Ändert eine Renovierung während der Mietzeit die Wohnungskategorie?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter

Nein. Für die Kategorie zählt der Ausstattungszustand zu dem Zeitpunkt, an dem der Mietvertrag geschlossen wurde; bloße Renovierungen während des laufenden Mietverhältnisses ändern daran nichts. Das Gesetz sieht aber Ausnahmen vor, etwa beim Wohnungstausch und beim Eintritt in einen bestehenden Vertrag. Sind die Änderungen des Mietverhältnisses so wesentlich, dass von einem neuen Vertrag zu sprechen ist, wird der Zustand neu beurteilt.

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Ständige Rechtsprechung seit 1992, zuletzt bestätigt am 27.07.2021 (7 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1992)

Gemäß § 16 Abs 3 MRG richtet sich die Ausstattungskategorie einer Wohnung nach deren Ausstattungszustand im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages. Dieser Urkategorie ändert sich durch bloße Renovierungsmaßnahmen während der Dauer dieses Mietverhältnisses nicht, würde also nach rechtsdogmatischen Grundsätzen auch dann weitergelten, wenn ein Mieter kraft Gesetzes oder mit Zustimmung des Vermieters - im Wege der Vertragsübernahme - in den bestehenden Mietvertrag eintritt und auf diese Weise eine Wohnung mit objektiv höherwertigen Kategoriemerkmalen erhält. Diese dem allgemeinen Privatrecht entnommene Regel lässt sich freilich nicht generell auf den diffizilen Interessenausgleich im Bereich des Mieterschutzes übertragen. Der Gesetzgeber selbst hat Ausnahmen im MRG geschaffen, indem er etwa anordnete, dass beim Wohnungstausch (§ 13 Abs 3 Satz 2 MRG), beim Ermäßigungsbegehren des Hauptmieters (§ 44 Abs 2 Z 2 MRG) und beim Eintritt in einen bestehenden Mietvertrag gemäß § 46 Abs 2 MRG nachträgliche Änderungen der Ausstattungskategorie zu berücksichtigen sind. Unstrittig dabei ist, dass es sich beispielsweise beim Wohnungstausch um eine Vertragsübernahme handelt, die dem neuen Mieter die gesamte Rechtsposition des bisherigen Mieters verschafft. Die Bestimmung des § 16 Abs 3 MRG stellt nicht allein auf die formelle Beibehaltung beziehungsweise Änderung der Vertragskonstruktion ab, es ist vielmehr nach objektiven, allen Hauptmietern des Hauses einsichtigen Kriterien zu beurteilen, ob Veränderungen eines Mietverhältnisses so wesentlich sind, dass im Sinne des § 16 Abs 3 MRG vom Abschluss eines neuen Mietvertrages gesprochen werden kann.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Die „Urkategorie” gemäß § 15a Abs 2 MRG richtet sich nach dem Ausstattungszustand der Wohnung im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags, wobei es selbstverständlich auf den jeweils aktuellen, jüngsten Mietvertragsabschluss ankommt. Es findet nicht etwa eine „Versteinerung” der Kategorie nach dem Zustand bei erstmaliger Vermietung des Objekts statt.OGH 5 Ob 253/09f, 25.03.2010
Ausstattungseinrichtungen, die der Mieter im Endergebnis auf seine eigenen Kosten schafft, haben demnach bei der für die Zulässigkeit der Mietzinsbildung maßgeblichen Zustandsbeurteilung des Bestandobjekts außer Betracht zu bleiben.OGH 5 Ob 183/08k, 21.10.2008
Das kann nach ständiger Judikatur auch in der Form geschehen, dass der Mieter selbst die Arbeiten durchführt und ihm der Wert der Arbeiten in der Form gutgebracht wird, dass eine vereinbarte Mietzinsminderung für einen bestimmten Zeitraum oder ein Mietzinserlass für einen bestimmten Zeitraum diesen Wert repräsentiert. Dabei muss aber auch das Erfordernis, dass die Herstellung des vertragsgemäßen und daher die Mietzinsbildung bestimmenden Wohnungszustands auf Kosten des Vermieters geschieht, verwirklicht sein. Deshalb wird auch gefordert, dass eine Vereinbarung über die Kostenübernahme des Vermieters in Form einer dem Mieter zugestandenen Mietzinsreduktion die vom Mieter durchzuführenden Arbeiten, deren Kosten sowie den Betrag und die Dauer der Mietzinsreduktion enthält.OGH 5 Ob 183/08k, 21.10.2008
Für die Frage der Zulässigkeit einer Hauptmietzinsvereinbarung kommt es grundsätzlich auf den Zustand des Bestandobjekts bei Mietvertragsabschluss an. Zulässigerweise kann auch jener Zustand des Bestandobjekts zugrundegelegt werden, den der Vermieter vertragsgemäß auf seine Kosten herzustellen hat und auch tatsächlich hergestellt hat.OGH 5 Ob 183/08k, 21.10.2008
Das Gesetz selbst sieht Ausnahmen von dieser grundsätzlichen Regelung unter anderem beim Eintritt in einen bestehenden Mietvertrag über eine Wohnung nach § 46 Abs 2 MRG vor. Dann kommt es für die Beurteilung des zulässigen Hauptmietzinses auf den nach den Kriterien des § 16 Abs 2 bis 4 MRG zu beurteilenden Zustand der Wohnung im Zeitpunkt des Eintritts an.OGH 5 Ob 98/08k, 03.06.2008

Alle 8 Ergänzungen anzeigen

Eine Ausnahme von der Grundregel auch dann sachgerecht, wenn der Vermieter nach einer Rüge des Mieters innerhalb angemessener Frist die verlangte Mängelbehebung durchführt und damit die Brauchbarkeit der Wohnung herstellt; ihm steht dann ab diesem Zeitpunkt der für eine brauchbare Wohnung gebührende Mietzins zu.OGH 5 Ob 162/00k, 27.06.2000
Die Grundregel des § 15a Abs 2 MRG entspricht allerdings nur dem Regelfall; der vom Vermieter herzustellende und innerhalb angemessener Zeit tatsächlich geschaffene Zustand der Wohnung ist entscheidend (MietSlg 47.256/27, 48.268).OGH 5 Ob 162/00k, 27.06.2000
In bestimmten Sonderfällen (will etwa der Mieter die Wohnung schon vor Standardanhebung beziehen) genügt es, wenn der vereinbarte Zustand vom Vermieter in angemessener Frist nach Mietvertragsabschluss hergestellt wird. Davon kann bei dem festgestellten Verhalten des Antragsgegners (WC-Errichtung 2 1/2 Jahre später) keine Rede sein. Die Nichterfüllung dieser Vertragspflicht - sollte die im Mietvertrag gebrauchte Formulierung ("WC - wird eingebaut! Auf Kosten des Vermieters") als Übernahme einer in angemessener Frist auszuführenden Verpflichtung gemeint gewesen sein - führt eben dazu, dass die vom Gesetz geforderten Voraussetzungen für die Zulässigkeit höheren Mietzinses nicht gegeben sind.OGH 5 Ob 2152/96y, 29.10.1996

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0069638 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 2 von 7.

OGH 5 Ob 57/21z, 27.07.2021, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 153/18p, 13.12.2018

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 13 · Wohnungstausch
MRG § 15a · Ausstattungskategorien und Kategoriebeträge
MRG § 16 · Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses
MRG § 46 · Hauptmietzins bei Eintritt in einen bestehenden Mietvertrag über eine Wohnung

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Vom Vermieter zugesagter Wohnungszustand

Zählt auch ein vom Vermieter erst zugesagter Zustand der Wohnung?

Ja, wenn er ihn auch tatsächlich herstellt. Zwar wird der Zustand üblicherweise zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses beurteilt. Entscheidend ist aber der Zustand, den der Vermieter nach dem Vertrag herzustellen hat und in angemessener Zeit auch wirklich schafft; dabei genügt es, dass er die Kosten trägt. Ausstattung, die Sie im Ergebnis selbst bezahlen, bleibt außer Betracht.

günstig für Vermieter Verkehrsüblichkeit einer Wohnungsänderung

Ist mein geplanter Umbau in der Wohnung üblich genug?

Es kommt nicht darauf an, ob eine solche Ausstattung allgemein üblich ist, sondern ob gerade die von Ihnen geplante Änderung in ihrer konkreten Ausgestaltung üblich ist. Dabei ist auch zu berücksichtigen, wie stark in die Bausubstanz eingegriffen wird und in welchem Ausmaß allgemeine Teile des Hauses beansprucht oder umgestaltet werden.