MRG § 37
Entscheidungen im Verfahren außer Streitsachen
§ 37.
(1)Über die Anträge in den im folgenden genannten Angelegenheiten entscheidet das für Zivilrechtssachen zuständige Bezirksgericht, in dessen Sprengel das Miethaus gelegen ist:
1.
Anerkennung als Hauptmieter (§ 2 Abs. 3);
2.
Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten (§§ 3, 4 und 6);
3.
Durchsetzung der Anbotspflicht (§ 5 Abs. 2);
4.
Durchsetzung des Anspruchs auf Wiederherstellung (§ 7);
5.
Duldung von Eingriffen in das Mietrecht zur Durchführung von Erhaltungs-, Verbesserungs-, Änderungs- und Errichtungsarbeiten einschließlich des Anspruches auf angemessene Entschädigung (§ 8 Abs. 2 und 3 und § 18c Abs. 2);
6.
Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstandes (§ 9) sowie Feststellung der Höhe und Ersatz von Aufwendungen auf eine Wohnung (§ 10);
7.
Wohnungstausch (§ 13);
8.
Angemessenheit des vereinbarten oder begehrten Hauptmietzinses (§§ 12a, 16, 43, 44, 45, 46, 46a, 46c), Untermietzinses (§ 26) und Anrechnung von Dienstleistungen auf den Hauptmietzins (§ 28);
8a.
Aufgliederung eines Pauschalmietzinses (§ 15 Abs. 4);
8b.
Höhe des rückforderbaren Kautionsbetrags (§ 16b Abs. 2);
9.
Verteilung der Gesamtkosten und Anteil eines Mietgegenstandes an den Gesamtkosten (§ 17);
10.
Erhöhung der Hauptmietzinse (§§ 18, 18a, 18b, 19) sowie Höhe und Zuordnung der Kosten von Baumaßnahmen gemäß § 18c (§ 18c Abs. 4);
11.
Legung der Abrechnungen (§ 20 Abs. 3 und 4, § 21 Abs. 5, § 24 Abs. 3, § 45 Abs. 2) Vorlage und Kopie des Energieausweises (§ 20 Abs. 5);
12.
Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben, Auslagen für die Verwaltung, Aufwendungen für die Hausbetreuung, besondere Aufwendungen (§§ 21 bis 24);
12a.
Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände und sonstige Leistungen (§ 25);
13.
Angemessenheit des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags und Rückzahlung sowie Bekanntgabe der Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten (§ 45);
14.
Rückzahlungen von verbotenen Leistungen und Entgelten (§ 27).
(2)Liegen im Falle eines Wohnungstausches (Abs. 1 Z 7, § 13) die Miethäuser in den Sprengeln verschiedener Bezirksgerichte, so ist, sofern der Antrag gemeinsam bei einem der Bezirksgerichte gestellt wird, dieses, sonst das zuerst angerufene der beiden Bezirksgerichte zuständig.
(2a)Gilt der Verteilungsschlüssel für die Gesamtkosten des Hauses (§ 17 Abs. 1) gemäß § 32 Abs. 1 zweiter Satz WEG 2002 auch für die Miteigentümer der Liegenschaft, so stehen jedem dieser Miteigentümer in den im Abs. 1 Z 9 angeführten Angelegenheiten die im Abs. 3 und 4 genannten Rechte und Pflichten in gleicher Weise wie einem Hauptmieter zu.
(3)Für das Verfahren über die in Abs. 1 genannten Angelegenheiten gelten die allgemeinen Bestimmungen über das gerichtliche Verfahren in Rechtsangelegenheiten außer Streitsachen mit folgenden Besonderheiten:
1.
Kommt auf einer Seite mehr als sechs Personen Parteistellung zu, so kann im verfahrenseinleitenden Antrag die namentliche Nennung dieser Personen durch die allgemeine Bezeichnung ihrer Rechtsstellung und die Vorlage eines Verzeichnisses dieser Personen ersetzt werden.
2.
In einem Verfahren, das von einem oder mehreren Hauptmietern des Hauses gegen den oder die Vermieter eingeleitet wird, ist der verfahrenseinleitende Antrag auch jenen anderen Hauptmietern des Hauses zuzustellen, deren Interessen durch eine stattgebende Entscheidung darüber unmittelbar berührt werden könnten; diesen Hauptmietern ist Gelegenheit zur Teilnahme am Verfahren zu geben, wofür es genügt, wenn sie zu einem Zeitpunkt, zu dem dies noch zulässig ist, Sachvorbringen erstatten können.
3.
In einem Verfahren, das vom Vermieter gegen Hauptmieter des Hauses eingeleitet wird, kommt auch jenen anderen Hauptmietern des Hauses Parteistellung zu, deren Interessen durch eine stattgebende Entscheidung über den Antrag unmittelbar berührt werden könnten.
4.
Die Zustellung an die anderen, in ihren Interessen unmittelbar berührten Hauptmieter des Hauses nach Z 2 kann durch Anschlag an einer für alle Hausbewohner deutlich sichtbaren Stelle des Hauses (bei mehreren Stiegenhäusern an einer entsprechenden Mehrzahl solcher Stellen) vorgenommen werden. Der Anschlag darf frühestens nach 30 Tagen abgenommen werden. Die Zustellung des verfahrenseinleitenden Antrags gilt mit Ablauf dieser Frist als vollzogen, spätere Zustellungen hingegen schon mit dem Anschlag. Die Gültigkeit der Zustellung wird dadurch, dass der Anschlag noch vor Ablauf dieser Frist abgerissen oder beschädigt wurde, nicht berührt.
5.
Kommt in einem Verfahren nach Z 3 mehr als sechs Hauptmietern Parteistellung zu, so kann die Zustellung an diese Hauptmieter durch Anschlag nach Z 4 und damit verbundene individuelle Zustellung an einen dieser Hauptmieter, der vom Gericht zu bestimmen ist, vorgenommen werden.
6.
Mehreren Parteien, die durch einen gemeinsamen Antrag ein Verfahren eingeleitet haben, ist nur einmal zuzustellen, und zwar zu Handen des von ihnen namhaft gemachten Vertreters oder Zustellungsbevollmächtigten, sonst zu Handen der im Antrag zuerst genannten Partei. Überdies kann das Gericht für namentlich bestimmte Parteien, deren Interessen nicht offenbar widerstreiten, jederzeit auch von Amts wegen einen gemeinsamen Zustellungsbevollmächtigten bestellen; § 97 ZPO ist darauf entsprechend anzuwenden.
7.
Zustellungen an den oder die Vermieter können auch zu Handen des für das Haus bestellten Verwalters vorgenommen werden.
8.
Den für das Verfahren bestellten und dem Gericht ausgewiesenen Parteienvertretern ist jedenfalls zuzustellen.
9.
In erster und zweiter Instanz können die Parteien selbst vor Gericht handeln und sich durch jede Person vertreten lassen, die volljährig und geschäftsfähig ist und für die in keinem Bereich ein gerichtlicher Erwachsenenvertreter bestellt oder eine gewählte oder gesetzliche Erwachsenenvertretung oder Vorsorgevollmacht wirksam ist. In dritter Instanz müssen sich die Parteien entweder durch einen Rechtsanwalt oder Notar oder durch einen Interessenvertreter vertreten lassen. Interessenvertreter ist ein Funktionär oder Angestellter eines Vereins, zu dessen satzungsmäßigen Zwecken der Schutz und die Vertretung der Interessen der Vermieter oder der Mieter gehören und der sich regelmäßig mit der Beratung seiner Mitglieder in Mietangelegenheiten in mehr als zwei Bundesländern befasst; er ist zur Vertretung von Parteien in allen Instanzen befugt.
10.
Die Beweise sind in mündlicher Verhandlung vor dem erkennenden Gericht aufzunehmen, sofern nicht die Aufnahme eines Beweises durch einen ersuchten oder beauftragten Richter angeordnet wird.
11.
Jede Partei kann während des Verfahrens erster Instanz beantragen, dass ein im Verfahren strittiges Rechtsverhältnis oder Recht, von dessen Bestehen oder Nichtbestehen die Entscheidung über den Antrag ganz oder zum Teil abhängt, in dem über den Hauptantrag ergehenden Sachbeschluss (Z 13) oder in einem demselben vorausgehenden Zwischensachbeschluss festgestellt werde, sofern die Wirkung einer solchen Feststellungsentscheidung über jene der Entscheidung über den Hauptantrag hinausgeht und auch für die beantragte Feststellung das Verfahren nach § 37 zulässig ist.
12.
In den Fällen des § 25 Abs. 1 Z 1, 2 und 4 AußStrG wird das Verfahren nur unterbrochen, wenn der Unterbrechungsgrund bei einer Partei eintritt, der ungeachtet der Regelungen in Z 4 und 5 individuell zugestellt werden muss. Ein Verfahren kann, sofern dies zweckmäßig ist, mit einem anderen Verfahren nach Abs. 1, § 52 WEG 2002, § 22 WGG oder § 25 HeizKG verbunden werden.
13.
Die Entscheidung in der Sache ergeht mit Sachbeschluss. § 44 AußStrG ist nicht anzuwenden.
14.
Im Rekursverfahren sind abweichend von § 49 AußStrG neu vorgebrachte Tatsachen und neu angebotene Beweismittel – außer zur Dartuung oder Widerlegung der geltend gemachten Rekursgründe – nicht zu berücksichtigen. § 46 Abs. 3 und § 52 Abs. 2 letzter Halbsatz AußStrG sind nicht anzuwenden. § 47 Abs. 1 AußStrG gilt mit der Maßgabe, dass auch die Vertretung durch einen Interessenvertreter eine mündliche Rekurserhebung ausschließt.
15.
Die Frist für den Rekurs gegen einen Sachbeschluss und für die Rekursbeantwortung hiezu beträgt abweichend von § 46 Abs. 1 und § 48 Abs. 2 AußStrG vier Wochen. Für die Zustellung eines Rekurses sind die Z 4 und 5 schon bei der Zustellung an mehr als zwei Hauptmieter anzuwenden.
16.
Für die Zulässigkeit des Revisionsrekurses gelten die §§ 62 bis 64 AußStrG mit der Maßgabe, dass die in Abs. 1 genannten Entscheidungsgegenstände rein vermögensrechtlicher Natur sind und dass die gemäß § 59 Abs. 2, § 62 Abs. 3 und 5 und § 63 Abs. 1 AußStrG maßgebliche Wertgrenze 10 000 Euro beträgt. Die Frist für den Revisionsrekurs oder die Zulassungsvorstellung gegen einen Sachbeschluss und für den Revisionsrekurs gegen einen Aufhebungsbeschluss (§ 64 AußStrG), mit dem ein Sachbeschluss aufgehoben wurde, sowie für die Revisionsrekursbeantwortung hiezu beträgt abweichend von § 63 Abs. 2, § 65 Abs. 1 und § 68 Abs. 1 AußStrG vier Wochen. Der Revisionsrekurs und die Revisionsrekursbeantwortung haben abweichend von § 65 Abs. 3 Z 5 und § 68 Abs. 1 AußStrG die Unterschrift eines Rechtsanwalts, eines Notars oder eines Interessenvertreters zu enthalten. Z 15 zweiter Satz gilt entsprechend.
17.
Die Verfahrenskosten einschließlich der Kosten der Vertretung durch einen Rechtsanwalt, Notar oder Interessenvertreter sind von den Parteien nach Billigkeit zu tragen, wofür zu berücksichtigen ist, in welchem Ausmaß die Parteien mit ihren Anträgen durchgedrungen sind, in wessen Interesse das Verfahren durchgeführt wurde, welcher nicht zweckentsprechende Verfahrensaufwand zumindest überwiegend durch das Verhalten einzelner Parteien verursacht wurde und ob eine Partei durch den Kostenersatz an eine Vielzahl von Verfahrensgegnern übermäßig belastet würde. Hat demnach eine durch einen Interessenvertreter vertretene Partei Anspruch auf Ersatz ihrer Vertretungskosten, so beträgt dieser 800 Euro für das Verfahren erster Instanz und jeweils 360 Euro für das Verfahren zweiter und dritter Instanz. Werden mehrere Parteien eines Verfahrens durch ein und denselben Interessenvertreter vertreten, so erhöht sich ihr gemeinschaftlicher Kostenersatzanspruch bei zwei gemeinsam vertretenen Personen um 10 vH, bei drei Personen um 15 vH, bei vier Personen um 20 vH und bei fünf oder mehr Personen um 25 vH.
18.
In den in Z 2 genannten Verfahren erstreckt sich die Rechtskraft von antragsstattgebenden Sachbeschlüssen über Feststellungsbegehren auf alle Hauptmieter, denen der verfahrenseinleitende Antrag nach Z 2 zugestellt wurde.
19.
Die Bestimmung des § 79 AußStrG ist nicht anzuwenden.
20.
Zur Sicherung von Ansprüchen, die gemäß Abs. 1 in einem Verfahren nach Abs. 3 geltend zu machen sind, kann das Gericht einstweilige Verfügungen nach der Exekutionsordnung erlassen. Soll die einstweilige Verfügung der Sicherung eines Anspruchs auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten nach § 3 Abs. 3 Z 2 dienen, so kann ihre Bewilligung nicht von einer Sicherheitsleistung nach § 390 Abs. 2 der Exekutionsordnung abhängig gemacht werden. Wird ein Antrag auf Erlassung einer einstweiligen Verfügung bei Gericht gestellt, so kann ab diesem Zeitpunkt ein Verfahren vor der Gemeinde gemäß § 39 nicht mehr anhängig gemacht werden; für ein bereits vor der Gemeinde anhängiges Verfahren gilt § 40 Abs. 2 zweiter Satz sinngemäß. Der Antrag in der Hauptsache ist in diesen Fällen bei Gericht einzubringen.
(4)Ergibt sich in einem Verfahren nach Abs. 1 ein Anspruch des antragstellenden Mieters auf Rückforderung oder Ersatz, so ist sein Gegner auch zur Zahlung des hienach zustehenden Betrages samt Zinsen binnen 14 Tagen bei Exekution zu verhalten.
Nein, wenn Sie die Wohnung gemeinsam mit einer anderen Person gemietet haben. Ein Antrag auf Überprüfung der Angemessenheit des Hauptmietzinses muss von allen Mitmietern getragen werden, weil die Entscheidung zwingend für alle wirkt. Der gemeinsam geschuldete Mietzins lässt sich nicht in Anteile der einzelnen Mitmieter aufspalten.
Bei der Frage nach der Angemessenheit geht es darum, ob der Mietzins den gesetzlichen Grenzen entspricht. Wie viel nach der Vereinbarung zu zahlen ist, klärt hingegen das streitige Verfahren; das Außerstreitgericht kann die Vereinbarung aber als Vorfrage prüfen.
Nein. Die gewöhnlichen Kosten der Neu- und Weitervermietung sind im pauschalen Kostenersatz für die Verwaltung bereits enthalten. Ein darüber hinausgehendes Entgelt ist nur zulässig, wenn dafür Leistungen erbracht werden, die den Rahmen der üblichen Verwaltertätigkeit sprengen. Fehlt eine solche Gegenleistung, ist die Vereinbarung verboten und das Gezahlte rückforderbar; das gilt auch für gemeinnützige Bauvereinigungen.
Bestreiten Sie einzelne Posten der Betriebskostenabrechnung, wird geprüft, ob diese Kosten tatsächlich angefallen sind. Geprüft wird außerdem, ob die dahinterstehenden Leistungen bei ordentlicher Hausverwaltung üblich sind und ob das verrechnete Entgelt im Rahmen des üblichen Preisniveaus bleibt.
Auch wenn Ihr Mietvertrag bereits beendet ist, können Sie überprüfen lassen, ob der vorgeschriebene Hauptmietzins zulässig war. Die Beendigung des Mietverhältnisses nimmt Ihnen dieses Recht nicht.
Klagt der Vermieter den Mietzins ein, prüft der Richter im Rechtsstreit die Angemessenheit des vereinbarten oder begehrten Hauptmietzinses und des Anteils an Betriebskosten und laufenden öffentlichen Abgaben selbständig als Vorfrage. Das gilt nur, solange darüber nicht bereits ein eigenes Verfahren bei Gericht oder Gemeinde anhängig ist.
Sie können die zulässige Höhe des Hauptmietzinses für die Zukunft oder zu bestimmten Zinsterminen feststellen lassen. Sie können sich aber auch damit begnügen, feststellen zu lassen, nach welcher Regel der Mietzins zu bilden ist. Möglich ist daneben die eigene Feststellung der maßgeblichen Kategorie oder der Nutzfläche.
Wer als Mieter eine an sich zulässige Veränderung ohne die vorgeschriebene Zustimmung eigenmächtig vornimmt, ist nicht schutzwürdig. Der Vermieter kann daher grundsätzlich verlangen, dass Sie den früheren Zustand wiederherstellen. Dieser Anspruch besteht so lange, bis die Zustimmung vorliegt oder als erteilt gilt oder feststeht, dass der Vermieter die Änderung dulden muss.
Das Gericht kann einen von den Nutzflächen abweichenden Verteilungsschlüssel auch für einen bereits zurückliegenden Zeitraum festlegen. Damit soll erreicht werden, dass ein Mieter, der unverhältnismäßig hohe Betriebskosten verursacht, allein für dieses Übermaß aufkommt.
Ein rechtzeitig gestellter Antrag auf Überprüfung des Mietzinses wird nicht kleinlich nach seinem Wortlaut ausgelegt. Er ist im Rahmen dessen, was der Text noch bedeuten kann, so zu verstehen, dass die Zulässigkeit des vereinbarten Hauptmietzinses im notwendigen Umfang geprüft werden kann.
Gegen einen Auftrag zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten kann der Vermieter nur jene Einwendungen erheben, die sich aus den mietrechtlichen Erhaltungsbestimmungen ergeben. Einwendungen aus Vereinbarungen gehören dagegen vor das Streitgericht. Der Vermieter kann daher in diesem Verfahren nicht einwenden, der Mieter habe die Erhaltungspflicht selbst übernommen.
Ja. Ihre Kaution ist zurückzuzahlen, soweit sie nicht für berechtigte Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis gebraucht wird. Im Verfahren muss der Vermieter klarstellen, welche Forderung er dem Grund und der Höhe nach entgegenhält, damit überprüft werden kann, wie viel Ihnen zusteht.
Das Mietrechtsgesetz weist viele Streitigkeiten dem Verfahren außer Streitsachen zu. Es bleibt aber dabei, dass alles, was nicht ausdrücklich oder wenigstens eindeutig schlüssig dorthin verwiesen ist, mit Klage auf dem streitigen Weg zu erledigen ist.
Im ordentlichen streitigen Verfahren. Der Außerstreitrichter ist nur für jene Veränderungen des Mietgegenstands zuständig, die das Gesetz vorsieht. Gehen Ihre vertraglich zugesagten Rechte darüber hinaus, muss durch Auslegung des Vertrags geklärt werden, was erlaubt ist, und das gehört vor das Prozessgericht.
Ja. Die Abweisung Ihres allein gestellten Antrags hindert einen neuen Antrag nicht, den beide Mitmieter gemeinsam tragen. Es genügt schon, wenn Sie sich dem noch in erster Instanz anhängigen Antrag der Mitmieterin anschließen.
Wollen mehrere Mitmieter gemeinsam einen Antrag zum Hauptmietzins stellen und sind sie sich darüber nicht einig, wird nach den Regeln über die Gemeinschaft vorgegangen. Diese Regeln bestimmen, wie mehrere Berechtigte über ein gemeinsames Recht entscheiden.
Die Absicht zu umgehen fehlt, wenn der nur zur Untervermietung geschlossene Hauptmietvertrag nicht bloß die Grenzen für Mietzins und Kündigung umgehen soll. Hat der Hauptmieter die Wohnung auf eigene Kosten im Standard angehoben, darf er dieses Kapital samt angemessener Verzinsung und angemessenem Gewinn durch die Untervermietung wieder hereinbringen. Voraussetzung ist, dass der Hauseigentümer nicht mehr als den Kategoriemietzins erhält.
Wollen Sie wegen eines Mangels weniger Miete zahlen, wird darüber im streitigen Gerichtsverfahren entschieden. Der besondere Weg für Mietangelegenheiten außerhalb eines Streitverfahrens ist dafür nicht vorgesehen.
Sie können nicht verlangen, dass ein Gericht die Unrichtigkeit einzelner Posten der Hauptmietzins- oder Erhaltungsbeitragsabrechnung feststellt. Solche einzelnen Punkte sind nur Teil eines Rechtsverhältnisses. Für sich allein sind sie nicht feststellbar.
Streitigkeiten über Veränderungen und Verbesserungen an der Wohnung gehören ins Außerstreitverfahren. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Entfernung oder die Wiederherstellung verlangt, weil der Mieter ohne die nötige Zustimmung umgebaut hat.
Ob der Vermieter einer vom Mieter geplanten Veränderung zustimmen muss, wird im Außerstreitverfahren entschieden. Das gilt auch für Unterlassungsansprüche des Vermieters. Nur Ansprüche, die sich aus dem Vertrag ergeben, sind im ordentlichen Rechtsweg durchzusetzen.
Geht es um die Angemessenheit Ihres Hauptmietzinses, müssen die übrigen Hauptmieter des Hauses nicht verständigt werden. Sie haben auf den von Ihnen zu zahlenden Mietzins keinen Einfluss, und die Einstufung der Wohnung in eine Ausstattungskategorie wird in diesem Verfahren nur als Vorfrage geprüft.
Im besonderen mietrechtlichen Verfahren kann bei den Betriebskosten nur festgestellt werden, dass durch bestimmte vorgeschriebene Posten der zulässige Mietzins überschritten wurde. Erst danach kann ein Rückzahlungsauftrag ergehen. Zahlt der Vermieter ein Betriebskostenguthaben nicht aus, ist das für sich noch keine unzulässige Vorschreibung.
Auch im Verfahren nach dem Mietrechtsgesetz dürfen im Rekurs keine neuen Behauptungen vorgebracht werden. Wer aber schon in erster Instanz behauptet hat, die Wohnung falle in die Ausstattungskategorie C, hat damit sinngemäß auch behauptet, dass keine Küche vorhanden ist. Das erstmals im Rekurs ausdrücklich zu sagen, verstößt daher nicht gegen dieses Verbot.
Hat der Vermieter eigenmächtig etwas verändert, etwa einen Kaminanschluss, und wollen Sie den früheren Zustand wiederhergestellt haben, wird darüber im Außerstreitverfahren entschieden. Sie müssen dafür also keine gewöhnliche Klage einbringen.
Ob die vereinbarte Hauptmiete die zwingenden gesetzlichen Grenzen überschreitet, wird im besonderen Mietverfahren geprüft. Ob die Mietzinsvereinbarung überhaupt gültig zustande gekommen ist oder noch weiterbesteht, gehört dagegen in ein gewöhnliches Gerichtsverfahren.
Ja. Wo eine Schlichtungsstelle eingerichtet ist, müssen Sie Ihren Antrag zuerst dort einbringen, sonst ist auch der Weg zum Gericht unzulässig. Dieser Mangel wird nicht dadurch geheilt, dass sich die Gegenseite ohne Einwand auf das Verfahren einlässt.
Für die im Mietrechtsgesetz aufgezählten Angelegenheiten ist der gewöhnliche Klagsweg ausgeschlossen. Über die Angemessenheit des vereinbarten oder verlangten Hauptmietzinses wird im besonderen Außerstreitverfahren entschieden, auch wenn dabei zu klären ist, ob ein Unternehmen veräußert wurde. Maßgeblich sind der Wortlaut Ihres Begehrens und die dazu vorgebrachten Tatsachen.
Gegen die anderen Mit- und Wohnungseigentümer, nicht gegen die Eigentümergemeinschaft. Haben Sie den Antrag falsch gerichtet, wird er deswegen nicht sofort abgewiesen: Das Gericht muss Sie auffordern, die Beteiligten zu nennen, damit sie verständigt werden können. Erst wenn Sie das nicht verbessern, wird Ihr Begehren abgewiesen.
Nein. Stellt das Gericht fest, dass zu viel vorgeschrieben wurde, schafft es den Titel für die Rückforderung auch ohne ausdrücklichen Antrag, sobald die Grundlagen dafür vorliegen. Nur wenn dies ohne weiteren Aufwand nicht möglich ist, beschränkt es sich auf die Feststellung der Unzulässigkeit. Der festgestellte Rückzahlungsanspruch umfasst auch die Zinsen.