Darf der Vermieter den Mietzins nach einem Gesellschafterwechsel erhöhen?

günstig für Mieter betrifft Vermieter, Mieter, Unternehmer, Gesellschafter

Nur bei einer entscheidenden Änderung. Diese liegt in der Regel erst vor, wenn die Mehrheitsverhältnisse in der Mietergesellschaft kippen. Bei jeder anderen Verschiebung muss der Vermieter besondere Umstände darlegen, warum sich Einfluss und Macht entscheidend geändert haben.

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Ständige Rechtsprechung seit 1997, zuletzt bestätigt am 20.02.2020 (24 Entscheidungen).

So hat das Gericht es formuliert (1997)

Von einer "entscheidenden" Änderung kann in der Regel erst gesprochen werden, wenn es zu einem Kippen des Mehrheitsverhältnisses gekommen ist. Jede andere Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in der Gesellschaft (juristischen Person) bedarf der Darlegung besonderer Umstände, um sie als "entscheidend" im Sinne des § 12a Abs 3 MRG qualifizieren zu können.

Ergänzungen des Gerichts in späteren Entscheidungen

Der Wechsel von Minderheitsbeteiligungen an einer Kapitalgesellschaft führt nicht zur Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Entscheidungsmöglichkeiten.OGH 5 Ob 228/15p, 21.12.2015
Der Wechsel der Mehrheit der Vereinsmitglieder führt alleine noch nicht zu einem eine Mietzinsanhebung erlaubenden „Machtwechsel“.OGH 10 Ob 79/15p, 22.10.2015
Die Bestimmung des § 12a Abs 3 MRG enthält keine Diskriminierung des Erwerbs von Beteiligungen durch EU‑Ausländer. Auch sonst begründet § 12a Abs 3 MRG keine ‑ über das allgemeine Diskriminierungsverbot hinausgehende ‑ Beschränkung von durch den Vertrag garantierten Freiheiten, weil durch das dem Vermieter eingeräumte Recht zur Anhebung des bisherigen Mietzinses auf einen angemessenen ‑ marktkonformen ‑ Betrag keineswegs der Marktzugang erschwert oder weniger attraktiv gemacht wird.OGH 5 Ob 224/14y, 24.02.2015
Die Fortführung der bisherigen Personengesellschaft durch die bisher einzige Komplementärin als Einzelunternehmen begründet keine erhebliche Änderung der wirtschaftlichen und rechtlichen Einflussmöglichkeiten.OGH 5 Ob 196/13d, 06.11.2013
Die Aufstockung von 50,5 % auf 75,25 % der Geschäftsanteile an einer Mietergesellschaft führt im Allgemeinen zu keinem Machtwechsel im Sinn des § 12a Abs 3 MRG.OGH 1 Ob 235/07a, 10.06.2008

Alle 18 Ergänzungen anzeigen

Hier: Umschichtungen im Konzern.OGH 3 Ob 78/07b, 25.04.2007
Im Hinblick auf die Bejahung der „Machtwechseltheorie" kann nunmehr von einer gefestigten und wohl einheitlichen jüngeren oberstgerichtlichen Rsp gesprochen werden. - Revision zurückgewiesen.OGH 3 Ob 78/07b, 25.04.2007
Vermieter ist behauptungs- und beweispflichtig.OGH 3 Ob 78/07b, 25.04.2007
Die Grundsätze gelten auch für den Fall der Verschmelzung von Kapitalgesellschaften. Es liegt grundsätzlich ein Anwendungsfall des § 12a Abs 3 MRG vor, eine Mietzinsanhebung kommt aber nur in Betracht, wenn die Verschmelzung zu einer entscheidenden Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten führt.OGH 6 Ob 15/07k, 15.02.2007
Das Kippen der Mehrheitsverhältnisse indiziert allerdings lediglich eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten, seine konkreten Auswirkungen sind im Einzelfall zu prüfen.OGH 6 Ob 88/06v, 24.05.2006
Hier: Zwei Ehegatten, die als (Familiengesellschafter) Gesellschafter gemeinsam Geschäftsanteile von zusammen 56 % halten.OGH 1 Ob 19/04g, 17.05.2004
Allfällige interne Absprachen zwischen Gesellschaftern sind nach ständiger Judikatur nicht maßgeblich.OGH 1 Ob 19/04g, 17.05.2004
Hier: Die unwiderrufliche Fruchtgenusseinräumung samt Stimmrechtsübertragung hinsichtlich 10 % der Anteile zusätzlich zur Veräußerung von 43,67 % der Aktien durch Einbringung in Privatstiftungen führt zu einer im Sinn des § 12a Abs 3 MRG relevanten Änderung rechtlicher und wirtschaftlicher Einflussmöglichkeiten auf die Mietergesellschaft.OGH 5 Ob 262/02v, 10.02.2004
Beisatz: Mit der Auswechslung eines Komplementärs einer Personengesellschaft oder einer Änderung seiner Anteile um mehr als 50 % sind nicht alle Fälle eines Machtwechsels in einer Personengesellschaft des Handelsrechts erfasst. Das Mietzinsanhebungsrecht des Vermieters setzt zwar "in der Regel" ein Kippen der Mehrheitsverhältnisse in der beschriebenen Weise voraus, ein Machtwechsel kann aber auch durch andere - vom Vermieter im Einzelfall darzulegende - Umstände erfüllt sein.OGH 5 Ob 76/02s, 25.06.2002
Hier: Änderungen in der Mieter-GmbH & Co KG, die sowohl die einzige Komplementärgesellschafterin als auch die Kommanditisten betroffen haben (eine zu 50 % an der Komplementär-GmbH beteiligte Person schied aus dieser Gesellschaft aus, sodass die andere Gesellschafterin der Komplementär-GmbH nunmehr allein die Geschäfte der Komplementär-GmbH bestimmt; dies ist unter Berücksichtigung der zusätzlichen Änderungen bei den Kommanditisten als entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten auf die Mieter-Gesellschaft im Sinne des § 12a Abs 3 MRG zu werten).OGH 5 Ob 35/02m, 12.03.2002
Ein "Kippen der Mehrheitsverhältnisse" bei den geschäftsführungsbefugten Komplementären der Mieter-Kommanditgesellschaft indiziert in Anlehnung an das vom Gesetzgeber verwendete Beispiel einen Machtwechsel, doch können auch andere Umstände auf eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten schließen lassen.OGH 5 Ob 35/02m, 12.03.2002
Die bloße Begründung von Streubesitz an der Holding-AG der Mieterin verwirklicht nicht den Tatbestand des § 12a Abs 3 MRG.OGH 3 Ob 114/00m, 25.04.2001
In der Regel tritt eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten erst dann ein, wenn sich die Anteile um mehr als 50 % ändern.OGH 5 Ob 239/99d, 30.05.2000

Ein Rechtssatz ist eine Regel, die der Oberste Gerichtshof (OGH) in seinen Entscheidungen immer wieder anwendet. Dieser trägt die Nummer RS0108983 · im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) ansehen

Entscheidungen dazu

Im Portal: die neuesten 3 von 24.

OGH 5 Ob 195/19s, 20.02.2020, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 173/18d, 06.11.2018, Fall aus Wien
OGH 5 Ob 127/17p, 29.08.2017, Fall aus Wien

Im Gesetz

Mietrechtsgesetz (MRG) § 12a · Veräußerung und Verpachtung eines Unternehmens

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Die andere Seite

Zum selben Thema hat das Gericht auch Regeln aufgestellt, die für die Gegenseite günstig sind.

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Darf der Vermieter erhöhen, wenn die Mieterfirma neue Eigentümer hat?

Ein bloßer Wechsel in der Geschäftsführung genügt für eine entscheidende Änderung noch nicht. Wird dagegen die Mehrheit der Anteile verkauft, liegt sie jedenfalls vor. Entscheidend ist, ob es in der Gesellschaft zu einem Machtwechsel gekommen ist.

günstig für Vermieter Mietzinsanhebung bei Anteilsverschiebung

Darf der Vermieter erhöhen, wenn die Firmenanteile verkauft wurden?

Ja. Sind nach den Änderungen in der mietenden Gesellschaft mehr als die Hälfte der Anteile wirtschaftlich anderen Personen zuzurechnen, gilt das als jene Änderung, die dem Vermieter die Anhebung des Mietzinses erlaubt. Eines darüber hinausgehenden Machtwechsels bedarf es dann nicht mehr. Geprüft wird das aber immer am konkreten Einzelfall.