Vertragsabschluss berücksichtigt wurde. Kannten Sie den mangelhaften Zustand damals und vereinbarten trotzdem den vollen Zins, gilt das als Verzicht. Eine Bestätigung, die Sie vor der Besichtigung oder ohne Kenntnis des Mangels unterschrieben haben, nimmt Ihnen die Minderung dagegen nicht.