Muss ich meinen Antrag gegen alle Hauseigentümer richten?

günstig für Vermieter betrifft Mieter, Vermieter, Miteigentümer

Ein solcher Antrag kann nur gegen alle Miteigentümer des Hauses als Vermieter gestellt werden, weil er gegen alle denselben Inhalt haben muss. Das gilt auch, wenn Sie nicht durch einen Anwalt vertreten sind. Haben Sie bei der Schlichtungsstelle nur einen Teil der Miteigentümer genannt, können Sie den Antrag später bei Gericht nicht mehr auf die übrigen ausdehnen.

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Ständige Rechtsprechung seit 1996, zuletzt bestätigt am 03.06.2025 (23 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1996)

Der Antrag nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG kann nur gegen alle Miteigentümer des Hauses als Vermieter gestellt werden, weil der Antragsinhalt gegen alle diese Personen notwendigerweise ein- und derselbe sein muss. Dies muss auch für Anträge nicht rechtskundig vertretener Parteien gelten. Wurde der Antrag an die Schlichtungsstelle bloß gegen einen Teil der Miteigentümer gerichtet, so kann ein solcher Antrag nicht erst im Verfahren vor Gericht auf die anderen Miteigentümer ausgedehnt werden, weil dies eine wesentliche Änderung des Inhaltes des Antrages bedeutete, einer solchen Änderung aber die Unzulässigkeit des Rechtsweges nach § 39 Abs 1 MRG entgegensteht.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Ein Antrag nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG muss gegen alle Miteigentümer des Hauses gerichtet werden, die im Überprüfungszeitraum Vermieter waren und die beanstandeten Mietzinsvorschreibungen getätigt haben.OGH 5 Ob 198/11w, 09.11.2011
Die Interessen des Hauseigentümers werden durch die Entscheidung über die Zulässigkeit des Untermietzinses nach § 26 MRG nicht unmittelbar berührt, sodass ihm keine Parteistellung und Rechtsmittellegitimation zukommt.OGH 5 Ob 121/08t, 09.09.2008
Die Rechtsposition des den unzulässig zuviel bezahlten Mietzins zurückfordernden Mieters darf durch den bestehenden Wohnungseigentumsbewerberstatus nicht geschmälert werden. Dem Mieter haften daher alle Vermieter für die Rückforderung. Der Mieter muss aber seine Rückforderungsansprüche nicht gegen alle Vermieter erheben. Nimmt er nur den einen Miteigentümer in Anspruch, dem die ausschließlichen Nutzungsrechte an der Wohnung durch die übrigen Miteigentümer abgetreten wurden, so ist dieser auch allein dafür passivlegitimiert.OGH 5 Ob 43/04s, 03.08.2004
An der Zulässigkeit der nachträglichen Beiziehung des formellen Hauptmieters (Untervermieters) ist auch dann festzuhalten, wenn man die Parteien des formellen Hauptmietverhältnisses – Hauseigentümer und Untervermieter – wie notwendige Streitgenossen behandelt.OGH 5 Ob 196/02p, 01.10.2002
Hier: § 37 Abs 1 Z 1 MRG.OGH 5 Ob 196/02p, 01.10.2002

Alle 15 Ergänzungen anzeigen

Dass die Ausdehnung des Antrages auf weitere Miteigentümer im gerichtlichen Verfahren unzulässig ist, gilt jedenfalls dann nicht, wenn der Antrag vor der Schlichtungsstelle gegen die Person gerichtet ist, die im Mietvertrag als Hauseigentümer und Vermieter aufscheint (beziehungsweise gegen deren Rechtsnachfolger). Der Antrag ist dann dahin zu verstehen, dass er nur namentlich gegen den Mehrheitseigentümer (beziehungsweise dessen Rechtsnachfolger), inhaltlich aber gegen die "Vermieterseite" ("Hausinhabung", die tatsächlichen Vermieter) gerichtet ist, was die amtswegige Beiziehung der Minderheitseigentümer auch erst im gerichtlichen Verfahren ermöglicht und erfordert.OGH 5 Ob 143/02v, 27.08.2002
Die bereits mit der Zusage von Wohnungseigentum verbundene Übertragung der ausschließlichen Nutzungsbefugnisse an einem bestimmten Objekt lässt auch die korrespondierenden gemeinschaftlichen Verwaltungsbefugnisse auf den Wohnungseigentumsbewerber übergehen.OGH 5 Ob 179/01m, 21.08.2001
Ein sogenannter "Altvertrag" ist ein Mietvertrag der vor Wohnungseigentumsbegründung abgeschlossen wurde. Dem Mieter stehen diesfalls alle Miteigentümer und Wohnungseigentümer als Träger der ihm gegenüber zu erfüllenden Pflichten, auch einer Mietzinsrückzahlung gegenüber, er muss sich auch an alle Miteigentümer und Wohnungseigentümer halten.OGH 5 Ob 147/01f, 26.06.2001
Die Bestimmung des § 234 ZPO, wonach die Veräußerung einer streitverfangenen Sache auf den Prozess keinen Einfluss hat, ist im außerstreitigen Verfahren nicht anzuwenden.OGH 5 Ob 23/01w, 12.06.2001
Hier: § 37 Abs 1 Z 9 MRG (§ 17 MRG).OGH 5 Ob 23/01w, 12.06.2001
Nur dann, wenn eine Person, die nicht Vermieter ist, bei der Schlichtungsstelle wegen § 37 Abs 1 Z 8 MRG in Anspruch genommen worden ist, kann nicht erst im Verfahren vor Gericht der Antragsgegner durch den tatsächlichen Vermieter ersetzt werden, weil damit eine Änderung des vor der Schlichtungsstelle geltend gemachten Anspruchs verbunden wäre (5 Ob 178/99h; 5 Ob 137/97a; 5 Ob 49/95).OGH 5 Ob 296/99m, 30.05.2000
Auch ohne ausdrückliche Vorschrift des § 37 MRG sind als weitere Parteien jene Personen beizuziehen, die durch die Entscheidung unmittelbar berührt werden, denen gegenüber also eine Bindungswirkung eintritt. Dazu gehört unter anderem die Beiziehung sämtlicher Miteigentümer (MietSlg 46.452).OGH 5 Ob 296/99m, 30.05.2000
Die Anrufung des Gerichtes durch einen Minderheitseigentümer reicht trotz der Bestimmung des § 14 Satz 2 ZPO nicht aus, weil vorrangig die materielle Wirksamkeit einer solchen Prozesshandlung zu prüfen ist und eine solche Verwaltungshandlung für die Eigentümergemeinschaft gemäß § 833 ABGB nur von der Mehrheit der Teilhaber gesetzt werden kann.OGH 5 Ob 321/99p, 07.12.1999
Hier: Überprüfung der Mietzinshöhe.OGH 5 Ob 17/96, 29.10.1996
Dem Minderheitseigentümer oder bloßen Hälfteeigentümer in einem Verfahren, in dem es um Interessen der Gemeinschaft geht, keine Antragsbefugnis und Rechtsmittelbefugnis zu (hier: Überprüfung der Betriebskosten (§ 37 Abs 1 Z 12 MRG)).OGH 5 Ob 2164/96p, 08.10.1996

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0083777 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 4 von 23.

OGH 5 Ob 225/24k, 03.06.2025, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 45/23p, 25.04.2023, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 29/21g, 20.10.2021, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 14/21a, 11.10.2021, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 37 · Entscheidungen im Verfahren außer Streitsachen
MRG § 39 · Entscheidung der Gemeinde

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günstig für Mieter Richtiger Gegner bei der Mietzinsüberprüfung

Gegen wen richte ich die Überprüfung eines überhöhten Mietzinses?

Gegen denjenigen, der in der überprüften Zeit Vermieter war und die beanstandete Vorschreibung vorgenommen hat. Bei einem Eigentümerwechsel kommt es dabei grundsätzlich auf die Eintragung des Eigentums im Grundbuch an; ab dann tritt der Erwerber in das Mietverhältnis ein. Dass das Mietverhältnis mit den früheren Vermietern nicht mehr besteht, hindert deren Beteiligung am Verfahren nicht. Besteht am Objekt kein Wohnungseigentum, ist der Antrag gegen alle Miteigentümer zu richten.