MRG § 12a

Das Gesetz nennt keine feste Höhe, sondern nur die Umstände, auf die es ankommt; die Angemessenheit lässt sich daher nur im Einzelfall beurteilen. Ausgangspunkt ist der übliche Mietzins für nach Art, Größe und Lage vergleichbare Objekte, von dem für Beschaffenheit, Ausstattung und Erhaltungszustand Zuschläge oder Abschläge gemacht werden. Als Vergleichsobjekte kommen nur Mietgegenstände in Betracht, die selbst denselben Grenzen unterliegen; eine Rechnung, die auf den betriebswirtschaftlichen Verhältnissen des Hauses aufbaut, ist abzulehnen.

Für viele Mietzinserhöhungen sieht das Gesetz kurze Fristen vor, innerhalb derer Sie sich wehren müssen. Diese Fristen gelten aber nicht, wenn der Vermieter den vereinbarten Hauptmietzins ohne jede gesetzliche oder vertragliche Grundlage anhebt. In diesem Fall können die Fristen auch nicht sinngemäß angewendet werden.

Ein Auftrag, bestimmte Erhaltungsarbeiten durchzuführen, greift gestaltend in die bestehenden Mietverträge ein und gilt auch gegenüber künftigen Mietern. Damit das wirkt, bindet er auch spätere Vermieter, sogar denjenigen, der die Liegenschaft in einer Zwangsversteigerung ersteht.

Nein, wenn Ihr Vertrag ein Weitergaberecht enthält, etwa die Klausel, dass alle Rechte und Pflichten auf die Rechtsnachfolger übergehen, und Sie dieses Recht auch tatsächlich ausüben. Dann kann der Vermieter den Hauptmietzins nicht auf den angemessenen Betrag anheben. Steht an anderer Stelle des Vertrags eine eigene Regelung über die Weitergabe, gilt das nicht.

Der angemessene Hauptmietzins wird mit Hilfe eines Sachverständigen ermittelt. Das Gericht kann die Höhe zusätzlich nach seinem Ermessen festsetzen.

Alter und neuer Mieter müssen dem Vermieter den Wechsel unverzüglich anzeigen. Für den Übergang der Mietrechte selbst ist diese Anzeige aber ohne Bedeutung. Die Rechte gehen also auch ohne Meldung über.

Für die im Mietrechtsgesetz aufgezählten Angelegenheiten ist der gewöhnliche Klagsweg ausgeschlossen. Über die Angemessenheit des vereinbarten oder verlangten Hauptmietzinses wird im besonderen Außerstreitverfahren entschieden, auch wenn dabei zu klären ist, ob ein Unternehmen veräußert wurde. Maßgeblich sind der Wortlaut Ihres Begehrens und die dazu vorgebrachten Tatsachen.

Gehen die Mietrechte nicht von Gesetzes wegen über, sondern weil im Vertrag ein Weitergaberecht vereinbart ist, treten die gesetzlichen Folgen für den Mietzins nicht ein. Davon zu unterscheiden ist der Übergang des Vertrages von Gesetzes wegen beim Verkauf eines Unternehmens.

Ja, unter Umständen. Bei der Ermittlung des zulässigen Hauptmietzinses ist die Art des Betriebs zu berücksichtigen: Der Mietzins soll soziale Härten vermeiden und darauf Rücksicht nehmen, was sich mit dem Geschäft am Standort verdienen lässt. Begünstigt sind vor allem kleine Betriebe, die die Bevölkerung mit Gütern und Diensten des täglichen Bedarfs versorgen. Wer nicht dazu zählt, muss die besondere Schutzwürdigkeit seiner Branche selbst darlegen.

Ja, wenn Ihre Branche typischerweise ertragsschwach ist und eine soziale Aufgabe erfüllt. Geschützt sind vor allem kleingewerbliche Nahversorger, die Güter und Dienstleistungen des täglichen Lebens anbieten. Wer nicht dazugehört, muss die besondere Schutzwürdigkeit seiner Branche darlegen. Zahlen Branchenkollegen in der Umgebung den vollen Zins, entfällt der Abschlag.

Ja. Zu den Hauptpunkten eines Mietvertrags zählen nicht nur die Grundpunkte wie Objekt und Zins, sondern auch die Vereinbarung darüber, wozu das Objekt genutzt werden darf, etwa zu Wohn- oder zu Geschäftszwecken. An eine solche Vereinbarung ist der Erwerber des Hauses gebunden, gleichgültig ob er sie kannte oder kennen musste.

Gegen denjenigen, der in der überprüften Zeit Vermieter war und die beanstandete Vorschreibung vorgenommen hat. Bei einem Eigentümerwechsel kommt es dabei grundsätzlich auf die Eintragung des Eigentums im Grundbuch an; ab dann tritt der Erwerber in das Mietverhältnis ein. Dass das Mietverhältnis mit den früheren Vermietern nicht mehr besteht, hindert deren Beteiligung am Verfahren nicht. Besteht am Objekt kein Wohnungseigentum, ist der Antrag gegen alle Miteigentümer zu richten.

Ob ein Mietzins angemessen ist, entscheidet das Gericht und nicht der Sachverständige. Der Sachverständige kann aber ermitteln, welcher Mietzins üblich ist; das ist eine Tatfrage und dient als Orientierung. Sein Ergebnis und die von ihm gewählte Methode würdigt das Gericht frei.

Eine Nebenabrede muss zweierlei sein: Sie darf weder zum Kern des Mietvertrags gehören noch eine eigenständige Vereinbarung sein, die mit dem Mietvertrag nur äußerlich verbunden ist. Eine Kaufoption mit der Zusage, Wohnungseigentum zu begründen, ist eine solche eigenständige Vereinbarung. Sie ist auch dann keine Nebenabrede zum Mietvertrag, wenn sie in derselben Vertragsurkunde steht.

Verkaufen Sie als Mieter einer Geschäftsräumlichkeit Ihr Unternehmen an eine Gesellschaft, darf der Vermieter den Hauptmietzins nach den gesetzlichen Regeln anheben. Das gilt auch dann, wenn Sie in der neuen Mietergesellschaft entscheidenden rechtlichen und wirtschaftlichen Einfluss haben.

Nur dann, wenn es um ein lebendes Unternehmen geht und Sie es in denselben Räumen so weiterführen, dass es dasselbe Unternehmen bleibt. Dann treten Sie an die Stelle des bisherigen Hauptmieters. Ob das Unternehmen erhalten bleibt, hängt von den Umständen Ihres Einzelfalls ab.

Für die schrittweise Anhebung des Mietzinses nach dem Tod des Geschäftsraummieters gelten dieselben Regeln wie beim Verkauf eines Unternehmens. Der Übergang ist dem Vermieter anzuzeigen, und er muss die Anhebung innerhalb der dafür vorgesehenen Frist verlangen. Versäumt er das, verliert er dieses Recht.

Ein Unternehmen ist eine selbständig organisierte Erwerbsgelegenheit. Dazu zählen neben den Betriebsmitteln auch der Standort, der wiederum den Kundenkreis beeinflusst, der Kundenkreis selbst und die Einrichtung.

Ein bloßer Wechsel in der Geschäftsführung genügt für eine entscheidende Änderung noch nicht. Wird dagegen die Mehrheit der Anteile verkauft, liegt sie jedenfalls vor. Entscheidend ist, ob es in der Gesellschaft zu einem Machtwechsel gekommen ist.

Die entscheidende Änderung muss die rechtlichen und die wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten zugleich betreffen. Ändert sich nur die rechtliche Seite, ohne dass sich wirtschaftlich etwas ändert, darf der Mietzins nicht angehoben werden. Das gilt auch dann, wenn nur ein einzelner Anteil auf jemand anderen übergeht.

Nein. Übernimmt ein Mitmieter das im Geschäftslokal betriebene Unternehmen von einem anderen Mitmieter, greifen die Regeln über die Unternehmensveräußerung nicht, weil dem Vermieter kein anderer Mieter aufgedrängt wird. Aus seinen Rechten und Pflichten als Mitmieter scheidet der Übergeber nur mit Zustimmung des Vermieters aus.

Das Mietrechtsgesetz schreibt keine bestimmte Methode vor, mit der die angemessene Miete zu ermitteln ist. Die Berechnungsweise, die für gemeinnützige Bauvereinigungen gilt, darf dabei nicht herangezogen werden, weil dort das Kostendeckungsprinzip gilt. Grundsätzlich ist der Vergleich mit ähnlichen Objekten jeder anderen Methode vorzuziehen.

Ja. Die Möglichkeit des Vermieters, den Mietzins nach dieser Bestimmung anzuheben, besteht auch dann, wenn im Vertrag ausdrücklich ein Weitergaberecht oder ein Verpachtungsrecht eingeräumt wurde.

Wird bei der Ermittlung des angemessenen Hauptmietzinses die Art des im Lokal ausgeübten Geschäfts berücksichtigt, kommt es auf den Zeitpunkt an, zu dem die Erhöhung wirksam wird. Frühere oder spätere Verhältnisse sind dafür nicht maßgeblich.

Ein Anlass für die Anhebung des Geschäftsmietzinses kann mehrfach eintreten, etwa bei wiederholter Verpachtung, oder es können mehrere verschiedene Anlässe vorliegen. Dann kommt es nicht zwingend auf den zeitlich ersten Machtwechsel an. Der Vermieter kann jenen Zeitpunkt geltend machen, der für ihn die günstigere Berechnung ergibt.

Nur bei einer entscheidenden Änderung. Diese liegt in der Regel erst vor, wenn die Mehrheitsverhältnisse in der Mietergesellschaft kippen. Bei jeder anderen Verschiebung muss der Vermieter besondere Umstände darlegen, warum sich Einfluss und Macht entscheidend geändert haben.

Ja. Auch wenn der Mietvertrag mit allen Miteigentümern weiterbesteht, kann der Wohnungseigentümer alle Rechte allein durchsetzen, die ihm die alleinige Nutzung seines Objekts sichern. Er braucht dafür keine Zustimmung der übrigen Eigentümer.

Ja. Es genügt, dass im Mietobjekt ein Unternehmen des Hauptmieters betrieben wird. Ob der Hauptmieter selbst oder ein Pächter dieses Unternehmen führt, ändert daran nichts.

Ja. Als Unternehmen gelten nicht nur auf Gewinn gerichtete Tätigkeiten, sondern auch solche, die im öffentlichen Interesse humanitäre, geistige oder kulturelle Ziele oder ein Vereinsziel verfolgen. Es muss sich aber um eine selbständig organisierte Erwerbsgelegenheit handeln, zu der auch Standort und Kundenstock zählen. Bei ausschließlich privater Verwendung gilt das nicht.

Ja. Für die Höhe des Mietzinses ist der Mietgegenstand so zu beurteilen, wie er tatsächlich beschaffen ist, und nicht in einer gedachten früheren Gestalt. Eine vom Mieter eingezogene Zwischendecke ist daher zu berücksichtigen, gleichgültig wie lange dieser Einbau zurückliegt.