Ist mein Mietzins zu hoch oder überhaupt zulässig?

günstig für Mieter betrifft Mieter, Vermieter, Hauptmieter

Bei der Frage nach der Angemessenheit geht es darum, ob der Mietzins den gesetzlichen Grenzen entspricht. Wie viel nach der Vereinbarung zu zahlen ist, klärt hingegen das streitige Verfahren; das Außerstreitgericht kann die Vereinbarung aber als Vorfrage prüfen.

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Ständige Rechtsprechung seit 1992, zuletzt bestätigt am 02.04.2025 (23 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1992)

Mit Angemessenheit des Hauptmietzinses ist dessen Zulässigkeit gemeint. Es geht daher um die Feststellung, ob der vereinbarte oder begehrte Hauptmietzins den gesetzlichen Zinsbildungsvorschriften entspricht. Welcher Hauptmietzins vereinbarungsgemäß zu zahlen ist, wäre im streitigen Rechtsweg zu entscheiden, doch kann der Außerstreitrichter vor die Aufgabe gestellt sein, bei der Feststellung des gesetzeskonformen Hauptmietzinses als Vorfrage auch das wirksame Zustandekommen oder den Inhalt einer Mietzinsvereinbarung zu überprüfen.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Der Außerstreitrichter hat in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG, in dem der aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung erhöhte Mietzins Gegenstand ist, als Vorfrage zwar zu prüfen, ob eine Wertsicherungsvereinbarung (im Sinn des § 16 Abs 9 MRG) vorliegt. Als Hauptfrage ist für den Zinstermin (die Zinstermine), zu dem (denen) das (die) Erhöhungsbegehren wirksam wurde(n), zu klären, ob der erhöhte Hauptmietzins den zwingenden gesetzlichen Bestimmungen über die Mietzinsbildung entspricht. Einwendungen, die die (relative) Nichtigkeit einer solchen Vertragsbestimmung betreffen, steht aber die Unzulässigkeit des (außerstreitigen) Rechtswegs entgegen.OGH 5 Ob 166/24h, 02.04.2025
Die Höhe des Hauptmietzinses beruht nach § 16 MRG grundsätzlich auf der Vereinbarung der Vertragsteile, die durch das MRG nur kontrolliert und allenfalls nach oben beschränkt, aber nicht suppliert wird. Das MRG kennt also – abgesehen von besonderen Ausnahmefällen – keinen „gesetzlichen“ (Haupt-)Mietzins in dem Sinn, dass der Vermieter ihn auch ohne Vereinbarung fordern kann.OGH 5 Ob 136/16k, 01.03.2017
Hier: § 16 Abs 1 Z 5 MRG; Beurteilung bloß mündlicher Mietzinsvereinbarungen als Vorfrage.OGH 5 Ob 166/10p, 08.03.2011
Vor allem bei Anträgen auf Überprüfung der Zulässigkeit eines Hauptmietzinses kommt es entscheidend auf das konkret gestellte Begehren an. So kann bei gleichem Sachverhalt je nach dem Wortlaut des Begehrens die Sache dem streitigen Rechtsweg oder dem außerstreitigen Verfahren zuzuordnen sein.OGH 5 Ob 156/08i, 21.10.2008
Die Frage, welcher Hauptmietzins vereinbarungsgemäß zu bezahlen ist, ist im streitigen Rechtsweg zu entscheiden, hingegen ist die Feststellung, ob der vereinbarte oder begehrte Hauptmietzins den gesetzlichen Zinsbildungsvorschriften entspricht und insoweit zulässig ist, dem außerstreitigen Verfahren vorbehalten.OGH 5 Ob 156/08i, 21.10.2008

Alle 11 Ergänzungen anzeigen

Soweit in § 37 Abs 1 Z 8 MRG vom „Hauptmietzins" die Rede ist, ist damit der „Netto"hauptmietzins gemeint.OGH 5 Ob 252/07f, 04.03.2008
Bei einem Begehren auf Überprüfung der Zulässigkeit des begehrten Hauptmietzinses im Sinn des Kompetenztatbestands des § 37 Abs 1 Z 8 MRG geht es daher nicht bloß und allein um die Feststellung des angemessenen Hauptmietzinses, sondern darum, ob der vereinbarte oder begehrte Hauptmietzins den gesetzlichen Zinsbildungsvorschriften entspricht.OGH 5 Ob 252/07f, 04.03.2008
Im Verfahren gemäß § 11 Abs 4 KlGG muss, wie im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG, in berichtigender Auslegung die zu prüfende "Angemessenheit" stets als "Zulässigkeit" verstanden werden.OGH 5 Ob 75/04x, 28.09.2004
Hier: Feststellung und Würdigung eines Anerkenntnisses der Unwirksamkeit einer angefochtenen Mietzinsvereinbarung beziehungsweise der Rechtswirksamkeit einer Neuerungsvereinbarung als Vorfrage.OGH 5 Ob 208/02b, 21.01.2003
Hier: Verfahren nach § 26 Abs 2 WEG in Verbindung mit § 37 Abs 3 MRG.OGH 5 Ob 98/01z, 04.09.2001
Gegenstand dieses besonderen Verfahrens außer Streit ist primär die Feststellung der gesetzlichen (Un)Zulässigkeit des vereinbarten oder begehrten Hauptmietzinses.OGH 5 Ob 158/99t, 14.09.1999

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0069523 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 10 von 23.

OGH 5 Ob 166/24h, 02.04.2025, Fall aus Wien
OGH 1 Ob 159/24z, 19.12.2024, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 134/24b, 14.11.2024, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 89/23h, 04.07.2023, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 137/19m, 18.12.2019, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 98/17y, 27.06.2017
OGH 5 Ob 136/16k, 01.03.2017, Fall aus Niederösterreich
OGH 1 Ob 221/16f, 31.01.2017, Fall aus Oberösterreich
OGH 5 Ob 126/16i, 22.11.2016, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 27/16f, 22.03.2016, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 16 · Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses
MRG § 37 · Entscheidungen im Verfahren außer Streitsachen

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Vermieter Mietzinsüberprüfung bei Mitmietern

Kann ich den überhöhten Mietzins allein überprüfen lassen?

Nein, wenn Sie die Wohnung gemeinsam mit einer anderen Person gemietet haben. Ein Antrag auf Überprüfung der Angemessenheit des Hauptmietzinses muss von allen Mitmietern getragen werden, weil die Entscheidung zwingend für alle wirkt. Der gemeinsam geschuldete Mietzins lässt sich nicht in Anteile der einzelnen Mitmieter aufspalten.

günstig für Vermieter Antragsrecht des Vermieters bei der Mietzinsprüfung

Kann auch der Vermieter die zulässige Miethöhe prüfen lassen?

Ja. Den Antrag auf Überprüfung des Hauptmietzinses kann nicht nur der Mieter stellen, sondern auch der Vermieter. Er kann also selbst klären lassen, welcher Mietzins zulässig ist.