Zählt für die Miethöhe ein nur versprochener Wohnungszustand?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter

Nein. Für die zulässige Miethöhe zählt zwar grundsätzlich auch der Zustand, den der Vermieter laut Vertrag erst auf seine Kosten herstellen musste. Voraussetzung ist aber, dass er diesen Zustand auch tatsächlich geschaffen hat.

Mit KI erklärt am 06.09.2026 · keine Rechtsberatung · Wo bekomme ich Hilfe? · Fehler melden

Ständige Rechtsprechung seit 1991, zuletzt bestätigt am 13.12.2018 (8 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1991)

Es trifft zwar zu, dass als Zustand einer Wohnung im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses (§ 16 Abs 3 3 MRG) auch jener anzusehen ist, den der Vermieter nach dem Inhalt des Mietvertrages auf seine Kosten erst herstellen musste, doch wird dabei regelmäßig vorausgesetzt, dass der Vermieter den vereinbarungsgemäß herzustellenden Zustand der Wohnung auch tatsächlich geschaffen hat.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Ist eine kategorieerhöhende Investition durch den Mieter auf Kosten des Vermieters vereinbart, dann muss der Mieter diesen von einer Kostenüberschreitung verständigen, um dem Vermieter die Möglichkeit der Aufstockung und damit der Erhaltung der Kategorie zu geben (so schon 5 Ob 132, 133/91).OGH 5 Ob 7/10f, 31.08.2010
Dabei schadet es nicht, dass der Mieter den Einbau kategoriebestimmender Merkmale selbst übernimmt, sofern die Kosten hiefür vom Vermieter getragen werden.OGH 5 Ob 7/10f, 31.08.2010
Hier: Deshalb haben die hier (nahezu) ausschließlich von den Hauptmietern vorgenommenen und finanzierten, „kategorieerhöhenden" Investitionen bei der Feststellung der für den Hauptmietzins maßgeblichen Kategorie außer Betracht zu bleiben.OGH 5 Ob 121/08t, 09.09.2008
Entscheidend für den Ausstattungszustand der Wohnung ist nur der vom Vermieter herzustellende und tatsächlich geschaffene Zustand der Wohnung.OGH 5 Ob 121/08t, 09.09.2008
Dabei können - sofern nicht das Gesetz in einem für die Mietzinsbildung relevanten Tatbestand die Herstellung eines bestimmten Zustands durch den Vermieter fordert - die durchzuführenden Arbeiten auch dem Mieter überlassen werden; es muss nur sichergestellt sein, dass sie gemacht werden und der Vermieter die Kosten trägt. Selbst die Kostenübernahme in Form einer Mietzinsreduktion ist möglich, wenn eine solche Vereinbarung den für die Feststellung des geschuldeten Mietzinses im Allgemeinen und für eine Überprüfung des vereinbarten Mietzinses auf seine Zulässigkeit im Besonderen geltenden Bestimmtheitserfordernissen genügt.OGH 5 Ob 92/02v, 23.04.2002

Alle 6 Ergänzungen anzeigen

Der zulässige Hauptmietzins kann sich auch nach dem vom Vermieter vereinbarungsgemäß herzustellenden Zustand der Mietwohnung richten, weshalb dem Vermieter auch Gelegenheit gegeben werden muss, sein Versprechen einzulösen. Nimmt ihm der Mieter durch ein den Grundsätzen von Treu und Glauben widersprechendes Verhalten diese Möglichkeit, dann können den Vermieter auch nicht die Nachteile eines solchen "Versäumnisses" treffen. Das Unterlassen einer Mängelanzeige durch den Mieter kann gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen.OGH 5 Ob 44/02k, 12.03.2002

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0070288 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 1 von 8.

OGH 5 Ob 153/18p, 13.12.2018

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 16 · Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Vom Vermieter zugesagter Wohnungszustand

Zählt auch ein vom Vermieter erst zugesagter Zustand der Wohnung?

Ja, wenn er ihn auch tatsächlich herstellt. Zwar wird der Zustand üblicherweise zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses beurteilt. Entscheidend ist aber der Zustand, den der Vermieter nach dem Vertrag herzustellen hat und in angemessener Zeit auch wirklich schafft; dabei genügt es, dass er die Kosten trägt. Ausstattung, die Sie im Ergebnis selbst bezahlen, bleibt außer Betracht.

günstig für Vermieter Vereinbarung über Herrichten des Mietobjekts

Darf im Mietvertrag stehen, dass ich die Wohnung selbst herrichte?

Die gesetzliche Regelung über die Kosten von Ausbesserungen ist nicht zwingend. Sie können daher wirksam vereinbaren, dass der Mieter das Objekt erst auf eigene Kosten brauchbar macht.