OGH 5 Ob 29/21g

Sie können einen Beschluss, mit dem eine Entscheidung aufgehoben wurde, auch dann bekämpfen, wenn Sie nur die dem Erstgericht erteilten Aufträge und Vorgaben angreifen. Das gilt selbst dann, wenn diese Vorgaben nur aus der Begründung hervorgehen. Denn auch eine nachteilige Rechtsansicht beeinträchtigt Ihre Stellung im Verfahren.

Ja. Wurde Ihnen als Miteigentümer ein Teil des Hauses zur alleinigen Nutzung überlassen und dürfen Sie darüber frei verfügen, dann können Sie diesen Teil auch vermieten. Sie handeln dabei für alle Miteigentümer und nur im Rahmen der laufenden Verwaltung.

Hauptmietrechte erwerben Sie nur, wenn Sie den Vertrag mit jemandem schließen, der über die gesamte Liegenschaft verfügen darf: mit der Mehrheit der Miteigentümer oder mit einem Minderheitseigentümer, der aufgrund einer Benützungsregelung vermieten darf. Vermietet ein Wohnungseigentümer sein Objekt, gilt das ebenso. In diesen Fällen kommt das Mietverhältnis mit allen Miteigentümern zustande.

An Ihrer Rechtsstellung ändert sich nichts. Wurde Ihr Mietvertrag vor der Begründung von Wohnungseigentum geschlossen, treten die neuen Mit- und Wohnungseigentümer als Vermieter in den bestehenden Vertrag ein. Für Erhaltungsarbeiten können Sie sich weiterhin an alle halten.

Sie gestaltet die allgemeinen Gebrauchsrechte der Miteigentümer in Sondernutzungsrechte an bestimmten Teilen um. Jeder darf dann den ihm zugewiesenen Teil allein nutzen. Erfasst sein kann auch ein noch ausbaufähiger Dachboden.

Wenn Ihnen als Miteigentümer bestimmte Teile zur alleinigen Benützung überlassen wurden, dürfen Sie darüber Miet- oder Pachtverträge abschließen. Sie handeln dabei zugleich als Vertreter der übrigen Miteigentümer.

Ein solcher Antrag kann nur gegen alle Miteigentümer des Hauses als Vermieter gestellt werden, weil er gegen alle denselben Inhalt haben muss. Das gilt auch, wenn Sie nicht durch einen Anwalt vertreten sind. Haben Sie bei der Schlichtungsstelle nur einen Teil der Miteigentümer genannt, können Sie den Antrag später bei Gericht nicht mehr auf die übrigen ausdehnen.

Nein. Eine Regelung, wer welchen Teil der gemeinsamen Sache benützt, können die Miteigentümer nur einstimmig treffen. Kommt keine Einigung zustande, entscheidet auf Antrag auch eines einzelnen Miteigentümers das Gericht im außerstreitigen Verfahren. Auch die Änderung einer bestehenden Regelung braucht die Zustimmung aller.

Gibt es keinen gemeinsamen Verwalter, können Verwaltungshandlungen nur von der Mehrheit der Miteigentümer gesetzt werden. Davon zu unterscheiden sind bloße Besitz- oder Gebrauchshandlungen einzelner Teilhaber. Verwaltungshandlungen sind Maßnahmen, die das gemeinsame Interesse aller betreffen.

Nein. Wie viele Miteigentümer es gibt und wie sie ihr Verhältnis untereinander gestalten, ist auf Ihre Rechte und Pflichten als Mieter grundsätzlich ohne Einfluss. Auch dass mit den einzelnen Anteilen jeweils das Recht verbunden ist, eine bestimmte Wohnung allein zu nutzen, hindert den Wechsel auf mehrere Vermieter nicht.

Ein Miteigentümer, dem bestimmte Räume der gemeinsamen Liegenschaft zur Nutzung zugewiesen sind, darf für alle Miteigentümer vermieten. Auch wenn er das nicht ausdrücklich sagt, handelt er im Zweifel als Vertreter aller Miteigentümer. Ihr Mietverhältnis kommt daher mit allen Miteigentümern zustande, unabhängig davon, ob mit deren Anteilen Wohnungseigentum verbunden ist.

Gegen denjenigen, der in der überprüften Zeit Vermieter war und die beanstandete Vorschreibung vorgenommen hat. Bei einem Eigentümerwechsel kommt es dabei grundsätzlich auf die Eintragung des Eigentums im Grundbuch an; ab dann tritt der Erwerber in das Mietverhältnis ein. Dass das Mietverhältnis mit den früheren Vermietern nicht mehr besteht, hindert deren Beteiligung am Verfahren nicht. Besteht am Objekt kein Wohnungseigentum, ist der Antrag gegen alle Miteigentümer zu richten.

Verwaltungshandlungen betreffen die Interessen aller Miteigentümer und verlangen deshalb ein gemeinsames Vorgehen; mit ihnen werden Geschäfte der Gemeinschaft besorgt. Sie unterscheiden sich vom bloßen Gebrauch durch einen Einzelnen und von Verfügungen, die in die Substanz des gemeinsamen Guts oder in die Anteile eingreifen. Zur Verwaltung zählt alles, was die gemeinsamen Interessen bei Nutzung und Erhaltung berühren könnte.

Grundsätzlich nein. In Angelegenheiten der Verwaltung ist die Eigentümergemeinschaft selbst rechtsfähig, und das gilt sowohl nach außen als auch im Innenverhältnis. Die einzelnen Miteigentümer können nur in den eng begrenzten gesetzlichen Fällen in Anspruch genommen werden.

Ja. Zur Gemeinschaft gehören nicht nur die Wohnungseigentümer, sondern alle sonstigen Miteigentümer der Liegenschaft, also auch die schlichten Miteigentümer ohne eigenes Wohnungseigentum.

Die Eigentümergemeinschaft ist erst seit 1. Jänner 1994 eine eigene Rechtsperson und kann erst seither Schuldnerin von Aufwandersatz des Verwalters sein. Für Ansprüche, die davor fällig wurden, bleiben die einzelnen Eigentümer verpflichtet; die Gemeinschaft übernimmt diese Schulden nicht.

Der Antrag wird nicht sofort zurückgewiesen. Hat innerhalb der Frist nur eine Minderheit der vermietenden Miteigentümer das Gericht angerufen, ist grundsätzlich ein Verbesserungsverfahren einzuleiten. Darin bekommen Sie Gelegenheit, die Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer nachzubringen.