OGH 5 Ob 225/24k

Waren sich beide Seiten in der Sache einig, gilt das, was sie übereinstimmend gewollt haben. Darauf, wie die gewählten Worte objektiv zu verstehen wären, kommt es dann nicht mehr an.

Der übereinstimmende Wille zählt. Wollten beide Seiten dasselbe und ist nur die Bezeichnung falsch, berührt dieser gemeinsame Irrtum die Gültigkeit des Vertrags nicht. Es gilt, was Sie tatsächlich gemeint haben.

Für ein Umgehungsgeschäft genügt es, dass das Geschäft von außen betrachtet Sinn und Zweck der umgangenen Vorschrift vereitelt. Auf eine besondere Umgehungsabsicht der Beteiligten kommt es nicht an. Es ist auch nicht nötig, dass jemand die Nichtigkeit in Kauf genommen hat.

Nein. Welche Art von Vertrag vorliegt, ergibt sich allein aus dem Inhalt Ihrer Vereinbarungen. Weder die gewählte Bezeichnung noch der Wille der Beteiligten, das Geschäft anders einzuordnen, ändern daran etwas.

Haben beide Seiten dasselbe gewollt, schadet eine unvollkommene oder mehrdeutige Bezeichnung nicht. Im entschiedenen Fall ging es um den Vertragsabschluss mit einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung.

Was die Beteiligten tatsächlich erklärt haben, stellen die unteren Gerichte fest, und daran ist das Höchstgericht gebunden. Wie diese Erklärungen zu verstehen sind, ist dagegen eine Rechtsfrage. Diese Auslegung kann daher noch überprüft werden.

Ob die umgangene Vorschrift auf das Umgehungsgeschäft dennoch anzuwenden ist, richtet sich nach ihrem Zweck. Würde dieser Zweck vereitelt, wenn man das Umgehungsgeschäft zulässt, dann gilt die Vorschrift auch dafür.

Ein Umgehungsgeschäft liegt vor, wenn Sie die Folgen einer Vorschrift dadurch vermeiden, dass Sie ein Geschäft schließen, das dem Wortlaut nach nicht unter diese Vorschrift fällt. Dieses Geschäft erfüllt aber denselben Zweck wie das verbotene.

Bleibt jemand nach dem Ende eines befristeten Vertrages im Objekt, wird eine stillschweigende Verlängerung vermutet. Diese Vermutung ist widerlegt, wenn der andere Vertragsteil sofort und für jeden erkennbar erklärt oder handelt, dass er den Vertrag nicht fortsetzen will. Es darf dann bei sachlicher Betrachtung kein Zweifel an seiner ernsthaften Ablehnung bestehen.

Aus dem Verhalten des Vermieters muss für Sie als Mieter zweifelsfrei hervorgehen, dass er den Vertrag über einen bestimmten Termin hinaus nicht fortsetzen will. Dabei kann auch bedeutsam sein, wann er diese Ablehnung erklärt hat. Entscheidend ist, ob aus dem gesamten Verhalten erkennbar ist, dass ihm an einer Verlängerung nichts liegt.

Grundsätzlich wird vermutet, dass der Vermieter das Bestandverhältnis fortsetzen will. Diese Vermutung wird durch ein eindeutiges Verhalten entkräftet, aus dem für Sie unzweideutig hervorgeht, dass er nicht fortsetzen will. Dass er sich so eindeutig verhalten hat, muss der Vermieter beweisen.

Das Gericht darf seine Entscheidung nicht auf eine rechtliche Überlegung stützen, die Sie nicht beachtet haben und auf die Sie das Gericht nicht hingewiesen hat. Sie müssen die Gelegenheit bekommen, sich dazu zu äußern.

Verstößt das Gericht mit einem Zwischenurteil gegen das Verfahrensrecht, müssen Sie das ausdrücklich rügen. Nur dann wird der Verstoß bei der Überprüfung beachtet. Von Amts wegen nimmt das Gericht darauf keine Rücksicht.

Ist offenkundig, dass mit der Vertragsgestaltung Ihre Rechte umgangen werden sollten, muss der Vermieter diesen Anschein widerlegen. Er muss also Tatsachen behaupten und beweisen, dass beim Abschluss des Hauptmietvertrags keine Umgehungsabsicht bestand. Wirkt er im Verfahren nicht mit, geht das zu seinen Lasten.

Sie müssen als Antragsteller die Voraussetzungen für die Anerkennung als Hauptmieter beweisen, aber nur in dem Ausmaß, das Ihnen zumutbar ist. Haben Sie das getan, müssen die Gegner jene Umstände offenlegen, die allein in ihrem Bereich liegen und Ihren Nachweis entkräften könnten.

Ein solcher Antrag kann nur gegen alle Miteigentümer des Hauses als Vermieter gestellt werden, weil er gegen alle denselben Inhalt haben muss. Das gilt auch, wenn Sie nicht durch einen Anwalt vertreten sind. Haben Sie bei der Schlichtungsstelle nur einen Teil der Miteigentümer genannt, können Sie den Antrag später bei Gericht nicht mehr auf die übrigen ausdehnen.

Ist aus Ihrem Antrag zweifelsfrei erkennbar, gegen wen er sich richtet, kann die Bezeichnung der Gegenseite richtiggestellt werden. Die Frist für die Überprüfung des Mietzinses ist dann schon mit der Antragstellung gewahrt.

Haben Sie Ihren Antrag bei der Schlichtungsstelle gegen jene Person gerichtet, die im Mietvertrag als Hauseigentümer und Vermieter aufscheint, oder gegen deren Rechtsnachfolger, ist er inhaltlich gegen die gesamte Vermieterseite gerichtet. Die übrigen Miteigentümer sind dann auch noch im gerichtlichen Verfahren von Amts wegen beizuziehen.