Darf der Vermieter erhöhen, wenn der voll haftende Gesellschafter wechselt?

günstig für Vermieter betrifft Geschäftsraummieter, Vermieter, Gesellschafter, Unternehmer

Ja. Wird bei einer Personengesellschaft als Mieterin der persönlich haftende Gesellschafter ausgetauscht oder verschieben sich die Beteiligungen der geschäftsführenden Gesellschafter entscheidend, gilt das als Machtwechsel. Der Vermieter darf den Mietzins dann anheben; auf interne Absprachen kommt es nicht an.

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Ständige Rechtsprechung seit 2004, zuletzt bestätigt am 30.10.2025 (11 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (2004)

Bei einer Kommanditgesellschaft ist eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten idR schon dann anzunehmen, wenn der persönlich haftende Gesellschafter ausgetauscht wird oder sich die Beteiligungsverhältnisse bei den kraft Gesetzes geschäftsführungsbefugten Komplementären entscheidend verschieben. Erhält ein Komplementär mehr als 50 % der Gesellschaftsanteile, so indiziert dies in Anlehnung an das vom Gesetzgeber ganz generell für den "Machtwechsel" in einer Gesellschaft verwendete Beispiel einer Veräußerung der Mehrheit der Anteile eine iSd § 12a Abs 3 erster Satz MRG relevante Verlagerung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten, obwohl sich - wie im gesetzlichen Modell dieser Personengesellschaft vorgesehen - an der Zuteilung der Geschäftsführungsbefugnisse vielleicht gar nichts geändert hat.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Die Fortführung der bisherigen Personengesellschaft durch die bisher einzige Komplementärin als Einzelunternehmen begründet keine erhebliche Änderung der wirtschaftlichen und rechtlichen Einflussmöglichkeiten.OGH 5 Ob 196/13d, 06.11.2013
Es entspricht ständiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung, dass die Auswechslung des einzigen Komplementärs einer KG eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten im Sinn eines Machtwechsels nach § 12a Abs 3 MRG bewirkt, ohne dass es auf interne Absprachen ankäme.OGH 5 Ob 236/09f, 19.01.2010
Der Machtwechsel ist vorliegend zu verneinen, hat doch der Kommanditist keinen Einfluss auf die laufende gewöhnliche Geschäftstätigkeit der Gesellschaft. Eine Prokura des Kommanditisten ändert daran nichts.OGH 5 Ob 257/07s, 11.12.2007
Übergang eines Kommanditanteils im Erbweg.OGH 5 Ob 257/07s, 11.12.2007
Diese Verlagerung der Einflussmöglichkeit tritt unabhängig von einer allfälligen Änderung des Kapitalanteils der Kommanditistin ein, weil der rechtliche und wirtschaftliche Einfluss von Gesellschaftern einer Personenhandelsgesellschaft - anders als von Gesellschaftern der Kapitalgesellschaften - nach der gesetzlichen Konzeption nicht vom Verhältnis ihrer Kapitalbeteiligung, sondern von ihrer Rechtsstellung als Gesellschafter abhängt.OGH 6 Ob 122/05t, 23.06.2005

Alle 6 Ergänzungen anzeigen

Hier: Die rechtsformwandelnde Änderung von einer OHG mit zwei persönlich haftenden Gesellschaftern in eine KG, bei der einer der bisherigen persönlich haftenden Gesellschafter die Rechtsposition des Kommanditisten übernimmt, der andere Gesellschafter die des Komplementärs, führt zu einem rechtlichen und wirtschaftlichen Machtwechsel in der Personengesellschaft.OGH 5 Ob 244/04z, 15.03.2005

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0118946 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 3 von 11.

OGH 5 Ob 156/25i, 30.10.2025, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 155/18g, 06.11.2018, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 127/17p, 29.08.2017, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 12a · Veräußerung und Verpachtung eines Unternehmens

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

günstig für Mieter Mietzinsanhebung bei Machtwechsel im Unternehmen

Darf der Vermieter den Mietzins nach einem Gesellschafterwechsel erhöhen?

Nur bei einer entscheidenden Änderung. Diese liegt in der Regel erst vor, wenn die Mehrheitsverhältnisse in der Mietergesellschaft kippen. Bei jeder anderen Verschiebung muss der Vermieter besondere Umstände darlegen, warum sich Einfluss und Macht entscheidend geändert haben.

günstig für Mieter Machtwechsel in der Mietergesellschaft

Wie wird der Machtwechsel bei einer Kommanditgesellschaft beurteilt?

Das Recht des Vermieters auf Anhebung des Mietzinses setzt grundsätzlich einen Machtwechsel in der mietenden Gesellschaft voraus. Dieses am Recht der Kapitalgesellschaften entwickelte Bild lässt sich auf Personenhandelsgesellschaften nur eingeschränkt übertragen. Gerade bei Kommanditgesellschaften kann sich eine entscheidende Änderung der Einflussmöglichkeiten aus vielerlei Umständen ergeben, die sich nicht in eine einfache Rechenformel fassen lassen.