Wie hoch darf der Untermietzins für meine Wohnung sein?
günstig für Untermieter betrifft Untermieter, Hauptmieter, Vermieter
Der zulässige Untermietzins richtet sich nach dem Mietzins, den der Hauptmieter selbst zu zahlen hat. Die Regel schützt den Untermieter und verhindert zugleich, dass sich der Hauptmieter auf Kosten des Vermieters bereichert. Ob der Betrag zulässig ist, wird nach dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses beurteilt.
Mit KI erklärt am 05.09.2026 · keine Rechtsberatung · Wo bekomme ich Hilfe? · Fehler melden
Ständige Rechtsprechung seit 2001, zuletzt bestätigt am 24.05.2023 (6 Entscheidungen).
So hat das Gericht es formuliert (2001)
Grundlage der Ermittlung des zulässigen Untermietzinses nach § 26 MRG ist seit jeher "der vom Hauptmieter zu entrichtende Mietzins". Diese Bestimmung ist einerseits eine Schutzbestimmung für den Untermieter, andererseits für den Vermieter, weil damit eine Bereicherung des Hauptmieters durch ein unverhältnismäßig hohes Übersteigen des von diesem zu bezahlenden Hauptmietzinses durch Untermietentgelte verhindert werden soll (5 Ob 171/99d). Die Zulässigkeit der Höhe dieses Betrages wird im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses geprüft.
Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen
- Die vom Hauptmieter zur Schaffung von ‑ hier in einem Dachgeschoß gelegenen ‑ Bestandobjekte getätigten Investitionen sind bei der Bestimmung des vom Untermieter zulässigerweise zu entrichtenden Mietzinses gemäß § 26 Abs 1 MRG als Aufwendungen zur Verbesserung des Mietgegenstandes angemessen zu berücksichtigen, sofern sie, was in einem solchen Fall auch gar nicht strittig sein kann, für den Untermieter von objektivem Nutzen sind.OGH 5 Ob 85/14g, 26.09.2014
- Der - für die Prüfung des Untermietzinses maßgebliche - zulässige Hauptmietzins bestimmt sich nach dem Zeitpunkt des Abschlusses des Hauptmietvertrags.OGH 5 Ob 121/08t, 09.09.2008
- Die nach § 26 MRG idF vor dem 3. WÄG vorgesehene „angemessene Gegenleistung" des Untermieters setzt sich aus dem gesamten zulässigen Mietzins des Hauptmieters einerseits und andererseits aus der Abgeltung besonderer Investitionen und Nebenleistungen nach dem Zeitwert zusammen, wozu noch ein nach § 273 ZPO festzusetzender angemessener Gewinn kommt.OGH 5 Ob 121/08t, 09.09.2008
- Eine nach Abschluss des Untermietvertrages mit dem Vermieter vereinbarte Erhöhung des Hauptmietzinses hat auf die Zulässigkeit der Untermietzinsvereinbarung grundsätzlich keinen Einfluss.OGH 5 Ob 9/03i, 29.04.2003
- Die Rechtsposition des durch § 26 MRG primär geschützten Untermieters wird dadurch in keiner Weise tangiert; diesem steht es frei, sich gegenüber seinem Untervermieter auf die Teilunwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung zu berufen. Auch wenn § 26 MRG in gewisser Weise auch die Interessen des Vermieters berücksichtigt, kommt ihm insoweit jedenfalls kein zwingender Charakter zu, sodass es dem Vermieter freisteht, auf die sich bei Anwendung des dispositiven Rechts für ihn ergebenden Rechte, insbesondere die Kündigungsmöglichkeit, zu verzichten.OGH 1 Ob 196/02h, 13.08.2002
Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0115603 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen
Entscheidungen dazu
Im Portal: die neuesten 1 von 6.
- OGH 8 Ob 32/23y, 24.05.2023, Fall aus Wien
Genannte Normen
MRG idF 3.WÄG §26 Abs1
Verwandte Fragen
Mietrecht · Zulässige Höhe des Untermietzinses
Mietrecht · Angemessenheit und Zulässigkeit des Hauptmietzinses
Mietrecht · Prüfung des Untermietzinses
Mietrecht · Untermiete und übermäßiges Entgelt
Mietrecht · Untermiete und unverhältnismäßig hohes Entgelt