Zählt auch ein vom Vermieter erst zugesagter Zustand der Wohnung?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Vermieter

Ja, wenn er ihn auch tatsächlich herstellt. Zwar wird der Zustand üblicherweise zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses beurteilt. Entscheidend ist aber der Zustand, den der Vermieter nach dem Vertrag herzustellen hat und in angemessener Zeit auch wirklich schafft; dabei genügt es, dass er die Kosten trägt. Ausstattung, die Sie im Ergebnis selbst bezahlen, bleibt außer Betracht.

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Ständige Rechtsprechung seit 1984, zuletzt bestätigt am 27.07.2021 (23 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1984)

Die Verknüpfung der Zustandsbeurteilung für die Ausstattungskategorie mit dem Vertragsabschluss entspricht zwar dem Regelfall, entscheidend muss aber nach Inhalt des Vertrages vom Vermieter herzustellende und tatsächlich geschaffene Zustand der Wohnung sein.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Ist eine kategorieerhöhende Investition durch den Mieter auf Kosten des Vermieters vereinbart, dann muss der Mieter diesen von einer Kostenüberschreitung verständigen, um dem Vermieter die Möglichkeit der Aufstockung und damit der Erhaltung der Kategorie zu geben (so schon 5 Ob 132, 133/91).OGH 5 Ob 7/10f, 31.08.2010
Dabei schadet es nicht, dass der Mieter den Einbau kategoriebestimmender Merkmale selbst übernimmt, sofern die Kosten hiefür vom Vermieter getragen werden.OGH 5 Ob 7/10f, 31.08.2010
Die „Urkategorie” gemäß § 15a Abs 2 MRG richtet sich nach dem Ausstattungszustand der Wohnung im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags, wobei es selbstverständlich auf den jeweils aktuellen, jüngsten Mietvertragsabschluss ankommt. Es findet nicht etwa eine „Versteinerung” der Kategorie nach dem Zustand bei erstmaliger Vermietung des Objekts statt.OGH 5 Ob 253/09f, 25.03.2010
Hat der spätere Mieter einen Aufwand während eines Rechtsverhältnisses mit dem Vermieter getätigt, aus dem ihm keine wie immer gearteten Ersatzansprüche weder nach mietrechtlichen Bestimmungen des ABGB noch des MRG zustanden (hier: Hausbesorgerdienstvertrag), und wurden die Aufwendungen nicht im Hinblick auf ein Hauptmietverhältnis getätigt, so gingen die Investitionen sofort ins Eigentum des Vermieters über. Durch deren Berücksichtigung als wertbestimmender Faktor beim späteren Abschluss des Hauptmietvertrags kommt es nicht zu einer im Sinn des § 10 Abs 6 MRG verpönten wirtschaftlichen Doppelbelastung des Mieters.OGH 5 Ob 126/09d, 01.09.2009
Ausstattungseinrichtungen, die der Mieter im Endergebnis auf seine eigenen Kosten schafft, haben demnach bei der für die Zulässigkeit der Mietzinsbildung maßgeblichen Zustandsbeurteilung des Bestandobjekts außer Betracht zu bleiben.OGH 5 Ob 183/08k, 21.10.2008

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Hier: Deshalb haben die hier (nahezu) ausschließlich von den Hauptmietern vorgenommenen und finanzierten, „kategorieerhöhenden" Investitionen bei der Feststellung der für den Hauptmietzins maßgeblichen Kategorie außer Betracht zu bleiben.OGH 5 Ob 121/08t, 09.09.2008
Entscheidend für den Ausstattungszustand der Wohnung ist nur der vom Vermieter herzustellende und tatsächlich geschaffene Zustand der Wohnung.OGH 5 Ob 121/08t, 09.09.2008
Kategoriebestimmende Ausstattungseinrichtungen, die der Mieter selbst beistellen muss, haben bei der Feststellung der Urkategorie einer Wohnung außer Betracht zu bleiben. Das gilt auch dann, wenn diese Einrichtungsgegenstände bei Abschluss des Mietvertrages zwar vorhanden waren, dem Mieter aber von einer dem Vermieter nahestehenden GmbH gegen Zahlung eines besonderen (monatlichen) Entgelts und einer Kaution zur Benützung überlassen wurden.OGH 5 Ob 12/03f, 11.02.2003
Dabei können - sofern nicht das Gesetz in einem für die Mietzinsbildung relevanten Tatbestand die Herstellung eines bestimmten Zustands durch den Vermieter fordert - die durchzuführenden Arbeiten auch dem Mieter überlassen werden; es muss nur sichergestellt sein, dass sie gemacht werden und der Vermieter die Kosten trägt. Selbst die Kostenübernahme in Form einer Mietzinsreduktion ist möglich, wenn eine solche Vereinbarung den für die Feststellung des geschuldeten Mietzinses im Allgemeinen und für eine Überprüfung des vereinbarten Mietzinses auf seine Zulässigkeit im Besonderen geltenden Bestimmtheitserfordernissen genügt.OGH 5 Ob 92/02v, 23.04.2002
Der zulässige Hauptmietzins kann sich auch nach dem vom Vermieter vereinbarungsgemäß herzustellenden Zustand der Mietwohnung richten, weshalb dem Vermieter auch Gelegenheit gegeben werden muss, sein Versprechen einzulösen. Nimmt ihm der Mieter durch ein den Grundsätzen von Treu und Glauben widersprechendes Verhalten diese Möglichkeit, dann können den Vermieter auch nicht die Nachteile eines solchen "Versäumnisses" treffen. Das Unterlassen einer Mängelanzeige durch den Mieter kann gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen.OGH 5 Ob 44/02k, 12.03.2002
Eine Ausnahme von der Grundregel auch dann sachgerecht, wenn der Vermieter nach einer Rüge des Mieters innerhalb angemessener Frist die verlangte Mängelbehebung durchführt und damit die Brauchbarkeit der Wohnung herstellt; ihm steht dann ab diesem Zeitpunkt der für eine brauchbare Wohnung gebührende Mietzins zu.OGH 5 Ob 162/00k, 27.06.2000
Die Grundregel des § 15a Abs 2 MRG entspricht allerdings nur dem Regelfall; der vom Vermieter herzustellende und innerhalb angemessener Zeit tatsächlich geschaffene Zustand der Wohnung ist entscheidend (MietSlg 47.256/27, 48.268).OGH 5 Ob 162/00k, 27.06.2000
Dabei genügt es, dass der Vermieter die Kosten der durchzuführenden Arbeiten trägt.OGH 5 Ob 100/95, 30.08.1995
Gilt auch bei Beurteilung des Zustandes einer Wohnung in den Fällen des § 16 Abs 1 Z 4 MRG.OGH 5 Ob 12/92, 15.09.1992
Der Zeitpunkt der tatsächlichen Übergabe der Wohnung ist keineswegs der letzte Zeitpunkt, bis zu dem der nach dem Mietvertrag herzustellende Ausstattungszustand auch tatsächlich ausgeführt sein muss. Es genügt vielmehr, dass in einem entsprechend den durchzuführenden Arbeiten angemessenen Zeitraum Mietvertragsabschluss (und damit meist im unmittelbaren Zusammenhang die Übergabe der Wohnung) einerseits und die Ausführung der die Kategorienmerkmale herstellenden Arbeiten andererseits fallen.OGH 5 Ob 15/91, 27.08.1991
Gilt auch bei Beurteilung des Zustandes einer Wohnung in den Fällen des § 16 Abs 1 Z 5 und 6 MRG.OGH 5 Ob 33/88, 19.04.1988

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0070204 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 23.

OGH 5 Ob 57/21z, 27.07.2021, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 153/18p, 13.12.2018

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 15a · Ausstattungskategorien und Kategoriebeträge
MRG § 16 · Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

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Zählt für die Miethöhe ein nur versprochener Wohnungszustand?

Nein. Für die zulässige Miethöhe zählt zwar grundsätzlich auch der Zustand, den der Vermieter laut Vertrag erst auf seine Kosten herstellen musste. Voraussetzung ist aber, dass er diesen Zustand auch tatsächlich geschaffen hat.

günstig für Mieter Ausstattungskategorie bei Vertragsabschluss

Ändert eine Renovierung während der Mietzeit die Wohnungskategorie?

Nein. Für die Kategorie zählt der Ausstattungszustand zu dem Zeitpunkt, an dem der Mietvertrag geschlossen wurde; bloße Renovierungen während des laufenden Mietverhältnisses ändern daran nichts. Das Gesetz sieht aber Ausnahmen vor, etwa beim Wohnungstausch und beim Eintritt in einen bestehenden Vertrag. Sind die Änderungen des Mietverhältnisses so wesentlich, dass von einem neuen Vertrag zu sprechen ist, wird der Zustand neu beurteilt.