Gegen wen richte ich die Überprüfung eines überhöhten Mietzinses?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Hauseigentümer, Miteigentümer

Gegen denjenigen, der in der überprüften Zeit Vermieter war und die beanstandete Vorschreibung vorgenommen hat. Bei einem Eigentümerwechsel kommt es dabei grundsätzlich auf die Eintragung des Eigentums im Grundbuch an; ab dann tritt der Erwerber in das Mietverhältnis ein. Dass das Mietverhältnis mit den früheren Vermietern nicht mehr besteht, hindert deren Beteiligung am Verfahren nicht. Besteht am Objekt kein Wohnungseigentum, ist der Antrag gegen alle Miteigentümer zu richten.

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Ständige Rechtsprechung seit 1997, zuletzt bestätigt am 25.11.2021 (13 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1997)

Die Begehren auf Feststellung der Überschreitung des zulässigen Zinsausmaßes gemäß § 37 Abs 1 Z 8 MRG und auf Rückzahlung der Überschreitungsbeträge im Sinne des § 37 Abs 4 MRG sind gegen denjenigen zu richten, der zur Zeit der geltend gemachten Mietzinsperiode Vermieter war und die beanstandete Vorschreibung vorgenommen hat (so schon MietSlg 31.316/13 mwN zu § 12 Abs 4 MG). Im Falle eines Eigentümerwechsels kommt es grundsätzlich auf die Einverleibung des Eigentumsrechts im Grundbuch an, womit der Erwerber in das Bestandverhältnis eintritt und zur Einhebung des Mietzinses legitimiert ist (vergleiche RIS-Justiz RS0104141, RS0021129). Dass das Mietverhältnis mit den früheren Vermietern nicht mehr aufrecht besteht, hindert deren Beteiligung an einem Verfahren gemäß § 37 Abs 1 Z 8 MRG nicht (vergleiche SZ 56/183 = MietSlg 35.422/35).

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Hauptmietzins für die Zeit vor Veräußerung steht in aller Regel dem Veräußerer zu.OGH 5 Ob 174/12t, 14.02.2013
Wird eine Liegenschaft, auf der sich ein Bestandobjekt befindet, veräußert, tritt der Erwerber zufolge § 1120 ABGB in die Position des Bestandgebers ein. Im Anwendungsbereich des MRG normiert § 2 Abs 1 Satz 4 MRG den Eintritt des Einzelrechtsnachfolgers des Vermieters in den Mietvertrag. Ab diesem Zeitpunkt ist der Erwerber zur Einhebung des Mietzinses legitimiert.OGH 5 Ob 174/12t, 14.02.2013
Ein Antrag nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG muss gegen alle Miteigentümer des Hauses gerichtet werden, die im Überprüfungszeitraum Vermieter waren und die beanstandeten Mietzinsvorschreibungen getätigt haben.OGH 5 Ob 198/11w, 09.11.2011
Ein Antrag nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG kann, wenn am vermieteten Objekt Wohnungseigentum nicht begründet ist und daher weder nach § 2 Abs 1 zweiter Satz MRG noch nach § 4 Abs 1 WEG die Rechtsstellung des Vermieters einem Wohnungseigentümer allein zukommt, nur gegen alle Mit‑ und Wohnungseigentümer des Hauses als Vermieter gerichtet werden.OGH 5 Ob 99/11m, 07.06.2011
Grundsätzlich ist der Wegfall eines Mietverhältnisses für die Zulässigkeit des Verfahrens außer Streit ohne Bedeutung, soweit es um noch bestehende Ansprüche aus dem beendeten Mietverhältnis zwischen den früheren Vertragsparteien geht.OGH 5 Ob 241/08i, 25.11.2008

Alle 9 Ergänzungen anzeigen

Die Interessen des Hauseigentümers werden durch die Entscheidung über die Zulässigkeit des Untermietzinses nach § 26 MRG nicht unmittelbar berührt, sodass ihm keine Parteistellung und Rechtsmittellegitimation zukommt.OGH 5 Ob 121/08t, 09.09.2008
Es kann nur derjenige passiv legitimiert sein, der im Zeitpunkt der geltend gemachten Zinsperioden Vermieter war und die Vorschreibungen vorgenommen hat.OGH 5 Ob 73/08h, 14.07.2008
Die Antragslegitimation (und damit die Parteistellung) kommt demjenigen zu, der im Überprüfungszeitraum Mieter war.OGH 5 Ob 198/01f, 27.11.2001
Warum und wie der Eintritt im konkreten Fall nach Maßgabe der einschlägigen Judikatur vor der Einverleibung des Eigentumsrechtes erfolgt sein soll (etwa durch die Übertragung des Besitzes), muss im Verfahren konkret dargelegt werden.OGH 5 Ob 289/00m, 28.11.2000

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0108811 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 4 von 13.

OGH 5 Ob 80/21g, 25.11.2021, Fall aus Salzburg
OGH 5 Ob 29/21g, 20.10.2021, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 14/21a, 11.10.2021, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 141/17x, 29.08.2017

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 12a · Veräußerung und Verpachtung eines Unternehmens
MRG § 16 · Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses
MRG § 26 · Untermietzins
MRG § 28 · Anrechnung von Dienstleistungen auf den Hauptmietzins
MRG § 37 · Entscheidungen im Verfahren außer Streitsachen
MRG § 43 · Allgemeine Grundsätze
MRG § 46 · Hauptmietzins bei Eintritt in einen bestehenden Mietvertrag über eine Wohnung
MRG § 46a · Hauptmietzins bei bestehenden Mietverträgen über Geschäftsräumlichkeiten

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Antrag gegen alle Miteigentümer des Hauses

Muss ich meinen Antrag gegen alle Hauseigentümer richten?

Ein solcher Antrag kann nur gegen alle Miteigentümer des Hauses als Vermieter gestellt werden, weil er gegen alle denselben Inhalt haben muss. Das gilt auch, wenn Sie nicht durch einen Anwalt vertreten sind. Haben Sie bei der Schlichtungsstelle nur einen Teil der Miteigentümer genannt, können Sie den Antrag später bei Gericht nicht mehr auf die übrigen ausdehnen.

günstig für Vermieter Mietzinsüberprüfung bei Mitmietern

Kann ich den überhöhten Mietzins allein überprüfen lassen?

Nein, wenn Sie die Wohnung gemeinsam mit einer anderen Person gemietet haben. Ein Antrag auf Überprüfung der Angemessenheit des Hauptmietzinses muss von allen Mitmietern getragen werden, weil die Entscheidung zwingend für alle wirkt. Der gemeinsam geschuldete Mietzins lässt sich nicht in Anteile der einzelnen Mitmieter aufspalten.